5月15日，廣州毓秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價22.46億元拍得廣州南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)慶盛樞紐區(qū)塊東涌大道2023NJY-2號地塊，折合樓面價6648元/平方米。

　　據(jù)企查查資料顯示，廣州毓秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由廣州仁豐經(jīng)濟信息咨詢有限公司（關(guān)聯(lián)：越秀產(chǎn)業(yè)基金）和廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司分別持股90%、10%。也就是說，這塊地應該是給越秀地產(chǎn)拿的，也是該公司今年首次在廣州拿地。

　　值得一提的是，該宗地規(guī)劃用途為商住用地、新興產(chǎn)業(yè)園用地、休憩用地，且出讓公告指出，競得人須自持新興產(chǎn)業(yè)園用地的所有建筑面積。

　　縱觀以往越秀的拿地動作，產(chǎn)業(yè)園用地是比較少的，所以這一次地塊雖然條件不錯，不過真正促使越秀拿地的原因或是為了首個產(chǎn)業(yè)園項目鋪路。

　　首個產(chǎn)園項目

　　早在2022年2月21日，廣州南沙慶盛2022NGY-1新興產(chǎn)業(yè)園用地成功出讓，該地塊位于南沙區(qū)慶盛樞紐區(qū)塊石排新涌以南、橫二路以北、慶盛大道以東、縱十三路以西，土地面積4.1萬平方米，建筑面積13.8萬平方米，掛牌起始價19836萬元。

　　據(jù)出讓條件顯示，土地競得人或其母公司/實際控制人須為跨國企業(yè)集團及中國香港上市企業(yè)，擁有產(chǎn)投基金、信托基金等業(yè)務，且旗下控有不少于五家上市公司。

　　此外，土地競得人承諾依法競得該地塊后，建設內(nèi)容須包括產(chǎn)業(yè)研發(fā)樓、研發(fā)生產(chǎn)基地、加速器、孵化器、共享空間等，并引入符合廣州市及南沙區(qū)產(chǎn)業(yè)準入標準的企業(yè)。

　　在嚴格的條件下，該宗地最終由越秀地產(chǎn)摘得。

　　彼時越秀地產(chǎn)便表示，將與香港科技大學合作打造穗港協(xié)同的產(chǎn)學研基地，引入優(yōu)質(zhì)科技創(chuàng)新企業(yè)，為企業(yè)提供一站式生產(chǎn)、研發(fā)空間。

　　越秀地產(chǎn)的首個產(chǎn)業(yè)園項目就此誕生，這也是自2021年越秀地產(chǎn)母公司越秀集團與港科大簽署合作框架協(xié)議后，兩者合作的再度深化與落地。

　　作為越秀地產(chǎn)的首個產(chǎn)業(yè)園項目，一開始迎來的是順風開局。

　　拿地三個多月之后的6月14日，國務院印發(fā)《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》（簡稱“《南沙方案》”），擬將南沙打造成為粵港澳重大合作平臺，而慶盛樞紐則成為了南沙方案中三大先行啟動區(qū)之一。

　　根據(jù)《南沙方案》，慶盛樞紐區(qū)塊將重點發(fā)展人工智能、智慧交通、科技創(chuàng)新、國際教育、專業(yè)服務等產(chǎn)業(yè)，打造粵港產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的新高地。

　　同時，《南沙方案》賦予南沙三項重磅財稅政策：對先行啟動區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)企業(yè)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅；對南沙有關(guān)高新技術(shù)重點行業(yè)企業(yè)進一步延長虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限；對在南沙工作的港澳居民，免征其個人所得稅稅負超過港澳稅負的部分。

　　而越秀地產(chǎn)的首個產(chǎn)業(yè)園項目正處于《南沙方案》先行啟動區(qū)慶盛樞紐區(qū)塊，入駐其中的企業(yè)可以因此享受南沙“雙15%”的稅收優(yōu)惠政策。

　　在此背景下，2022年6月18日，越秀地產(chǎn)首個產(chǎn)業(yè)園項目——越秀·iPARK穗港產(chǎn)學研基地招商啟動暨產(chǎn)業(yè)簽約儀式順利舉行。

　　現(xiàn)場，越秀地產(chǎn)與深圳市華科創(chuàng)智技術(shù)有限公司等8家意向入駐越秀·iPARK穗港產(chǎn)學研基地的優(yōu)質(zhì)科創(chuàng)企業(yè)，以及與阿里云、騰訊云等8家產(chǎn)業(yè)賦能機構(gòu)簽約。

　　除了政策上的利好，越秀·iPARK穗港產(chǎn)學研基地所處的慶盛樞紐片區(qū)還有著高鐵地鐵雙樞紐的交通優(yōu)勢。

　　項目在拿地之初要求36個月內(nèi)完成項目整體建設，截至今年4月份，項目C3棟順利封頂，其余樓棟也將逐步完成封頂，預計將于今年年底竣工，明年可投產(chǎn)運營。

　　首個港人社區(qū)

　　一個產(chǎn)業(yè)園的成功，不僅僅是項目建設，還需要吸引到相應的企業(yè)入駐及人口聚集。

　　越秀·iPARK穗港產(chǎn)學研基地在各種先天條件下吸引企業(yè)入駐并不困難，從當初的簽約儀式便可以窺見端倪。

　　而要想吸引到人口，那就得先解決“吃、穿、住、行”的基本問題�！俺�、穿”不提，慶盛板塊作為廣州南沙的重要交通樞紐，出行方面自然沒有太大的問題，所以越秀地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園項目眼下需要解決的便是“住”的問題。

　　對于“住”這個問題，越秀地產(chǎn)方面想出來的解決辦法便是發(fā)揮自己的專業(yè)，自己拿地建一個社區(qū)。

　　于是在5月15日，越秀地產(chǎn)拿下了同是位于慶盛樞紐的2023NJY-2號地塊。

　　據(jù)了解，2023NJY-2號地塊于今年4月14日掛牌，位于南沙慶盛樞紐區(qū)塊西區(qū)、港科大南側(cè)，土地面積89493平方米，分為四個分地塊，兩個為商住用地，兩個為新型產(chǎn)業(yè)用地；容積率為商住用地≤3.5、4.5、新興產(chǎn)業(yè)園用地≤4.0。

　　地塊計容建面約33.8萬平方米，其中商住用地建面約23.5萬平方米，產(chǎn)業(yè)用地建面約10.3萬平方米。地塊規(guī)劃用途要求商住用地不低于70%，新興產(chǎn)業(yè)園用地非產(chǎn)業(yè)用途部分不低于60%。

　　其中，DC0302026地塊建筑限高100米，DC0302009地塊、DCO302014地塊、DC0302016地塊臨香港科技大學一側(cè)建筑高度不超過60米。

　　公建配套方面，DC0302026地塊配建9班幼兒園（建面≥2160平方米）以及社區(qū)居委會、衛(wèi)生服務站等。

　　此外，競得人須自持新興產(chǎn)業(yè)園用地（DC0302009和DC0302014地塊）的所有建筑面積，這也與越秀·iPARK穗港產(chǎn)學研基地相輔相成。

　　該宗地是粵港深度合作園（慶盛樞紐區(qū)塊）的一部分，據(jù)去年4月獲批的控規(guī)顯示，整個片區(qū)規(guī)劃定位為港人熟悉、國際一流的無界科創(chuàng)社區(qū)，規(guī)劃常住人口2.7萬人，就業(yè)人口3.0萬人。

　　因此，該地塊項目的受眾主要是來此生活工作的香港人群，這將會是廣州首個港人社區(qū)。

　　地塊交通方面臨近地鐵4號線東涌站；教育配套方面，周邊港科大、民心港人子弟學校，東南側(cè)還有一所籌劃中的九年一貫制學校；商業(yè)配套則只有在建的新鴻基TOD。

　　周邊最近在售的新盤是招商·灣區(qū)1872，均價2.9萬/平方米；還有美的星耀尚城、美的云筑、錦繡新城一期、錦繡新城二期等，不過受眾群體重合度不高，所以競爭壓力應該不大。

　　今年以來，越秀地產(chǎn)在土地市場上的表現(xiàn)可謂十分搶眼。

　　在此前在3月舉行的2022年業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠表示，今年安排了400億元的拿地預算。

　　2月份，越秀地產(chǎn)在北京的土拍一舉奪得兩幅宅地，總代價約59.1億元。4月18日7.24億元斬獲上海一宗地；4月20日，越秀地產(chǎn)中簽成都一宗宅地，成交價約13.9億元……

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至4月30日，越秀地產(chǎn)今年已經(jīng)在全國5城拿下共6宗地，金額約100億元，僅占年度預算的1/4，再加上本次22.46億拿地，預算還是充足的。

　　越秀4月20日還披露了供股計劃擬籌資83.6億港元。這筆資金將用于大灣區(qū)、華東地區(qū)核心城市和其他重點省會城市的進一步投資，并用作營運資金。

　　因此，越秀地產(chǎn)的拿地動作還將繼續(xù)。

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