2021年第三季度，南京商業(yè)地產(chǎn)市場整體保持平穩(wěn)，但疫情的反復(fù)以及雙減政策的落實，使得市場的成交活躍度有所下降。南京辦公樓市場方面，金融服務(wù)以及科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需求占主導(dǎo)，帶動市場空置率整體小幅下降，甲級辦公樓租金環(huán)比小幅上升。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，市場總體維持平穩(wěn)，首店效應(yīng)持續(xù)注入活力，核心商圈在疫情期間加速消費提檔升級，零售物業(yè)市場平均空置率有所下降 。

　　仲量聯(lián)行南京、杭州、武漢總經(jīng)理辛毅表示：“本輪疫情沖擊令南京甲級辦公樓市場承壓，租賃成交量減少，但隨著南京政府對疫情的有效控制，租賃市場活躍度正逐步回暖；南京市政府在三季度三次發(fā)放消費券以提振線下消費，有效維護了零售市場穩(wěn)定�！�

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓：

　　科技互聯(lián)網(wǎng)和金融服務(wù)租賃需求相對穩(wěn)健，市場活躍度在上一季度回升后略有下降。三季度，南京優(yōu)質(zhì)存量辦公樓市場的凈吸納量達到5萬多平方米，在疫情的反復(fù)和雙減政策的雙重影響下，租賃問詢及成交活躍度均有下降。小面積成交客戶居多，且超8成租賃成交為中資租戶。大面積租戶或由于疫情延后尋租日期。在當前有利于租戶方的市場情況下，三季度搬遷交易占市場總成交過超60%。全市優(yōu)質(zhì)辦公樓凈吸納量大約為上季度的二分之一。成交板塊仍集中于兩大成熟商務(wù)區(qū)——新街口和河西。相較于房地產(chǎn)及建筑以及批發(fā)與零售行業(yè)，金融服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)等受影響較小。以銀行為代表的金融服務(wù)行業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)作為市場的長期驅(qū)動力，維持了較為良好的承租能力。

　　2021年三季度，南京辦公樓市場暫無新增項目交付，雙減政策而導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例變化對辦公市場供需影響存在滯后性。截至三季度末，由于甲級和乙級市場均未有新項目入市，全市整體辦公樓市場存量約為454萬平方米，整體空置率略微下降至23.7%。三季度，由于疫情的影響，許多企業(yè)推遲租賃選址的進程，加之雙減政策的影響，一批帶裝修的低價辦公空間進入市場，加劇了租賃辦公市場的競爭。甲級項目業(yè)主市場情緒較為悲觀，但由于二季度市場成交有限，并未完全體現(xiàn)市場租金變化，因此租金變化在三季度存在相應(yīng)滯后性；租戶在板塊內(nèi)同級別樓宇間租戶搬遷較為頻繁。甲級辦公樓空置率環(huán)比下降2.1個百分點至29.8%；乙級辦公樓空置率環(huán)比下降2.1個百分點至18.4%。

　　三季度市場壓力滯后，租金跌幅放緩。三季度，甲級辦公樓市場凈有效租金錄得4.2元每平方米每天，環(huán)比下降0.5個百分點，乙級辦公樓市場凈有效租金錄得3.2元每平方米每天，環(huán)比下降0.3個百分點。新街口板塊和河西板塊的甲級辦公樓租戶相較于其它板塊稍顯活躍，新設(shè)公司均選址新街口以及河西板塊，其中科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)新租均選址河西。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：今年第四季度，預(yù)計將有6個優(yōu)質(zhì)辦公樓項目共計約43萬平方米的體量入市，包括中海廣場、金鷹世界C塔、金地中心以及金融城2期。由于新增供應(yīng)大多集中于河西板塊，該板塊市場租金承壓態(tài)勢延續(xù)。由于疫情已得到有效遏制，在三季度積壓的租賃需求將于四季度集中釋放，尤其是有大面積承租能力的中資企業(yè)，市場問詢量以及成交量或?qū)⒃诙唐趦?nèi)進行反彈。另一方面，雙減政策對辦公樓市場帶來的影響將會進一步顯現(xiàn)，未來新增供應(yīng)將面臨過剩的狀態(tài)，或使得南京整體辦公租金市場將持續(xù)處于消化期。仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳明哲表示：“南京市持續(xù)深化創(chuàng)新名城建設(shè)，在未來將進一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，面對較大的未來供應(yīng)，南京辦公樓市場競爭將加劇，未來將面臨租金倒掛的局面，業(yè)主應(yīng)通過提升服務(wù)品質(zhì)來提升樓宇自身軟實力，而對于租戶來說，目前的市場環(huán)境為其提供了更加有利的議價空間。”

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)：

　　三季度南京出臺積極政策進一步鼓勵線下消費以維持經(jīng)濟平穩(wěn)。2021年第三季度，整體空置率環(huán)比下降0.3個百分點至 4.1%。維持經(jīng)濟平穩(wěn)運行，南京市政府在三季度三次發(fā)放消費券以提振線下消費，加速因疫情反復(fù)而影響的經(jīng)濟復(fù)蘇，此舉取得良好成效。由疫情誘發(fā)的品牌退租現(xiàn)象在第三季度并未明顯顯現(xiàn)，然而新入駐品牌的裝修周期明顯延長。各零售項目體驗類業(yè)態(tài)暫時閉店，如影院、KTV、密室逃脫、兒童類培訓(xùn)中心等；部分快時尚品牌由于品牌本身在全國的戰(zhàn)略布局發(fā)生改變而選擇撤店，如H&M選擇關(guān)閉在德基廣場的門店。

　　三季度核心商圈零售品牌持續(xù)洗牌，疫情反撲引流消費者至線上消費。三季度，各板塊商業(yè)尤其江寧板塊短暫閉店，雖然線下商業(yè)暫時停擺，但是各商場轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，通過小程序、APP、社群等方式繼續(xù)服務(wù)廣大消費者。更多商場通過疫情期間加速商業(yè)轉(zhuǎn)型升級，高效利用商業(yè)轉(zhuǎn)型時機。比如，各商場暫時無法提供堂食服務(wù)，便在微信小程序中推出外送服務(wù)；其他品類商品均可在小程序或線上商城下單購買，送貨到家。在疫情被有效遏制后，位于新街口板塊的新百負一層創(chuàng)新打造的美食廣場重裝開業(yè)，一眾網(wǎng)紅餐飲品牌入駐，如KUMO KUMO江蘇首店開業(yè)，吸引大量人流。德基廣場在三季度新進招商品牌迎來爆發(fā)，引入如Christian Louboutin、3CE、Laura Mercier、華為智能生活館等南京首家品牌。與此同時，從業(yè)態(tài)表現(xiàn)來看，餐飲、服飾及體驗類等租賃需求仍表現(xiàn)亮眼，其中熱門連鎖餐飲品牌在南京擴店依然最為活躍，占比達到45%，如蘇小柳南京首店選址新百；新能源汽車企業(yè)也在政策的支持下積極擴張，智己、華為等汽車體驗店也陸續(xù)布局南京市場。

　　三季度核心商圈迎來兩個項目入市，次級商圈迎來一項目開業(yè)。盡管整體市場暫時并不樂觀，新項目依舊相繼開業(yè)，共帶來約34萬方的商業(yè)體量。位于雨花臺板塊的宜悅城率先在7月17號開業(yè)，主要服務(wù)周邊居民以及辦公人群，招商率高達100%。除此之外，另外兩個項目為位于河西的龍湖南京河西天街和建鄴吾悅廣場，分別為9月9日和9月10號開業(yè)，招商率均為100%，頭部房企在疫情影響下率先“破局”，增強了河西的零售產(chǎn)業(yè)布局的成熟度，而接近100%的開業(yè)率也顯示出河西商圈濃厚的消費氛圍。

　　零售物業(yè)市場需求營運普遍維穩(wěn)，租金小幅下降。租金方面，由于疫情的沖擊，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)為了留住租戶而選擇下調(diào)部分租金，因此首層凈有效租金略有下降，錄得16.1元每平方米每天，環(huán)比小幅下降0.2個百分點。核心商圈體現(xiàn)消費韌性，租金環(huán)比小幅下降0.2個百分點，凈租金約為21元每平方米每天。次級商圈租金環(huán)比下降0.3個百分點，約為12元每平方米每天。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望： 2021年第四季度預(yù)計有4個項目入市，合計約31萬平方米體量，均衡分布于各個板塊。隨著零售項目的逐漸增多，南京零售物業(yè)市場的布局將逐漸呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢，對于品牌調(diào)整快的優(yōu)質(zhì)項目，其租金以及空置率都將保持一個相對穩(wěn)健的水平，而對于空置率一直處在高位、經(jīng)營每況愈下的零售項目則將對市場租金產(chǎn)生一定的負面影響，但對于南京整體零售市場而言，正常的更新迭代是不可避免的，良好的市場競爭環(huán)境也將繼續(xù)觸發(fā)消費活力，激發(fā)消費潛能，在“消費3.0’的時代下爭得一席之地，促進消費市場朝著更加完善的方向發(fā)展。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc