2022年的“雙十一”于上周末正式收官。根據(jù)星圖數(shù)據(jù)發(fā)布的信息，在10月31日20點至11月11日24點期間，全網(wǎng)電商交易額累計達11,507億元，較2021年同比增長13.4%；其中綜合電商同比增長2.9%，直播電商銷售額猛增146.1%。這一銷售數(shù)據(jù)再一次凸顯出中國消費市場的韌性，以及由線上零售所驅(qū)動的高標倉市場的持續(xù)增長動能。

　　2022年第三季度，隨著常態(tài)化疫情防控措施的見效和經(jīng)濟活動的穩(wěn)步復(fù)蘇，國內(nèi)倉儲物流需求迎來強勁反彈。根據(jù)CBRE世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，全國24個主要市場的高標倉凈吸納量合計達到164萬平方米，環(huán)比大幅上升63%。盡管本季新增供應(yīng)集中入市令整體空置率水平升至16.3%，但我們看到廊坊、嘉興、常熟等供應(yīng)放量的環(huán)一線城市的當(dāng)季供應(yīng)吸納比均超過70%，凸顯核心市場倉儲需求的爆發(fā)力。租金方面，本季全國平均高標倉租金指數(shù)保持平穩(wěn)，其中一線城市繼續(xù)小幅增長0.3%；截止前三季度，一線城市租金指數(shù)已累計上升2.7%。

　　從近期相關(guān)行業(yè)運行指標的趨勢來看，我們預(yù)計四季度高標倉需求在持續(xù)反彈并創(chuàng)年內(nèi)新高，2022年全年24個主要城市高標倉凈吸納量有望達到580萬平方米。

　　網(wǎng)上零售加速增長，

　　電商模式迭代創(chuàng)造倉儲需求新增長點

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，7、8和9月實物商品網(wǎng)上零售額加速增長，分別同比上升10.1%、12.8%和14.5%。而根據(jù)今天最新公布的數(shù)據(jù)，10月實物商品網(wǎng)上零售額同比增速進一步提升至22.1%，為2021年3月以來最快增速。

　　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，世邦魏理仕研究部，2022年11月

　　CBRE認為，電商年末大促的來臨疊加疫情防控背景下對供應(yīng)鏈韌性要求的提升將顯著推升四季度電商相關(guān)的倉儲需求。以菜鳥供應(yīng)鏈公布的“雙十一”大促保障方案為例，菜鳥聯(lián)合天貓儲備了400萬平方米的倉庫，包括疫情備份倉，支持商家在需要時緊急開倉入駐。而京東物流將繼續(xù)擴大預(yù)售前置規(guī)模，將數(shù)百萬量級SKU的商品前置到距離消費者最近的各級倉庫。

　　直播等新電商業(yè)務(wù)模式的迭代也為倉儲需求創(chuàng)造了新的增長點。東方甄選目前已經(jīng)在核心城市設(shè)立了7個自營產(chǎn)品倉庫，并計劃在北京、廣州、杭州、鄭州和成都五個城市建立20個倉庫為其自營產(chǎn)品提供面向全國的物流服務(wù)保障。

　　新能源汽車產(chǎn)銷兩旺，

　　制造業(yè)高標倉需求創(chuàng)新高

　　中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度汽車制造物流總額和汽車物流量分別增長25%和30%以上，汽車物流需求快速恢復(fù)成為拉動制造業(yè)物流需求回升的重要動力。新能源汽車是當(dāng)前汽車行業(yè)得以高速增長的重要引擎，今年前三季度國內(nèi)新能源車產(chǎn)量達到471.7萬輛，同比增長120%；銷量達到456.7萬輛，同比增長110%。

　　行業(yè)的高速發(fā)展催生了大量的倉儲需求。根據(jù)我們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，前三季度汽車及零部件企業(yè)的高標倉新租面積超過40萬平方米，較2021年全年值增長超過70%且創(chuàng)歷史新高。上海、廣州、重慶、天津、佛山、寧波、廊坊等汽車產(chǎn)業(yè)集聚城市均錄得大面積租賃。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月

　　中長期來看，

　　中國高標倉供需兩側(cè)具備巨大成長空間

　　隨著中國城鎮(zhèn)化和消費升級等結(jié)構(gòu)性趨勢的持續(xù)推進以及物流基礎(chǔ)設(shè)施體系的不斷改善，倉儲物流市場在供需兩端仍具備巨大的成長空間。

　　從供給端來看， 2021年中國的高標倉存量不足美國的六成，人均高標倉面積不足美國的15%；而與之相比，中國的電商銷售額為美國的1.4倍，貨物周轉(zhuǎn)量為美國的2.6倍左右。無論以高標倉總存量、滲透率還是人均面積指標來衡量，中國倉儲市場供給側(cè)擴容升級的潛力巨大。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月

　　從需求端來看，電商的持續(xù)增長將為高標倉市場提供源源不斷的動力。根據(jù)Euromonitor的預(yù)測，2022-2026年期間，中國的線上零售額[1]的年均復(fù)合增速將達到14%以上。CBRE的《全球電商展望報告》指出，每增加10億美元的電商銷售將產(chǎn)生約9.3萬平方米的高標倉需求，據(jù)此測算， 2022-2026年間的國內(nèi)高標倉新增需求預(yù)計將超過7,000萬平方米，需要通過自建和租賃的方式來共同去化。

　　1 不包含汽車及零部件銷售、C2C銷售、B2B銷售、文體娛樂相關(guān)票務(wù)銷售、旅游服務(wù)銷售。

　　物流資產(chǎn)仍是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資的

　　優(yōu)先選擇之一

　　今年前三季度，全國倉儲物流大宗投資累計約140億元，基本與2021年同期相當(dāng)，而在全部大宗交易額占比則達到創(chuàng)新高的9.3%。除了京津冀、長三角和大灣區(qū)三大沿海都市圈的投資機會繼續(xù)受到投資者重點關(guān)注之外，今年CBRE投資及資本市場部 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)團隊促成的成都和武漢近50萬平方米的高品質(zhì)物流資產(chǎn)包交易標志著中國倉儲物流領(lǐng)域投資正在開啟更廣闊的空間。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月

　　此外，中國央行今年以來的持續(xù)降息并由此與其他主要經(jīng)濟體形成的利率周期錯位令國內(nèi)物流資產(chǎn)的定價具備相對的吸引力。我們對亞太區(qū)主要市場物流設(shè)施資本化率和十年期國債收益率的分析顯示，目前中國一線城市高標倉的平均資本化率水平為4.9%，與十年期國債收益率的利差約220個基點，小于東京，但顯著高于其他主要市場。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月

　　展望2023年，國內(nèi)消費提振和生產(chǎn)活動的持續(xù)活躍將助力中國再次引領(lǐng)全球經(jīng)濟復(fù)蘇。根據(jù)CBRE預(yù)測，2023中國GDP增速將達到4.7%，較今年的3.2%明顯加速。在此推動下，倉儲物流需求料將進一步活躍，2023年主要城市的高標倉凈吸納量有望錄得20%以上的增長，同時空置率將見頂回落。租賃活動的持續(xù)反彈、供需兩端基本面的長期向好以及公募REIT等國家政策的支持將令中國物流資產(chǎn)繼續(xù)成為機構(gòu)投資者進行商業(yè)地產(chǎn)配置的優(yōu)先選擇之一。

來 源：CBRE世邦魏理仕     

 編 輯：liuy