中指院數據顯示，5月份，全國300城住宅類用地成交樓面均價5972元/平方米，環(huán)比上漲20%，同比上漲28%……近幾年來，土地價格節(jié)節(jié)攀升，地價占房價的比重達50%以上，甚至高達到60~70%，樓面價和房價的價差，變得越來越小。
與此同時，經過多年的高速發(fā)展，我國不少大中城市已經進入存量時代。一方面，新增城市建設用地供給逐年下滑；另一方面，隨著城市人口的迅速膨脹、產業(yè)格局加速變動，老舊城區(qū)、老舊社區(qū)環(huán)境改造和土地資源再利用成為當下城市需要解決的問題。
城市更新能幫助城市功能的重新定位，進而激發(fā)新的發(fā)展動能；開發(fā)商需要高能級城市的土地，特別是便宜的地。于是，城市更新成為了各房企在進入存量時代的高能級城市的主戰(zhàn)場。
前不久，佳兆業(yè)經濟研究院推出的一份白皮書指出，城市更新已經迎來6萬億元級的嶄新市場，而且還在不斷變大。甚至有人說，未來，在城市更新這一戰(zhàn)場的表現，將決定房企的段位。那么，誰是當下的城市更新之王？將來又會是誰？
百強房企均已入局城市更新
集中度遠超過傳統(tǒng)開發(fā)板塊
近年來，各地的城市更新如火如荼。特別是一線城市，去年以來進入加速階段，北廣深等城市相繼出臺計劃，推進城市更新。
而在房企層面，激烈的爭奪戰(zhàn)早已展開，并且還有越來越多的玩家進入這一戰(zhàn)場，整個城市更新領域的集中度高得十分驚人。
一、百強房企均已直接或間接參與了城市更新
核心城市土地資源有限，加上政策大力支持，使得眾多單靠招拍掛無法獲取足夠優(yōu)質土儲的房企，紛紛加入到城市更新中來。
去年5月富力成立城市更新集團，8月中旬，富力默默將廣州花都區(qū)田美村改造項目收入囊中。截至2019年底，富力集團在全國已經參與超70個城市更新項目！
花樣年對城市更新也十分重視。
在2019年中期業(yè)績會上，花樣年CFO陳新禹表示，花樣年會在城市更新方面專注大灣區(qū)的舊改項目，規(guī)劃總建面約1672萬平方米，短期內會有比較集中的釋放…… 花樣年的目標是要成為大灣區(qū)的舊改之王。潘軍則稱，未來三年預計會推出20個項目，且都會為公司帶來利潤。
碧桂園通過充分研判云南本土實情，以“城市更新”為重要戰(zhàn)略，更是走出了一條特色發(fā)展之路。
……
統(tǒng)計數據顯示，目前，百強房企均已直接或間接參與到城市更新領域，其中，僅深圳一個城市的城市更新，就有近80%的百強房企參與，城市更新成了這些房企在深圳擴張的主要途徑。
二、集中度高，部分城市TOP8占了90%市場
近年來，房地產行業(yè)集中度逐年提升，截至今年一季度末，TOP50和TOP100房企的權益金額集中度分別為53.9%和62.3%（CRIC）。但具體到單個城市，還可以容納數十甚至數百家房企。
可是，城市更新領域卻是另一番景象，雖然還是新賽道，但其集中度高得嚇人。
深圳、廣州、上海和東莞4個城市的城市更新占地面積，TOP5集中度均達到30%及以上，并且均逐步從區(qū)域深耕走向全國化布局。2019 年掀起市場熱潮的廣州市場，TOP8的改造面積占比更是接近 90%！
目前，哪些房企是城市更新之王？
雖然城市更新加速是近幾年的事，但各房企在過往的爭奪中，已經占據相應的位置，誕生了諸多城市更新之王。誰土儲最多？誰項目數最多？誰是利潤之王？
每年的年報和中報，上市房企都會公布自身的土儲情況，但城市更新通常不包括在內。究其原因，一是城市更新涉及的利益復雜，一些房企不愿意公開；二是城市更新項目從簽約到釋放業(yè)績時間較長，不確定性較大。
不過，仍然有部分房企在財報中公布了城市更新的相關信息。去年，城市更新平臺即通過梳理各房企財報，整理出了19家上市房企城市更新面積的數據。下面，明源君結合該榜單信息以及最新數據，逐一進行剖析。
一、佳兆業(yè)：坐擁2.5萬億的貨值之王
近幾年，佳兆業(yè)的發(fā)展勢頭良好，被業(yè)內關注得越來越多，特別是《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》公布之后，更是備受矚目。
為何？因為其大灣區(qū)土儲占比高。
年報顯示，截至2019年底，佳兆業(yè)的土儲面積達2680萬平方米，貨值約5300億元，其中大灣區(qū)土儲面積、貨值占比高分別是51%和66%。
這還不算什么，關鍵在于其驚人的城市更新儲備。
最新數據顯示，佳兆業(yè)擁有147個城市更新項目，占地面積約4000萬平方米，這些項目絕大多數位于大灣區(qū)的核心城市，僅深圳就占了27%。未來轉化為土儲后，將為其帶來約2.5萬億元的可售資源！是當之無愧的貨值之王……
考慮到在城市更新平臺梳理的榜單中，佳兆業(yè)的城市更新面積約為3200萬平方米，項目數為128個，貨值約為2萬億，這意味著佳兆業(yè)在1年左右的時間里，新增了20個左右的城市更新項目，貨值增加約5000億元，可謂迅猛。
與此同時，佳兆業(yè)城市更新項目的超高占比，應該也是當之無愧的NO1——以最新數據計算，其總貨值的8成左右均來自城市更新項目。
截至2019年上半年，佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)已納入土儲城市更新的土儲平均成本為2692元/平方米，深圳為4428元/平方米。相比公開招拍掛的超高樓面價這就是白菜價！
因此，在去年的中期業(yè)績發(fā)布會上，面對媒體的提問，佳兆業(yè)董事會主席的郭英成直言“我們真是運氣不錯”。而在去年3月的年度業(yè)績會上，其多次提及“舊改”是佳兆業(yè)最強的競爭力之一。
二、融創(chuàng)：擁有超7000萬平米的土儲之王
白衣騎士、孫宏斌輪、房企收割機、收并購之王……這些，都是近年來業(yè)內外貼在融創(chuàng)和孫宏斌身上的標簽。
然而，與此同時，融創(chuàng)還是城市更新土儲面積之王！根據融創(chuàng)2018年的年報，其擁有約7327萬平方米的舊改等協(xié)議狀態(tài)的土地儲備。而截至2019年末，融創(chuàng)的土儲面積為2.39億平方米，土儲貨值約人民幣3.07萬億元，其中超82%位于一二線城市，平均土地成本約4306 元/平方米。
雖然孫宏斌曾說，我們不想做第一已經很多年了。但是，坐擁如此巨量貨值的土儲，如果想要在現有基礎上更進一步，只是愿不愿意的事情。
孫宏斌曾檢討道，“大灣區(qū)我們還是差一些，但其他區(qū)域都比別人強�！背鞘懈掠型麨槿趧�(chuàng)補齊在華南的“短板”。
三、富力：一二線更新之王，占比高達
如上所說，去年5月富力集團成立了城市更新集團，主營業(yè)務包括舊村改造，舊廠改造及舊城改造。截至2019年底，其已簽約的合作城市更新項目超過70個，規(guī)劃總建筑面積超過了7000萬平米，可售面積超過4000萬平米。
令人驚訝的是，按面積算，70余個城市更新項目，一二線城市的面積占比92%，大灣區(qū)占比60%。
富力集團早在1994年就開始介入舊改，2003年成就首個城中村改造典范，也成就了廣州舊改的“獵德傳奇”。因此，被稱為“舊改專家”。其參與改造的第一個項目是廣州荔灣區(qū)嘉邦化工廠舊改項目，此外還改造了鋼材廠、硫酸廠等10多座舊廠房，對此有人稱“每一根煙囪倒下，背后都有富力的一份功勞”。
作為大灣區(qū)深度布局的房企和“舊改專家”，其布局大灣區(qū)的城市更新項目，有著天然的優(yōu)勢。如今，富力集團已全面進駐廣州、深圳、佛山、東莞、珠海等灣區(qū)城市。
四、時代中國：項目數量以及利潤之王
除了富力，時代也被譽為廣州新晉的“舊改之王”。明源君曾對話過時代中國的老總，該公司拓展城市更新項目的方式頗具特色。
如果僅從項目數量來看，時代中國一度是公開數據房企里面，城市更新項目最多的，總計高達80個。
只不過過去一兩年，其他房企拓展迅猛，導致時代中國被超越。不過，時代中國拓展的勢頭也一點不弱，數據顯示，截至2019年末，時代中國城市更新項目總數超過120個，預計潛在總建面約4300萬平米。這意味著，與2018年末相比，時代中國在2019年至少獲取了40個項目！
如果2020年還能繼續(xù)保持這樣的拓展速度，到今年年底，其很可能再度問鼎項目數第一！
數據還顯示，2019年上半年，時代中國城市更新項目的毛利率高達84.9%，是公司整體毛利率32.5%的2.6倍！
……
除此之外，還有很多城市更新領域的大玩家，比如恒大，2019半年報顯示，恒大有大量未納入土儲的城市更新項目，總規(guī)劃建筑面積達7012萬平米。其中，深圳的48個項目規(guī)劃建筑面積就達到3124萬平方米，若這些項目都能成功拿下開發(fā)權或獲得完整土地權證，那么恒大在城市更新領域完全可與深圳的傳統(tǒng)城市更新大戶佳兆業(yè)、華潤置地、鴻榮源等一較高低；再比如華潤置地，近百個城市更新項目，87%儲備位于粵港澳大灣區(qū)，過半位于深圳！
……
總體來看，這些坐擁巨量城市更新項目的房企，總部位于深圳的最多，其次是廣州。而除了有公開數據的，廣深兩地還隱藏著諸多城市更新的大鱷，比如鴻榮源、保利發(fā)展等，也難怪越來越多的外來房企紛紛搶灘大灣區(qū)了。城市更新，已成為房企爭奪的制高點。
誰能在未來的爭奪戰(zhàn)中勝出？
以下三種能力居其一就能稱王
借助城市更新，可以拿到地，拿到便宜的地，可是，相較原來拿地、建房、賣房的模式，城市更新更像跑馬拉松，十分考驗房企的耐力。
而且，經過多年發(fā)展迭代，城市更新早已不再是對物理空間推倒重建的簡單改造，而是對經濟、民生、科技、文化和生態(tài)的系統(tǒng)提升，強調片區(qū)整體利益平衡，注重產業(yè)賦能、文化保育、生態(tài)智慧，并突出“有機城市更新”。
這意味著，城市更新更像是一朵玫瑰，嬌艷欲滴，但是卻帶著刺，搞不好，花沒摘到，卻可能被刺刺傷。
那會，誰會成為未來的城市更新之王？！
一、拓展能力強，可成土儲之王
今天的土儲，就是明天的規(guī)模。對城市更新來說，同樣如此。雖然根據各地的規(guī)劃，城市更新的規(guī)模巨大，但終究不是無限的，而且項目有優(yōu)質和非優(yōu)質之分，想要提前搶占優(yōu)質的資源，拓展的能力就顯得十分重要。
前面提到的時代中國，就對城市更新部下重兵，采用多團隊大兵團作戰(zhàn)方式進行拓展。
以官湖村城市更新項目為例，為了獲取村民的支持，時代中國除了在公司層面成立官湖村城市更新事業(yè)部，還開工資聘請了70位當地村民做宣傳工作，最終殺出重圍。
即便是外來房企，同樣有很多生猛的存在。
比如，根據廣州市公共資源中心數據，2019上半年，公開招標確定舊村改造企業(yè)合作總用地面積為1745.39萬㎡。上海升龍就拿下了1186.28萬㎡，占了絕大部分。雖然只有黃埔區(qū)的湯村改造項目相對在靠近市中心，其余兩個都分布在外圍區(qū)域，但這個成績也已經十分不錯。
二、轉化能力強，可成規(guī)模之王
招拍掛拿地，要拼刺刀，土地價格貴，但好處是，周轉快，有的拿地就能開工，比較容易算賬。城市更新則不然，屬于典型的慢周轉。
郭英成就曾表示：佳兆業(yè)每個舊改項目開發(fā)周期五到六年，資金沉淀周期過長，“投進去之后全都是負債”。
其實，能將開發(fā)周期控制在五六年，已經非常不錯。畢竟有很多項目，開發(fā)商換了幾茬，過了十幾年還沒開工，甚至活活將入局的房企拖死。
拓展能力決定規(guī)模，但是轉化能力才能釋放業(yè)績！
郭英成之所以說城市更新是佳兆業(yè)最強的競爭力之一，是因為其每年都能穩(wěn)定地轉化城市更新項目。年報顯示，2008-2018年，佳兆業(yè)每年轉化的總建筑面積約94萬平方米的城市更新項目。
去年，佳兆業(yè)推出平湖佳兆業(yè)廣場、鹽田佳兆業(yè)城市廣場、佳兆業(yè)未來城等4個城市更新項目，可售貨值為437億，占了佳兆業(yè)去年下半年831億可售貨值的過半。
未來3-5年，佳兆業(yè)還有14個城市更新項目陸續(xù)供地，其中，深圳11個，廣州3個，僅深圳可售貨值就超過3000億元。
為何佳兆業(yè)能這么穩(wěn)定地轉化？
概括起來主要有以下幾點：一是佳兆業(yè)先取得業(yè)主信任再拿地，其他房企是先拿地再試圖取得業(yè)主信任；二是將別人眼中的“釘子戶”視為“困難戶”，想方設法幫助；三是做熟不做生；四是多產業(yè)（佳兆業(yè)旗下擁有近20個產業(yè)）賦能、全鏈條能力（地產全產業(yè)鏈經營能力）。
也有房企跟基金公司合作，讓基金公司拓展和完成轉化，自己再加價買過來，那相當于是凈地了。
三、運營能力強，可成利潤之王
佳兆業(yè)郭英成曾透露，深圳舊改項目毛利率為50%左右，廣州為40%，惠州、中山等城市則為26%左右。
而數據顯示，2019年上半年，時代中國城市更新項目的毛利率高達84.9%，是公司整體毛利率32.5%的2.6倍！全年的表現也很亮眼，2019年，城市更新為時代中國在貢獻了21.7億元的收入，成為企業(yè)第二大收入來源，高達50.13%的毛利率，對公司的盈利能力起到了極大的支撐。
華潤置地舊改項目的毛利也不低。2018年，華潤置地綜合毛利率達48.1%。彼時，華潤置地董事會主席唐勇也曾公開坦承：“2018年的毛利潤率特別高，應該是有華潤城(深圳大沖城市更新項目)的結算�！�
這跟項目所處位置，市場行情、政策等緊密相關，但更多的還是來自于運營能力，這決定了利潤的高低。
城市更新是資產、空間的重置和組合，談判、拆遷、開發(fā)只是開始，更重要的是資產管理的能力——商業(yè)運營和產業(yè)運營能力才是持續(xù)發(fā)展的核心競爭力，是遠超傳統(tǒng)增量開發(fā)運營能力（能力、建造能力、投資能力）范疇的全新能力。而這需要多元化的產業(yè)整合平臺、超一流的商業(yè)運營能力、強大的精細管理體系、深厚的資金運作實力……沒有這些能力，小打小鬧可以，要做大就難了。
華潤城市更新項目毛利高，不單單是項目好，還在于其超強的運營能力——充分整合城市更新與商業(yè)、產業(yè)、城市建設運營、文體、康養(yǎng)、投資等內部資源，高效緊密合作，實現資源共享。
舉個例子，當年華潤參與深圳“春繭”體育場館的代建與運營，不到2年就建成了，更牛的是，一年后，“春繭”就成為全國首個運營一年即實現盈利的體育場館！
小結
當前，各大房企在城市更新領域的動作主要有三種：一是拓展城市更新項目，二是招攬城市更新人才，三是成立城市更新集團。其中，拓展城市更新項目、搶占市場份額，是重中之重。
新的拼殺正如火如荼展開，你家房企以及作為地產人的你，準備好了嗎？�。ㄗ髡撸好髟吹禺a研究院執(zhí)行主編、存量地產首席研究員 艾振強）
來 源： 明源地產研究院
編 輯：liuy
