作為國家中心城市和粵港澳大灣區(qū)核心增長極，廣州的消費氛圍愈發(fā)濃厚。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在入選首批培育建設國際消費中心試點名單后，2021年廣州社會消費品零售總額同比增長9.8%，達10,122.56億元，僅次于上海、北京和重慶三大直轄市，首度躋身“萬億消費俱樂部”。
對于零售地產(chǎn)業(yè)主和品牌商來說，在消費市場持續(xù)發(fā)展，消費結(jié)構(gòu)不斷升級的背景下，哪些業(yè)態(tài)最具增長潛力，如何匯聚優(yōu)質(zhì)資源，從而吸引目標人群是每天都要面對的重要課題。對此，仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“我們歷年所追蹤新增租賃成交數(shù)據(jù)顯示出，服飾零售、餐飲、娛樂三大業(yè)態(tài)10年來始終是廣州存量優(yōu)質(zhì)購物中心內(nèi)的主角，占比達到70%以上。但消費人口、行業(yè)發(fā)展、市場環(huán)境以及消費習慣變化等因素，也讓這三大業(yè)態(tài)各自占比發(fā)生變化，品牌多元化、細分化日趨明顯，需要零售地產(chǎn)市場參與各方給予充分關注。”
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場趨于分化 傳統(tǒng)項目業(yè)主需動態(tài)調(diào)整策略
雖然社會消費品零售總額增速喜人，但廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場的“量”和“質(zhì)”發(fā)展卻未能及時跟上。過去兩年，廣州優(yōu)質(zhì)購物中心的新增供應落后于其他一線及新一線城市。更重要的是，消費的回暖并沒有帶動整個零售物業(yè)市場的恢復，市場分化加劇，不少老項目的空置率一路走高。
面對挑戰(zhàn)，部分業(yè)主開始調(diào)整各業(yè)態(tài)占比，積極引入更多的餐飲、娛樂、個人服務等租戶；從自身改造入手、創(chuàng)變求新，謀求迎合后疫情時代消費升級的需求。例如，某購物中心為了吸引一系列國際美妝品牌進駐，對整個樓層都進行了改造升級，力求在公共區(qū)域的設計裝修、燈光布置方面與品牌方的調(diào)性保持一致。相較而言，那些業(yè)態(tài)布局和租戶組合仍然以家庭消費為主、沒有深度把握消費新趨勢的項目，需視未來的市場發(fā)展，動態(tài)調(diào)整經(jīng)營策略。
餐飲業(yè)態(tài)：咖啡茶飲擴張迅猛“酸菜魚”笑傲市場
“食在廣州”名不虛傳，廣州坐擁深厚的飲食文化，前有太二前傳、謝謝鍋等自帶流量的新創(chuàng)品牌在羊城開設首店，后有皮爺咖啡（Peet’s Coffee）、Tim Hortons、Machi Machi等茶飲咖啡品牌加速布局，不愧為眾所周知的“美食之都”。正因如此，即便在疫情下，餐飲業(yè)態(tài)仍然在廣州優(yōu)質(zhì)購物中心中占比一直穩(wěn)定保持在33%左右。
不過，由于當?shù)鼐用窆逃械牟惋嬃晳T及外出就餐頻率相對較低，地方菜系的擴張勢頭并沒有全面蔓延至廣州。根據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測的成交數(shù)據(jù)顯示，過去三年，地方菜系的租賃成交僅錄得近100筆，其中粵菜占比接近30%，川菜及湘菜則占比45%。值得一提的是，川菜及湘菜的絕大多數(shù)成交都來自于“酸菜魚”品類。分析這一現(xiàn)象的背后原因，“酸菜魚”品類菜肴易于單品化、供應鏈管理較為簡單，具有“萬店基因”的潛質(zhì)，更容易布點；加之多家酸菜魚全國連鎖品牌源于廣州，因此在本地市場迅速擴張也就不足為奇了。
娛樂業(yè)態(tài)：“Z世代”引領體驗升級 網(wǎng)紅場景助力雙贏
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，娛樂類業(yè)態(tài)在廣州優(yōu)質(zhì)購物中心中的占比開始提升，于2021年達到15%左右。曾麗認為這與“95后”發(fā)展成為消費主力人群息息相關。習慣于互聯(lián)網(wǎng)消費，物質(zhì)富足的Z世代年輕人引領消費體驗實現(xiàn)了從1.0（純購物消費），到2.0（一站式購物消費），到3.0（多元包容無界性消費）的跨越式發(fā)展。
因此，“更好出片、易于社交”的烘焙實驗室、VR體驗店、密室逃脫、射箭館等沉浸式、場景類、體驗類店鋪不斷涌現(xiàn)，其“流量擔當”的屬性也讓引入這些業(yè)態(tài)的購物中心成為了網(wǎng)紅打卡新地標，實現(xiàn)業(yè)主方與租戶的雙贏。值得注意的是，去年下半年“元宇宙”橫空出世，這一概念能否落地將成為邁向消費4.0（虛實融合消費）的關鍵。目前來看，已經(jīng)有部分項目通過虛擬場景與現(xiàn)實交融為消費者創(chuàng)造獨特的購物體驗，加快向智慧零售轉(zhuǎn)型的步伐。
服裝業(yè)態(tài)：提升本地品牌資源和加大奢侈品集聚
2021年，服裝業(yè)態(tài)在廣州優(yōu)質(zhì)購物中心的占比為29%，與往年基本一致。10年以來，服裝業(yè)態(tài)占比僅在2015年突增至接近50%的高峰。彼時的增長主要得益于快時尚產(chǎn)業(yè)2014年至2015年的大規(guī)模發(fā)展，而近兩三年來服飾業(yè)態(tài)整體進入瓶頸期，尤其是快時尚品牌的“低質(zhì)量”與“同質(zhì)化”比較嚴重，消費者的逐步遠離讓相關品牌陷入低坪效困境，并逐漸失去在購物中心的高議價力，業(yè)態(tài)占比自然出現(xiàn)下降。
與此同時，廣州“十四五”規(guī)劃綱要提出，要促進紡織服裝等傳統(tǒng)特色產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，旨在借助消費的拉動力，實現(xiàn)消費、產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。此外，去年出臺的《廣州市加快培育建設國際消費中心城市實施方案》同樣提出要實施“尚品”工程，提升產(chǎn)自廣州的珠寶、皮包、服飾等產(chǎn)品的品牌知名度和影響力，構(gòu)建全球消費資源集聚地。如此一來，更多的奢侈品品牌、本地新晉品牌、潮牌集合店等有望入駐廣州各大商圈，助力廣州培育時尚消費新場景。 最后，曾麗表示：“奢侈品牌全球范圍內(nèi)調(diào)整布局和免稅店加速落地將是廣州零售地產(chǎn)市場所面臨的兩大機遇。隨著國際大牌持續(xù)在國內(nèi)城市布局新店，廣州有望在現(xiàn)有天河路區(qū)域的基礎上，在其它區(qū)域內(nèi)構(gòu)建第二個重奢侈品商圈；而廣州國際消費中心城市的定位和多家奧特萊斯運營經(jīng)驗，也為未來免稅店在羊城的落地帶來更多想象空間。”
最后，曾麗表示：“奢侈品牌全球范圍內(nèi)調(diào)整布局和免稅店加速落地將是廣州零售地產(chǎn)市場所面臨的兩大機遇。隨著國際大牌持續(xù)在國內(nèi)城市布局新店，廣州有望在現(xiàn)有天河路區(qū)域的基礎上，在其它區(qū)域內(nèi)構(gòu)建第二個重奢侈品商圈；而廣州國際消費中心城市的定位和多家奧特萊斯運營經(jīng)驗，也為未來免稅店在羊城的落地帶來更多想象空間。”
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
