新冠肺炎疫情的發(fā)生推動(dòng)了新零售業(yè)線(xiàn)上業(yè)務(wù)的發(fā)展，繼而加大了消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求。近年來(lái)，物流地產(chǎn)因電商及新零售業(yè)的發(fā)展已然站上風(fēng)口，亦在此次危機(jī)下迎來(lái)新發(fā)展機(jī)遇。

　　近日，第一太平戴維斯華南區(qū)副董事長(zhǎng)、廣州公司董事總經(jīng)理劉蔚海，華南區(qū)研究部主管謝靖宇接受采訪(fǎng)，分析物流地產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

　　市場(chǎng)需求熾熱迎新格局

　　“無(wú)論在大灣區(qū)或是華東、華北地區(qū)，一個(gè)可售的標(biāo)的或資產(chǎn)包，只要拿出來(lái)，很快就被市場(chǎng)消化掉”。第一太平戴維斯華南區(qū)副董事長(zhǎng)，廣州公司董事總經(jīng)理劉蔚海稱(chēng)，物流地產(chǎn)投資市場(chǎng)的一直都是熾熱的，而相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)也一直都是激烈的。

　　自普洛斯2003年進(jìn)入中國(guó)以后的十年間，外資占據(jù)了國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的大半江山，包括嘉民、安博、豐樹(shù)等。同時(shí)，以黑石為主的外資基金或投資者對(duì)國(guó)內(nèi)物流板塊的青睞也一直熱度未減。

　　近年來(lái)，易商紅木、宇培等本土物流地產(chǎn)商，阿里、京東、蘇寧等電商巨頭，萬(wàn)科、碧桂園、綠地等轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)企業(yè)，也都紛紛參與搶奪物流地產(chǎn)這塊蛋糕。市場(chǎng)格局正在悄然發(fā)生變化，呈現(xiàn)“本土物流地產(chǎn)商表現(xiàn)較外資更為激進(jìn)、操作方法更為靈活”的趨勢(shì)。

　　投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)熾熱化，主要受高收益率和供應(yīng)的稀缺性?xún)蓚�(gè)因素影響。

　　一方面，相對(duì)比收益率一直呈現(xiàn)急速萎縮狀態(tài)的其它房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率一直徘徊在較高水平�！�2010年，廣州物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的投資收益率大約為7.4%， 即便至今，也能達(dá)到5.5%”，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇表示，“高于同期住宅、寫(xiě)字樓、商鋪等板塊的投資收益率”。

　　另一方面，國(guó)內(nèi)的第三方物流以及電商領(lǐng)域發(fā)展過(guò)于強(qiáng)勁，導(dǎo)致物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求也一直在急速發(fā)展。根據(jù)相關(guān)報(bào)告，2020年中國(guó)電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)等行業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的需求將遠(yuǎn)大于供應(yīng)，缺口超過(guò)1億平方米，短期內(nèi)市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　土地供應(yīng)成關(guān)鍵

　　物流地產(chǎn)的本質(zhì)依舊是“地的生意”，然而相對(duì)應(yīng)的土地供應(yīng)十分缺失。“可以看到，過(guò)去三年以及未來(lái)三年，土地稀缺的一線(xiàn)或準(zhǔn)一線(xiàn)城市，幾乎沒(méi)有新增供應(yīng)用地可以拿來(lái)做新的倉(cāng)儲(chǔ)”。

　　一級(jí)市場(chǎng)：供應(yīng)稀缺導(dǎo)致一部分需求外溢，如上海周邊的太倉(cāng)、廣州附近的佛山、深圳附近的惠州和東莞等，成為投資開(kāi)發(fā)商青睞投資建倉(cāng)的主要市場(chǎng)。“一線(xiàn)城市衛(wèi)星城及位于交通大動(dòng)脈的重點(diǎn)城市成為主要承接需求的關(guān)注點(diǎn)，主要考慮這些城市具有高速公路、鐵路、港口等基礎(chǔ)運(yùn)輸系統(tǒng)”，劉蔚海表示。

　　二級(jí)市場(chǎng)：物流倉(cāng)儲(chǔ)現(xiàn)有的投資標(biāo)的較小且散亂，可供選擇不多，缺乏集聚效應(yīng)。投資開(kāi)發(fā)商要在已有的物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)中開(kāi)展收購(gòu)，“一般需要買(mǎi)一個(gè)跨地區(qū)的巨大資產(chǎn)包才能算得過(guò)賬”。

　　撇開(kāi)市場(chǎng)氛圍等因素，供需矛盾是較為根本的問(wèn)題。對(duì)于投資開(kāi)發(fā)商而言，除了寄希望于政府放松物流地產(chǎn)的用地審批以外，對(duì)舊有的倉(cāng)儲(chǔ)進(jìn)行改造和升級(jí)成為新的發(fā)展方向及思路。

　　提升倉(cāng)儲(chǔ)效益成核心課題

　　在工業(yè)增量用地規(guī)模減少的情形下，提升單位面積物流倉(cāng)儲(chǔ)的租金和效益是對(duì)企業(yè)提出更高要求的課題。據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，廣州全市非保稅高標(biāo)倉(cāng)平均租金為39.5元每平方米每月，空置率為8.2%。如若按正常市場(chǎng)氛圍預(yù)判，租金會(huì)持續(xù)往上走，空置率則在低位盤(pán)旋。“疫情當(dāng)下，第一季度的租金暫時(shí)維持穩(wěn)定，但預(yù)判第二季度會(huì)呈疲軟狀態(tài)，整體沒(méi)有太大跌幅。”

　　來(lái)源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc