5月9日，北京成交3宗不限價住宅用地，總價達到113億元。其中，合生創(chuàng)展擊退融創(chuàng)、中海數(shù)家房企，以72.2億元競得豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-24、L-26地塊，溢價率26.2%，樓面價達6.7萬元/平米。
該地塊也刷新了自2107年以來，北京南城樓面價單價新紀錄，成為豐臺歷史第二單價“地王”。此前的記錄是由九龍倉在2017年9月創(chuàng)下的60905元/平米。
對合生創(chuàng)展來說，在公開市場高價奪地是極為罕見的，72.2億元的拿地價相當于其2019年銷售額的34%。
并且，作為一家始終堅守著“多囤地、慢開發(fā)、高溢價”運作方式的企業(yè)，合生創(chuàng)展向來不喜歡用高周轉(zhuǎn)賺錢，更傾向于利用時間差來賺錢，將利潤和現(xiàn)金流放置在了極重要的位置。
不過，從去年開始，不管是銷售提速或是公開拿地參與度，都暗示著這家“佛系”企業(yè)似乎在慢慢發(fā)生改變。
但是，招拍掛是有代價的，它的成本不適用于“慢周轉(zhuǎn)”的商業(yè)模式。
南城“地王”
5月9日下午，北京又迎來了一場激烈的土拍爭奪戰(zhàn)。
其中，豐臺分鐘寺地塊的競爭尤為激烈，第一個舉牌的合生創(chuàng)展，在經(jīng)過57輪競價后，如愿以72.2億元奪下北京豐臺區(qū)分鐘寺L-24、L-26地塊。
這宗地起拍價57.19億元，最終溢價率為26.5%，樓面價達到6.7萬元/平米。地塊樓面價并沒有超過7萬元，低于之前的市場預(yù)期。
有業(yè)內(nèi)人士稱，該項目除了配建3000平米的社區(qū)文化設(shè)施無償移交給相關(guān)部門外，其他部分全部為純住宅用地，結(jié)合整個分鐘寺區(qū)域舊城改造和土地上市的趨勢來看，分鐘寺將是北京未來一個新的豪宅集聚區(qū)。
“項目未來售價蠻有想象空間。第一，這是個不限價地，做什么產(chǎn)品多高的價格自己定，只要報預(yù)售政府能批就行；第二，合生創(chuàng)展有打造大盤和豪宅的經(jīng)驗�！钡谝惶饺A北區(qū)市場研究部負責(zé)人、助理董事李想在接受采訪時分析，這個項目會是一個高凈值人群為目標客群的一個高端產(chǎn)品。
“這肯定是合生創(chuàng)展未來打造的重點大盤，豐臺這種南二環(huán)南三環(huán)南四環(huán)區(qū)域剛好是豪宅密集區(qū)域出讓的區(qū)域，接下來豐臺還會出現(xiàn)高地價地塊，是兵家必爭之地�！�
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，合生創(chuàng)展在北京隱匿許久，幾乎沒有在售的新項目，而著名的“老牌頂豪”霄云路8號去化已超過10年。
曾經(jīng)很長一段時間，豪宅都是合生創(chuàng)展的主要銷售貢獻來源。霄云路8號推出的第二年，北京及天津區(qū)域銷售占比超過四成，而北京霄云路8號及廣州珠江帝景項目是最主要銷售來源。此次奪得豐臺分鐘寺地塊，意味著合生創(chuàng)展將重出北京豪宅市場，打造另一個頂豪項目。
那么，分鐘寺項目是否會重新復(fù)制頂豪“霄8”呢？
“一個是協(xié)議地塊，一個是招拍掛高價地�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時稱，時代不同，分鐘寺地塊的成本決定了不可能承受霄8那樣漫長的去化周期。
李想也認同上述說法�！皯�(yīng)該是有一定推盤節(jié)奏的銷售模式，豪宅產(chǎn)品從拿地到入市，可能要花三年時間，三年之后的事誰也不敢說�！�
果不其然，拿地當天，合生創(chuàng)展就對外招聘分鐘寺崗位，涉及項目總經(jīng)理到設(shè)計、策劃、營銷等。
“這不能說快，資金寬裕、沒有人才儲備不經(jīng)常拿項目的企業(yè)才會這樣�！睆埓髠ケ硎�，北京大部分項目都是拿地前，就準備好了基礎(chǔ)班子，極端的類似于中海的企業(yè)甚至規(guī)劃已經(jīng)做好了。
“所以，這幾年北京才有中海年的說法。當然，臨近銷售招聘銷售業(yè)務(wù)，這是節(jié)省人力資源�！�
合生快慢鍵
值得關(guān)注到的是，合生創(chuàng)展奪下的分鐘寺地塊，此前土地一級開發(fā)單位是北京嘉富龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)，這是珠江地產(chǎn)旗下公司，而珠江地產(chǎn)與合生創(chuàng)展是朱孟依手中的兄弟公司。
“我感覺他們（合生創(chuàng)展）是志在必得，相當于是從一級開發(fā)到二級開發(fā)，都是由珠江系掌控�！�
上述業(yè)內(nèi)人士向觀點地產(chǎn)新媒體透露，分鐘寺地塊非常復(fù)雜，前期就花了七八年的時間，且地塊緊鄰地鐵十號線，在土地一級開發(fā)過程中面臨非常紛繁復(fù)雜的手續(xù)，珠江系投入了上百億的資金進行土地拆遷整理、舊城改造工作。
據(jù)悉，合生創(chuàng)展奪得的分鐘寺L-24、L-26地塊是分鐘寺項目出讓的首個地塊，開發(fā)建設(shè)補償費總額為48.35?億（折合4.5萬元/平米）。?
據(jù)北京土地市場掛牌信息，5月19日分鐘寺另外兩宗地也將迎來出讓，起始價分別為29.56億和47.44億，規(guī)劃建筑面積分別為55141平米、88484平米。那么，合生創(chuàng)展是否會乘勝追擊？觀點地產(chǎn)新媒體就此事詢問合生創(chuàng)展，并未收到明確回復(fù)。
其實，在很久之前，合生創(chuàng)展主要通過協(xié)議出讓、城市更新的方式獲取低廉土地儲備。合生能夠通過“慢開發(fā)”的模式，即拉長開發(fā)周期獲取高利潤。這也是近年來，合生規(guī)模不大，利潤卻保持行業(yè)前列的原因。
不過，從去年開始，合生創(chuàng)展卻積極出現(xiàn)在招拍掛市場，接連斬獲江門、廣州等地塊，并在已經(jīng)過去2000天之后再次出現(xiàn)在北京土拍現(xiàn)場，在年內(nèi)總價地王競拍中與中海鏖戰(zhàn)至最后一輪。
2019年9月25日，合生創(chuàng)展與金茂聯(lián)合體以28.2億總價拿下北京豐臺區(qū)南苑石榴莊地塊，溢價率5.66%。
合生創(chuàng)展的拿地方式變得更為多元，而招拍掛的成本則不適用于“慢周轉(zhuǎn)”的那套模式。
“我們不排斥加杠桿，只不過是加到什么程度而已。這需要看是不是能遇到適合投資的項目，如果遇到好的項目或者我們認可的城市，肯定會堅決投入�！�
合生住宅事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞此前表示，合生一直在積極尋找優(yōu)質(zhì)項目，可能拿地方式也比較多元，包括招拍掛、合作、收并購、產(chǎn)業(yè)勾地等等，未來甚至可能會進行嘗試聯(lián)合操盤、小股控盤的方式介入到項目的開發(fā)過程。
在拿地之外，合生創(chuàng)展的銷售也進入了快車道。2019年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)合約銷售額212.58億元，同比增長41.96%，首次沖破200億元的大關(guān)。
財報中披露，截至2019年12月31日，合生創(chuàng)展土地儲備3111萬平米，同比增長6.47%。或許，合生創(chuàng)展已經(jīng)開始在保持利潤的同時，追求更大的規(guī)模。
來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
