直播帶貨、線上商城、購(gòu)物節(jié)、消費(fèi)券、云招商……今年上半年，受疫情影響，居民消費(fèi)活動(dòng)減少，商業(yè)地產(chǎn)面臨較大挑戰(zhàn)。但隨著互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)習(xí)慣變革，也為商業(yè)地產(chǎn)注入了新的發(fā)展動(dòng)力。
在實(shí)現(xiàn)增量的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也在拓展新的發(fā)展模式。在投資項(xiàng)目方面，今年上半年TOD項(xiàng)目（以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式）受熱寵，萬(wàn)科、龍湖、保利、金地、金茂、招商等集體投向TOD項(xiàng)目。長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)TOD項(xiàng)目投資額累計(jì)交易額超420億元。
與之對(duì)應(yīng)的，“類REITs”等資產(chǎn)證券化模式受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，加速行業(yè)融資創(chuàng)新。
《2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》認(rèn)為，資產(chǎn)證券化是大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)信托投資基金作為地產(chǎn)領(lǐng)域投融資工具之一，以證券化方式盤活存量不動(dòng)產(chǎn)，促進(jìn)社會(huì)資本進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。
白皮書指出，從長(zhǎng)期看，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也將借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的東風(fēng)，通過數(shù)字化發(fā)展逐步完善全渠道商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)水平已成為行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。
互聯(lián)網(wǎng)為商業(yè)地產(chǎn)注入新生
今年上半年，受疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)受到影響，市場(chǎng)整體承壓。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街和典型購(gòu)物中心商鋪?zhàn)赓U樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，我國(guó)主要商業(yè)街商鋪和重點(diǎn)商圈(購(gòu)物中心)商鋪?zhàn)饨鹚秸w下滑。
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》顯示，在商業(yè)地產(chǎn)新房市場(chǎng)方面，今年1-5月全國(guó)銷售面積同比下降23.1%，新開工面積同比下降14.8%，市場(chǎng)整體承壓。在商業(yè)地產(chǎn)土地市場(chǎng)方面，今年1-6月，全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積11097萬(wàn)平方米，同比微漲2.1%；成交規(guī)劃建筑面積8147萬(wàn)平方米，同比下降10.0%。
與此同時(shí)，危機(jī)也加速了商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新求變。
疫情阻斷了線下消費(fèi)，倒逼購(gòu)物中心線上營(yíng)業(yè)。不少購(gòu)物中心注冊(cè)抖音號(hào)等第三方平臺(tái)，或者聯(lián)合商家直播帶貨。
比如，凱德星商城，疫情期間推出線上扣點(diǎn)減免，加速商戶入駐。截至目前，商城中超1000家線下合作商戶同步進(jìn)駐，實(shí)名會(huì)員突破1000萬(wàn)，可觸達(dá)用戶超1500萬(wàn)。4月，凱德星商城還上線“微信支付，以及自主直播平臺(tái)“星直播”。同期，凱德華南區(qū)線上銷售額環(huán)比3月大幅提升40%。“6.18”期間，凱德“星直播”3場(chǎng)直播的場(chǎng)均銷售額突破百萬(wàn)元。
7月7日，華潤(rùn)置地披露，旗下購(gòu)物中心及自有顧客服務(wù)平臺(tái)“一點(diǎn)萬(wàn)象”平臺(tái)正式上線支付寶小程序，把全國(guó)50余家萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯商場(chǎng)服務(wù)“搬進(jìn)”支付寶中。截至目前，上海、杭州、南寧等6座城市的華潤(rùn)萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯已經(jīng)入駐支付寶數(shù)字生活平臺(tái)。支付寶方面稱，雙方合作小程序上線1天，吸引客流達(dá)2萬(wàn)，核銷訂單達(dá)40萬(wàn)，會(huì)員消費(fèi)環(huán)比提升三成。
TOD投資熱、資產(chǎn)證券化尋找新機(jī)會(huì)
除了增量，商業(yè)地產(chǎn)商也在謀求轉(zhuǎn)變，尋找新的投資機(jī)會(huì)。
在投資項(xiàng)目方面，今年上半年TOD項(xiàng)目受熱寵，萬(wàn)科、龍湖、保利、金地、金茂、招商等集體投向TOD項(xiàng)目。其中，4月27日，引入深圳地鐵，萬(wàn)科51.8億元拿下佛山“香港城”TOD地塊；廣州地鐵、中交城投豪擲百億摘下廣州、佛山今年首宗TOD地塊；4月9日，“全球最美書店”落戶榕城TOD之地；藍(lán)綠雙城聯(lián)合體20.55億元奪杭州主城TOD地塊；龍湖、金地聯(lián)合體32.13億元競(jìng)得東莞茶山最大TOD項(xiàng)目；保利聯(lián)合體66億元拿下虎門高鐵站TOD地塊；5月19日，龍湖武漢46.47億元落地TOD天街項(xiàng)目；招商58.87億元摘武漢硚口宗關(guān)TOD地塊；6月4日，中國(guó)金茂50億元簽約武漢長(zhǎng)江TOD綜合體項(xiàng)目；成都軌道集團(tuán)發(fā)布首張TOD地圖，正式曝光首批16個(gè)TOD項(xiàng)目區(qū)域分布及項(xiàng)目特點(diǎn)等。
上述項(xiàng)目，累計(jì)交易額超420億元。
所謂TOD項(xiàng)目是指“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”。其特點(diǎn)在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“混合用途”，使居民和雇員在不排斥小汽車的同時(shí)能方便地選用公交、自行車、步行等多種出行方式。
隨著中國(guó)城市軌道交通建設(shè)不斷發(fā)展以及新型城鎮(zhèn)化和土地高效利用概念的提出，TOD模式在行業(yè)掀起了一股浪潮。在該模式下，城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入帶動(dòng)土地增值，從而反哺城市，實(shí)現(xiàn)土地融資和城市基礎(chǔ)設(shè)施投資之間自我強(qiáng)化的正反饋關(guān)系。但這也意味著，該項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，整合能力和專業(yè)要求較高，同時(shí)需要大量的儲(chǔ)備資源和較強(qiáng)的資本能力。
也正因此，商業(yè)地產(chǎn)融資相應(yīng)出現(xiàn)新的創(chuàng)新改變。值得注意的是，今年上半年，“類REITs”等資產(chǎn)證券化模式受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。REITs（房地產(chǎn)信托投資基金)是指作為地產(chǎn)領(lǐng)域投融資工具之一，以證券化方式盤活存量不動(dòng)產(chǎn)，促進(jìn)社會(huì)資本進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。
《2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》認(rèn)為，資產(chǎn)證券化是大勢(shì)所趨。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房地產(chǎn)“產(chǎn)銷模式”逐步被“資管模式”取代，銀行信貸與房地產(chǎn)金融資產(chǎn)屬性的長(zhǎng)短期錯(cuò)配將進(jìn)一步顯現(xiàn)，直接融資比例將大幅提升。未來(lái)不排除保險(xiǎn)資金入場(chǎng)，TOD項(xiàng)目的長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性收益恰是保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期投資回報(bào)的最佳標(biāo)的。
數(shù)字化全渠道服務(wù)催生新格局
疫情促使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新求變，在求變中企業(yè)更加注重對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及管理。
某商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者時(shí)表示，整體行業(yè)集中度越來(lái)越高，一二線城市商業(yè)土地資源越來(lái)越稀少，形成強(qiáng)者更強(qiáng)的局面。在該形勢(shì)下，圈地運(yùn)動(dòng)已不再是重點(diǎn)，項(xiàng)目布局和良好的運(yùn)營(yíng)管理顯得更加重要。從區(qū)域看，一二線城市優(yōu)勢(shì)依然明顯。從模式上看，企業(yè)數(shù)字化全渠道服務(wù)，加速線上線下同步發(fā)展成為必然。
該人士坦言，經(jīng)過幾十年發(fā)展，過去甲方只收租金，乙方經(jīng)營(yíng)的模式將成為歷史，商業(yè)地產(chǎn)和商戶共同投資聯(lián)營(yíng)模式將是未來(lái)趨勢(shì)。
《2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》預(yù)計(jì)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將加大線上營(yíng)銷投入和比重，推動(dòng)營(yíng)銷模式持續(xù)升級(jí)，以平衡短期渠道受限為企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
從長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的東風(fēng)，通過數(shù)字化發(fā)展逐步完善全渠道商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)水平已成為行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。白皮書表示，5G技術(shù)的應(yīng)用將加速商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型、賦能商業(yè)智能新模式，也將為購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)重大變革。
來(lái)源：長(zhǎng)江商報(bào)
編輯：wangdc
