進(jìn)入5月份，“兩會(huì)”《政府工作報(bào)告》第四次沒有提及經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，前3次分別為2000年、2001年和2002年，并再度強(qiáng)調(diào)了要加強(qiáng)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力發(fā)展工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和智能制造。
淡化經(jīng)濟(jì)增速的要求，并強(qiáng)調(diào)新基建等的建設(shè)，既有客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的考量，也表現(xiàn)了我國對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的態(tài)度。
“兩會(huì)”前后，各地區(qū)都出臺(tái)了不少有關(guān)新基建和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠、支持政策，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說是利好。
不過，新基建所涉及的5G通訊、人工智能、新能源汽車等領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)分工很細(xì)，且各環(huán)節(jié)均有一定技術(shù)門檻，對(duì)于產(chǎn)業(yè)聚集的要求也比較高。
因此，能否正確了解涉新基建業(yè)務(wù)的企業(yè)行業(yè)定位和技術(shù)水平、分清企業(yè)所處產(chǎn)業(yè)鏈的位置，以及能否為這些企業(yè)提供恰當(dāng)?shù)姆⻊?wù)，這都給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的招商團(tuán)隊(duì)提出了更高的要求。
華夏幸福、招商蛇口、上海臨港維持前列，復(fù)蘇進(jìn)度加快
從榜單上看，華夏幸福繼續(xù)位居“5月中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營發(fā)展指數(shù)TOP20”榜首，招商蛇口和上海臨港則繼續(xù)鎖定前三。
一眾產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷上月頻密的融資動(dòng)作后，本月稍微放緩，而華夏幸福、中關(guān)村發(fā)展、外高橋以及蘇州高新均有所動(dòng)作。
值得注意的是，華夏幸福在本月再度發(fā)行永續(xù)債，擬與中融信托簽署11億元永續(xù)債權(quán)投資合同，用于鄭州市新鄭產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。
另外，還將“18華夏03”后2年的票面利率由7.15%下調(diào)至4.40%，兩個(gè)動(dòng)作都顯示出華夏幸福希望能夠改善公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定公司現(xiàn)金流狀況。
另外，蘇州高新在5月繼續(xù)短期融資券的動(dòng)作，在囊括了擬發(fā)未發(fā)的債券計(jì)劃后，本年度短期融資券已來到了第十二期。截至6月16日，蘇高新集團(tuán)本部及下屬子公司待償還債務(wù)融資余額為182億元。
短期融資券的密集發(fā)行，一方面是償還到期債務(wù)，調(diào)整債務(wù)期限結(jié)構(gòu)；另一方面是為提高直接融資比例，再加上融資利率較低，可以有效降低融資成本，增加現(xiàn)金管理靈活性。
5月，繼續(xù)有一批產(chǎn)業(yè)園大型項(xiàng)目陸續(xù)上馬，持續(xù)追趕年初因疫情落下的工程進(jìn)度。其中，聯(lián)東U谷繼4月單月3個(gè)項(xiàng)目開工后，5月再度有兩個(gè)園區(qū)開工，分別位于山東齊河和無錫江溪。
另外，湖北疫情受控，復(fù)工復(fù)產(chǎn)的進(jìn)度不斷加快，扎根湖北的東湖高新，其位于鄂州的東湖高新智慧城三期項(xiàng)目，也在5月動(dòng)工。
除了大型項(xiàng)目動(dòng)工，本月產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)簽約投資和拿地動(dòng)作也在持續(xù)增加，還有幾個(gè)園區(qū)開園投入運(yùn)營，開始加緊招商工作。
其中，長(zhǎng)沙億達(dá)智造小鎮(zhèn)成功競(jìng)得【2020】望城區(qū)008號(hào)地塊；啟迪控股簽約擬建啟迪天府新區(qū)科技城項(xiàng)目；中電光谷簽約武漢蔡甸區(qū)，投資20億建數(shù)字產(chǎn)業(yè)園；以及清控創(chuàng)新基地（運(yùn)城鹽湖高新區(qū)）正式投入運(yùn)營。
另外，值得觀察的還有園區(qū)企業(yè)投資收益問題，實(shí)現(xiàn)了往“科技投行”轉(zhuǎn)變的張江高科，在這一波疫情中顯示出了較強(qiáng)的韌性。
根據(jù)張江高科的一季報(bào)，營業(yè)收入受困疫情而同比大幅下降63.09%，但歸屬上市公司股東的凈利潤卻實(shí)現(xiàn)了78.7%的同比增長(zhǎng)。主要原因是下屬合營企業(yè) Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation ，持有的以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)（已上市股票）本期公允價(jià)值上升幅度較大。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，上述合營公司投資的高科技企業(yè)眾多，其中包括了持有微創(chuàng)醫(yī)療超過13%的股權(quán)。而微創(chuàng)醫(yī)療因疫情的原因，自1月初起至5月末，合共漲幅達(dá)到了145.61%。
新出口訂單維持低位，各地產(chǎn)業(yè)刺激政策相繼推出
數(shù)據(jù)顯示，5月份制造業(yè)PMI指數(shù)為50.6%，較4月份小幅下降，這也是制造業(yè)PMI第二個(gè)月的下跌，不過仍處于50%榮枯線上，表明經(jīng)濟(jì)仍處恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但速率繼續(xù)放緩。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理
我們可以看到，因國內(nèi)疫情基本穩(wěn)定，生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)恢復(fù)正常，制造業(yè)PMI指數(shù)變動(dòng)也趨于平穩(wěn)，反映到分指標(biāo)上，5月制造業(yè)新訂單指數(shù)上為50.2%，比上月微升0.7個(gè)百分點(diǎn)，制造業(yè)市場(chǎng)需求維持穩(wěn)定。
形勢(shì)正在向好，但需求端的疲弱是顯而易見的，特別是在國外疫情嚴(yán)重的情況下，外貿(mào)環(huán)境仍較為惡劣，可以預(yù)見，未來數(shù)月內(nèi)我國制造業(yè)的訂單將主要依靠?jī)?nèi)需支撐。
PMI的分指標(biāo)顯示，新出口訂單指數(shù)為35.3%，盡管較4月有所上升，但較正常值仍有相當(dāng)大距離；這也可以看出，3月份46.4%的短期高位，主要源于復(fù)工復(fù)產(chǎn)推進(jìn)后積壓訂單的處理，而當(dāng)積壓訂單處理后，新訂單缺乏，再加上一些原有訂單也在取消，外貿(mào)環(huán)境環(huán)境短期難以改善。
還可以看到，從業(yè)人員指數(shù)為49.4%，比上月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)低于臨界點(diǎn)，表明制造業(yè)企業(yè)在內(nèi)外需求疲弱的雙重夾擊下，員工的需求在下降，制造業(yè)市場(chǎng)的就業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)差。
具體到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)，工業(yè)和信息化部批復(fù)組建國家高性能醫(yī)療器械創(chuàng)新中心，該中心為全國組建的16個(gè)國家制造業(yè)創(chuàng)新中心之一，并是深圳首家國家制造業(yè)創(chuàng)新中心。
據(jù)了解，深圳本就是國內(nèi)重要的醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)聚集地之一，市內(nèi)共有900多家醫(yī)療器械企業(yè)，超50家企業(yè)年產(chǎn)值過億元。
另外，各地政府積極出臺(tái)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的刺激政策，特別是在國家重點(diǎn)發(fā)展的新基建領(lǐng)域。
比如5月15日，上海發(fā)布《關(guān)于加快特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè) 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)投資的若干政策措施》，集中推出26個(gè)“小而美”的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。發(fā)揮“4個(gè)1000億”資金引導(dǎo)和杠桿作用, 支持集成電路、人工智能、生物醫(yī)藥等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；對(duì)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、土地、環(huán)保、報(bào)建等開展跨前服務(wù)，建立綠色通道等。
深圳則在產(chǎn)業(yè)用地上進(jìn)行放開，5月8日深圳市規(guī)劃和自然資源局召開新聞發(fā)布會(huì)，公布了《深圳市落實(shí)住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》，深圳今年產(chǎn)業(yè)用地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H為下限、不設(shè)上限。
物流業(yè)逐漸恢復(fù)正常，景氣指數(shù)連續(xù)第三月回升
隨著供應(yīng)鏈上下游逐步恢復(fù)正常，物流業(yè)景氣指數(shù)繼續(xù)保持平穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)。5月份，中國物流業(yè)景氣指數(shù)為54.8%，較上月回升1.2個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)來源：中國物流信息中心，觀點(diǎn)指數(shù)整理
分指標(biāo)看，根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會(huì)發(fā)布的信息，物流業(yè)包括業(yè)務(wù)總量指數(shù)、新訂單指數(shù)、資金周轉(zhuǎn)率指數(shù)均穩(wěn)步回升，顯示物流業(yè)正恢復(fù)正常，企業(yè)的資金鏈也有所緩解，但物流服務(wù)價(jià)格仍處低位。
從倉儲(chǔ)業(yè)看，5月份中國倉儲(chǔ)指數(shù)為50.4%，較上月微升0.1個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持在50%的榮枯線以上，表明倉儲(chǔ)行業(yè)維持復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。不過值得注意的是，新訂單、業(yè)務(wù)量、設(shè)施利用率等指數(shù)較上月有小幅回落。
數(shù)據(jù)來源：中國物流信息中心，觀點(diǎn)指數(shù)整理
其中，業(yè)務(wù)量指數(shù)為52.7%，較上月回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，反映出倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)量雖仍在增加，但增速在放緩。總體來看，盡管需求有所恢復(fù)，但恢復(fù)速度較慢，企業(yè)以消化庫存為主，采購相對(duì)較少，生產(chǎn)有所減弱，導(dǎo)致庫存水平有所下降。
從全國倉庫需求上看，根據(jù)物聯(lián)云倉的數(shù)據(jù)，5月一線城市需求面積49.18萬平方米，二線城市需求面積26.16萬平方米，其他城市需求面積6.91萬平方米�？傮w來看，各線城市的倉庫需求都與去年同期有著相當(dāng)?shù)牡?/P>
數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉，觀點(diǎn)指數(shù)整理
從倉庫價(jià)格上看，一線城市倉庫價(jià)格31.14元/平方*月，環(huán)比上漲1.9%；二線城市倉庫價(jià)格24.5元/平方*月，環(huán)比上漲4.35%；其他城市倉庫價(jià)格16.74元/平方*月，環(huán)比上漲1.8%。
另外可以觀察到，今年全國不同城市的倉庫需求同步銳減情況下，一線城市倉庫租金卻相當(dāng)穩(wěn)健，僅在4月份有0.7%的降幅，總體維持穩(wěn)步上升，一線城市的倉庫業(yè)主對(duì)市場(chǎng)依然有長(zhǎng)足的信心。相比之下，二線倉庫租金波幅比較大，2月份和4月份分別下降5.6%和4.0%，不過都在下一個(gè)月迅速回升，形成一個(gè)波浪形的走勢(shì)。
具體到各物流地產(chǎn)企業(yè)，普洛斯懷來大數(shù)據(jù)科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目于5月12日開工。
2018年，普洛斯通過投資控股國內(nèi)數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商云之鼎，進(jìn)入數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域。而在之后的兩年時(shí)間內(nèi)，完成了在京津冀、長(zhǎng)三角及粵港澳等骨干節(jié)點(diǎn)核心區(qū)域的數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)初期布局，部署超過2.5萬臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)柜。
與普洛斯加碼數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)園不同，京東物流則加緊醫(yī)療領(lǐng)域物流的布局。
5月15日，京東物流與安徽華源物流簽署戰(zhàn)略合作，而華源物流是華源醫(yī)藥集團(tuán)投資設(shè)立的物流科技公司，以藥品運(yùn)輸為主，網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國。到了5月20日，京東物流還開始正式運(yùn)營東莞醫(yī)藥器械倉，該倉庫占地1.8萬平方米，擁有二類醫(yī)療器械經(jīng)營證，具有第二類醫(yī)療器械第三方物流資質(zhì)高標(biāo)庫房。
展望未來幾個(gè)月，安博也有兩個(gè)物流園要交付。其中安博濟(jì)南高新國際物流園將在第二季度完成一期共7萬平方米園區(qū)的交付，并在第四季度完成二期工程。
來源：觀點(diǎn)指數(shù)
