優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓

　　2020年第三季度，西安錄得高新二期的永威時(shí)代中心入市，新增項(xiàng)目體量8萬(wàn)平方米。租賃市場(chǎng)逐步活躍，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)已在二季度率先回暖并在三季度保持穩(wěn)定需求，乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求也在本季度出現(xiàn)回升。受此影響，三季度全市寫(xiě)字樓凈吸納量錄得6.3萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比小幅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，至34.7%。季末全市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金報(bào)價(jià)同樣本環(huán)比上升0.6%，錄得每月每平方米87.6元。

　　需求方面，TMT（42.1%）、傳統(tǒng)金融（14.8%）和生物醫(yī)藥（14.8%）是三季度西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力，且3,000平方米以上的大面積租賃需求增加。其中，在線教育持續(xù)擴(kuò)張，猿輔導(dǎo)、作業(yè)幫、掌門教育等在線教育機(jī)構(gòu)分別在曲江、高新、城北有大面積成交，租賃面積均在3,000平方米以上。傳統(tǒng)金融行業(yè)租賃需求集中在高新，工行研發(fā)中心、廣發(fā)銀行分別入駐人壽和國(guó)壽金融中心，租賃面積均在5,000平方米以上�？傮w來(lái)看，高新依然是西安寫(xiě)字樓三季度租賃的熱門區(qū)域，曲江、城北也是較為活躍的成交板塊。

　　未來(lái)六個(gè)月，預(yù)計(jì)將有10萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市。經(jīng)濟(jì)走勢(shì)逐漸明朗，除持續(xù)擴(kuò)張的在線教育行業(yè)外，金融及商務(wù)服務(wù)業(yè)需求也出現(xiàn)回暖趨勢(shì)，共同帶動(dòng)市場(chǎng)需求持續(xù)回升。

　　CBRE西安顧問(wèn)及交易服務(wù) | 辦公樓部主管孫奇表示，“從本季度的凈吸納量可以看到，租賃活躍度明顯回升，商務(wù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)復(fù)蘇。從新租交易同樣可以看出，今年是租戶主動(dòng)進(jìn)行租約重整以及降低租賃成本的一輪時(shí)機(jī)。分行業(yè)看，科技行業(yè)寫(xiě)字樓租賃較為活躍，特別是線上教育企業(yè)呈現(xiàn)積極擴(kuò)租態(tài)勢(shì)；此外，數(shù)據(jù)中心和研發(fā)類后臺(tái)升級(jí)搬遷和擴(kuò)租需求亦較為顯著，這也和西安豐富的教育資源及人力資源呼應(yīng)。西安在上半年重返GDP 20強(qiáng)榜單，接下來(lái)在新時(shí)代西部大開(kāi)發(fā)、全運(yùn)會(huì)等發(fā)展機(jī)遇的疊加下，寫(xiě)字樓租賃活躍度有望進(jìn)一步提升。”

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

　　2020年三季度，西安零售物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)3個(gè)項(xiàng)目入市，分別是曲江板塊的西安量子晨，城東板塊的U Plaza城開(kāi)優(yōu)享+，以及西咸板塊的灃西吾悅廣場(chǎng)，新增體量15.5萬(wàn)平方米，季度末全市零售物業(yè)總體量為596萬(wàn)平方米。包括賽格國(guó)際購(gòu)物中心、曲江大悅城、MOMOPARK、曲江創(chuàng)意谷等多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目加快品牌更新速度，開(kāi)出多家新店，助力三季度凈吸納量轉(zhuǎn)正，季末錄得全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)凈吸納量16萬(wàn)平方米，零售物業(yè)空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至6.7%。各商圈租金保持平穩(wěn)，季末購(gòu)物中心首層平均租金錄得每月每平方米270.5元，同樣本比環(huán)比持平。

　　需求方面，體驗(yàn)類業(yè)態(tài)加快更新，新開(kāi)門店占比13.5%，環(huán)比提升4.4個(gè)百分點(diǎn)，特別是兒童服務(wù)品牌和休閑娛樂(lè)品牌，更新速度均有大幅提升。同時(shí)美妝護(hù)膚品牌加快拓展，高端品牌赫蓮娜、POLA連續(xù)在開(kāi)元、賽格開(kāi)出新柜，而美妝集合店THE COLOURIST調(diào)色師和WOW COLOUR同樣勢(shì)頭強(qiáng)勁，繼二季度分別在西安開(kāi)出首店后，本季度兩個(gè)品牌再開(kāi)5家新店。

　　未來(lái)六個(gè)月預(yù)期將有35萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。整體零售租賃活動(dòng)復(fù)蘇，影院及體驗(yàn)類項(xiàng)目復(fù)工，商場(chǎng)人流已逐步恢復(fù)至往年同期水平，預(yù)計(jì)空置率將進(jìn)一步下降，同時(shí)租金將在短期內(nèi)保持穩(wěn)定。

　　CBRE西安顧問(wèn)及交易服務(wù)|商業(yè)部主管何易峰表示，“亞文化和小社群將是未來(lái)創(chuàng)新商業(yè)的立足點(diǎn)。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)讓更細(xì)分的興趣、更及時(shí)的分享、更高效的鏈接的微化內(nèi)容迅速產(chǎn)生，讓消費(fèi)以內(nèi)容、興趣、社交為中心，分解出更多的亞文化。關(guān)注亞文化的小需求和生活中的微需求，通過(guò)沉浸式商業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)，將塑造消費(fèi)的大市場(chǎng)。未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)，將深度融合休閑娛樂(lè)場(chǎng)景，如追星看展、游戲聚會(huì)、種草拔草、IP聯(lián)名、新奇體驗(yàn)等，提供細(xì)分客群‘聊到一起，玩到一起’的場(chǎng)景�！�

　　投資市場(chǎng)

　　三季度西安未錄得新成交的大宗交易信息。寫(xiě)字樓類項(xiàng)目是西安投資交易的重點(diǎn)，客戶關(guān)注度最高且可選擇空間大，目前全市超過(guò)77%待售項(xiàng)目為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，并且這一比例仍在持續(xù)上升。而上半年較為沉寂的商業(yè)類項(xiàng)目，近期活躍度也出現(xiàn)提升，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或?qū)⒃谡{(diào)整中迎來(lái)新的投資機(jī)會(huì)。自用型需求仍是當(dāng)前投資市場(chǎng)的主力需求，但伴隨經(jīng)濟(jì)走勢(shì)逐漸明朗，機(jī)會(huì)型和資本增值型需求的客戶熱度正在逐漸升溫中。

　　CBRE西安投資及資本市場(chǎng)主管郝亞文表示，“隨著國(guó)內(nèi)疫情的有效控制，投資者信心正逐步恢復(fù)。西安持續(xù)發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，吸引越來(lái)越多北上廣深的機(jī)構(gòu)企業(yè)關(guān)注并設(shè)立西北總部。同時(shí)市場(chǎng)上積極活躍的酒店物業(yè)收購(gòu)意愿也彰顯了對(duì)西安未來(lái)旅游市場(chǎng)的良好預(yù)期。在特殊的大環(huán)境下，第三季度成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的起點(diǎn)，相信第四季度會(huì)有更好的反彈和更多的投資機(jī)會(huì)�！�

　　來(lái)源：CBRE世邦魏理仕