2021年第三季度市場錄得6個新項目入市，環(huán)比增長158.7%。凈吸納量延續(xù)上漲態(tài)勢并創(chuàng)下單季歷史新高，達(dá)44.9萬平方米。搬遷擴(kuò)租態(tài)勢的進(jìn)一步擴(kuò)大，19個子市場約九成實現(xiàn)正增長。同時，政府政策的推動作用下，濱江板塊整體表現(xiàn)持續(xù)凸顯，前灘、黃浦濱江、北外灘等板塊去化加快。此供需作用下，全市空置率環(huán)比下調(diào)0.7百分點，至17.1%。
行業(yè)需求方面，TMT類包括游戲、電商等在核心拓展區(qū)升級擴(kuò)張持續(xù)；傳統(tǒng)金融如銀行、基金、證券、私募需求活躍度再度提升，而醫(yī)藥及生命科學(xué)類更是迎來新一輪擴(kuò)張布局，其中不乏擴(kuò)租的大型藥企和新進(jìn)如疫苗研發(fā)等企業(yè)。此外，隨著對外開放政策落地，相應(yīng)的專業(yè)服務(wù)類高水準(zhǔn)律所等需求季內(nèi)增多，而全市外資需求也錄得疫情以來的首次增長。從成交類型與區(qū)位看，搬遷擴(kuò)租需求占比高達(dá)70%，其中區(qū)位或品質(zhì)升級的搬遷需求占近六成。前灘和南京西路等市場出現(xiàn)一房難求的局面，尤其是來自內(nèi)外資醫(yī)藥類企業(yè)擴(kuò)張需求，季內(nèi)前灘空置率更是低至4.3%，僅次于外灘；隨著主力需求活躍度的演變，除陸家嘴主要吸引金融類內(nèi)部擴(kuò)張選址外，人民廣場、北外灘等納入亦增多；而位于核心拓展區(qū)和新興商務(wù)區(qū)的新項目，憑借前期預(yù)租的激勵策略仍持續(xù)錄得如TMT類租戶區(qū)位和品質(zhì)提升的目的地，不乏來自于商務(wù)園區(qū)及其他次級樓宇的選址案例。租金表現(xiàn)上，受租賃活動全面回暖的帶動，全市租金止跌企穩(wěn)，報價和有效租金較上季度分別上調(diào)0.6%和0.8%，其中以前灘和南京西路回暖最為明顯。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人張越表示，2021年寫字樓需求持續(xù)升溫的表現(xiàn)顯示了上海作為國家對外開放的窗口城市良好的經(jīng)濟(jì)基本面。在優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)放量和戰(zhàn)略新興資本加持的背景下，各類企業(yè)在今年加速戰(zhàn)略性發(fā)展與房地產(chǎn)布局，如科技和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張，而頭部金融、醫(yī)藥企業(yè)布局也明顯加速，進(jìn)一步助力寫字樓去化。此外，浦東‘引領(lǐng)區(qū)’新政落地已逐步為區(qū)域市場吸引更多外資金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)需求，第三季度浦東各板塊齊發(fā)力，需求實現(xiàn)環(huán)比上漲近90%，外資占比明顯提升。未來6個月，寫字樓市場預(yù)計將有69萬左右新增體量入市，包括期待已久的靜安合生項目MOHO和前灘信德中心，隨著即將開通的14號線帶動寫字樓板塊間通達(dá)性再升級，全市全年凈吸納量將創(chuàng)新高，租金有望持續(xù)提升。
第三季度市場共錄得三個優(yōu)質(zhì)項目入市，分別是北外灘來福士、瑞虹天地太陽宮以及前灘太古里，共計43.2萬平方米。由于新項目均由成熟開發(fā)商精心打造，加上零售、娛樂、餐飲等各類品牌首店占比頗高，因此整體開業(yè)率普超70%。
餐飲依舊是當(dāng)前主力需求，占比39%。從餐飲類細(xì)分品牌上看，半數(shù)來自于中式餐飲，如馬記永、松鶴樓蘇式湯面以及添好運等類擴(kuò)張較快。其次，咖啡茶飲以及烘焙甜品品牌積極布點，本季多家國潮糕點品牌首進(jìn)上海，如“山海茶點”與“虎頭局渣打餅行”。此外，“CITY MART 城市集市”這類新興美食集市持續(xù)為新項目打造熱點、增加線上流量。從北外灘來福士的城市集市·里弄到太陽宮的城市集市·江湖，鮮明的主題和極具特色的場景設(shè)計克服了傳統(tǒng)美食城的同質(zhì)化缺陷，豐富消費者場景化體驗，爭相成為打卡圣地。時尚品類占比24%，其中女裝與運動品牌需求較為亮眼，如專業(yè)戶外運動品牌HOKA ONE ONE中國首店進(jìn)駐靜安嘉里中心。截至季末，全市空置率環(huán)比小幅上升0.1百分點至7.0%，全市購物中心首層租金環(huán)比增長1.0%至人民幣每天每平方米34.9元。
值得一提的是，雙減政策催化教育行業(yè)洗牌，素質(zhì)教育賽道迎來新機遇，線下需求較之前有所擴(kuò)張。其中，需求主要集中在舞蹈、美術(shù)以及傳統(tǒng)國學(xué)等領(lǐng)域。雙減之下，校外培訓(xùn)監(jiān)管體系逐步完善，從學(xué)科教育中釋放的學(xué)生精力以及家庭教育資金或?qū)⒊掷m(xù)推動素質(zhì)教育發(fā)展。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人希諾表示，優(yōu)質(zhì)項目的開業(yè)為市場注入新活力，各異的主題彰顯項目特色，太陽宮緊扣‘都市綠洲’概念實現(xiàn)都市與生態(tài)場景的融合，前灘太古里以‘Double Parks雙層開放空間’概念打造，聚焦傳遞Wellness理念。未來6個月，市場預(yù)計迎來逾83萬平方米的新增供應(yīng)，逾九成項目位于非核心商圈，精準(zhǔn)定位且因地制宜的新項目將激發(fā)寶山、大寧和蘇州河等子市場的活力。此外，將綠色自然生態(tài)場景融入都市商業(yè)的模式已受到消費者青睞，未來將積極推動綠色商業(yè)模式發(fā)展，加強城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)。
第三季度上海物流市場無新增供應(yīng)。第三方物流持續(xù)引領(lǐng)市場需求，松江、奉賢與金山分別錄得若干第三方物流公司的新租擴(kuò)租需求。隨著制造業(yè)與零售業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，第三方物流也不斷打破地域限制，打造跨區(qū)域，多網(wǎng)點的縱深業(yè)務(wù)布局，成為倉儲物流強有力的支撐。同時隨著購物消費節(jié)日的臨近，大型電商的需求增速回升，部分區(qū)域錄得短租成交。從區(qū)域來看，金山、奉賢季內(nèi)迎來大面積去化，季末全市空置率環(huán)比下降3.4個百分點至5.8%。在供不應(yīng)求且多個子市場長期保持滿租的狀態(tài)下，全市平均租金環(huán)比增長至每月每平方米48.2元。
CBRE中國區(qū)顧問及交易服務(wù)部和投資及資本市場部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人孫潔表示，預(yù)計未來6個月將有近126萬平方米的高標(biāo)倉庫入市，供應(yīng)相對集中的金山與青浦兩個子市場在短期內(nèi)空置率與租金將呈現(xiàn)不同程度的波動，而整體租賃需求繼續(xù)放量。高標(biāo)庫業(yè)主可以適當(dāng)針對第三方物流企業(yè)的特殊需求加以優(yōu)化調(diào)整，以迎合其未來快速增長的倉儲需求，幫助項目提前鎖定大面積客戶。同時也可將目光投向新興領(lǐng)域，包括食品、生物醫(yī)藥、冷鏈和新能源汽車或其他具有本地特性的需求等。未來，物流地產(chǎn)業(yè)主如何通過更加精準(zhǔn)的租戶定位來進(jìn)行更加有效的資產(chǎn)管理將變得愈加重要。隨著長期性資本的進(jìn)入，倉儲物流將真正進(jìn)入長跑的資管時代。
2021年第三季度，上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場錄得兩個新增供應(yīng)交付，共計10.9萬平方米。租賃市場活躍度進(jìn)一步提升，單季凈吸納量達(dá)36.5萬平方米，推升年內(nèi)累計去化量僅次于2015年峰值，整體市場空置率持續(xù)下行至14.2%，環(huán)比下降2.6個百分點。
TMT (33%)、醫(yī)藥及生命科學(xué) (24%) 及3C電子產(chǎn)品 (21%) 為季內(nèi)租賃需求的主要來源�？萍计髽I(yè)在商務(wù)園區(qū)各子板塊中多點開花，正值高速發(fā)展階段的游戲公司在漕河涇保持強勁擴(kuò)張態(tài)勢，電商運營與直播類租戶分別選址臨空與金橋板塊，云計算與區(qū)塊鏈企業(yè)分別在張江和市北錄得大面積成交；醫(yī)藥研發(fā)租戶選擇在張江板塊內(nèi)實現(xiàn)升級搬遷，而具備性價比優(yōu)勢的浦江與外高橋板塊亦吸引部分相關(guān)企業(yè)；電子產(chǎn)品租戶中，半導(dǎo)體與手機類企業(yè)在張江與金橋完成擴(kuò)租。此外，新能源汽車為主導(dǎo)的消費品制造業(yè)以及各類能源化工企業(yè)亦錄得新租或搬遷成交。擴(kuò)張與新設(shè)仍為本季度主要成交類型，持續(xù)釋放的旺盛需求致各板塊空置率呈現(xiàn)不同程度的下降。租金方面，區(qū)別于上半年張江與漕河涇領(lǐng)漲全市租金的情況，三季度各子市場租金水平均實現(xiàn)正增長，推動全市平均租金報價與有效租金較上季分別上漲1.0%與1.3%。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商務(wù)園區(qū)部負(fù)責(zé)人丁竹君表示，年內(nèi)頒布的關(guān)于新能源汽車、生物醫(yī)藥等行業(yè)利好政策扶持下，商務(wù)園區(qū)各類主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)交出亮眼答卷。在近期出臺的先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展‘十四五’規(guī)劃中，再次明確重點產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，亦對特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)提出新要求以推動產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)加速實現(xiàn)。未來6個月，我們預(yù)計將有逾70萬平方米的新增供應(yīng)投入市場，除張江、金橋、漕河涇等核心板塊將迎來高品質(zhì)項目外，浦江與外高橋也將錄得生物醫(yī)藥相關(guān)園區(qū)的入市。強勁的租賃需求與多元的物業(yè)供應(yīng)有望持續(xù)激發(fā)市場動能。
2021年第三季度，上海大宗交易市場繼續(xù)領(lǐng)跑全國，共錄得25筆交易，成交總額共計218.7億元。盡管單季金額環(huán)比下降，但年內(nèi)累計成交金額達(dá)678.0億元，已然接近去年全年交易水平，投資活躍度穩(wěn)中有升。
寫字樓物業(yè)仍居投資物業(yè)類型的主導(dǎo)地位，占比48%，其中近六成為商務(wù)園區(qū)物業(yè)。自用買家需求旺盛，傳統(tǒng)寫字樓新興板塊的物業(yè)備受科技與制造業(yè)公司之青睞，如前程無憂與雅戈爾集團(tuán)分別在晶耀前灘及虹橋匯購置總部樓宇；另一方面，得益于國內(nèi)高科技行業(yè)的蓬勃發(fā)展，商務(wù)園區(qū)市場的租賃表現(xiàn)在疫情中率先反彈，使得其對于投資者的吸引力正在持續(xù)增強，位于漕河涇板塊的凱科國際大廈季內(nèi)由內(nèi)資基金完成收購。伴隨穩(wěn)定的消費復(fù)蘇，酒店及零售類物業(yè)的成交也愈發(fā)活躍，分別占比16%與12%。此外，綜合體項目領(lǐng)航社與世紀(jì)盛薈廣場相繼由地產(chǎn)公司完成交易；作為另類資產(chǎn)的數(shù)據(jù)中心錄得本季度單筆最高成交金額，普洛斯60億收購松江互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心50.1%股權(quán)。投資策略方面，投資者依舊偏好具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)資產(chǎn)，季內(nèi)交易仍以核心增值型為主，占比69%；而在城市更新的加速進(jìn)程下，增值型投資位居第二，占比23%。
CBRE華東區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人王晶表示，市場基本面的長期走強有望帶動上海大宗交易市場的投資活躍度與資產(chǎn)多樣化水平同步提升。TMT、醫(yī)藥及制造業(yè)企業(yè)發(fā)展預(yù)期持續(xù)向好，自用買家比例或?qū)⒍虝r間內(nèi)保持高位，而寫字樓租賃市場強勁且持續(xù)的復(fù)蘇反彈也有望進(jìn)一步提升投資者對于上海寫字樓物業(yè)的投資熱度。另外，公募REITS的發(fā)行推動了投資市場的流動性增強，我們將見證更多投資者布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流及數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)類型。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
