在崇文門商圈，緊鄰國瑞購物中心的哈德門中心悄然開業(yè)，方方正正的寫字樓項目下隱藏著一個美食聚集地。有商戶向北京商報記者透露，這里屬于一個新的購物中心，但剛剛開業(yè)人氣還沒起來。

　　連通地鐵、連通國瑞購物中心，這個新商業(yè)項目能否順利借勢？有分析提醒，地鐵商業(yè)的優(yōu)勢，可能也恰恰是一種限制，業(yè)態(tài)布局仍需仔細(xì)打磨。

　　新商場低調(diào)開業(yè)

　　寫字樓里“藏”著新商場。

　　記者走訪崇文門商圈看到，緊鄰國瑞購物中心的哈德門中心有些許人群進(jìn)出。走進(jìn)發(fā)現(xiàn)，該建筑地下2層至地面1層為購物中心，大多以餐飲品牌。不過，因哈德門中心外觀看似屬于純寫字樓項目，商業(yè)部分相對隱蔽，里面的消費者相對周邊項目的客流較少。

　　在記者走訪過程中隨機(jī)采訪的消費者表示，“從地鐵出來前往國瑞購物中心，途徑這個商業(yè)區(qū)，但不知道是屬于哪的，所以不會過多在這逛”。

　　同樣，一家茶飲商戶向記者透露，該商場其實在年前就開始試營業(yè)，但因為疫情原因關(guān)閉了兩個多月，近期才正式開業(yè)。因商場開業(yè)相對低調(diào)，很多消費者并不知曉哈德門中心下還有可以吃喝玩樂的地方，因此開業(yè)以來門店效益并不太好，大多依靠外賣業(yè)務(wù)支撐。

　　對于該商場的定位，上述商戶向記者直言，其實哈德門中心在一定意義上可以算作國瑞購物中心的二期，是與國瑞購物中心的互補業(yè)態(tài)，招商定位整體偏向中高端品牌，瞄準(zhǔn)的是周邊的商務(wù)客群。

　　正如商家所言，北京商報記者向哈德門中心的招商人員了解到，這里地下三層的商業(yè)區(qū)域在開始的時候定位為高端商業(yè)配套，商業(yè)區(qū)域規(guī)劃有品牌展廳、金融服務(wù)中心、餐飲、健身美容、商務(wù)培訓(xùn)和運動生活等業(yè)態(tài)，主要是為滿足入駐企業(yè)的辦公、社交、餐飲、娛樂、健康等需求。

　　不過，這位招商處的人員直言，“雖然起初定位為中高端，但目前該項目仍在招商中，不論什么定位的品牌都可以試一試”。

　　北京商報記者在現(xiàn)場看到，商場地面一層為輕食餐廳，其中WOB北京精釀餐廳人均消費近200元左右。地下一層的餐飲大多為茶飲、快餐門店，相對適合寫字樓客群的日常用餐。該樓層還引入了電影院，目前尚未開業(yè)。

　　值得注意的是，項目地下二層引入了高端超市綠地優(yōu)選，該超市通常售賣的商品以進(jìn)口產(chǎn)品為主，且往往只會選擇進(jìn)駐中高端購物中心。

　　根據(jù)公開信息顯示，哈德門中心與南側(cè)國瑞購物中心同屬于國瑞置業(yè)，同時由國瑞商業(yè)運營管理。其中，哈德門中心為國際5A甲級商務(wù)綜合體，其中寫字樓建筑面積8.6萬平方米，商業(yè)面積為2.1萬平方米。

　　老項目仍一家獨大

　　崇文門商圈近年來不斷落地新項目，哈德門中心的開業(yè)則加強了這里的商務(wù)標(biāo)簽。

　　在項目入市之前，這個商圈居民密度較大，商業(yè)項目發(fā)展也相對受限。例如，潮流定位的合景摩方自開業(yè)就一直處于養(yǎng)商期，該項目2018年年底開業(yè)至今，記者多次走訪發(fā)現(xiàn)，無論是假期還是工作日，合景摩方的客流的表現(xiàn)都不如新世界百貨。

　　對此，北商研究院特約專家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)副會長賴陽指出，該項目雖然與地鐵聯(lián)通，但導(dǎo)流效果一半，多數(shù)消費者不會從合景摩方地下穿過。同時，該項目表面體量大、樓層多，實際上利用率還有欠缺。此外，該項目餐飲配比相對薄弱，缺乏一些網(wǎng)紅小店和目的性餐廳。

　　即使崇文門商圈內(nèi)的商家在近兩年內(nèi)不斷調(diào)整，仍存在唯新世界百貨一家獨大的現(xiàn)象。

　　搜秀縮少了小商品業(yè)態(tài)，增加了餐飲門店和娛樂功能；國瑞購物中心目前也正處于調(diào)改期，負(fù)二層區(qū)域清空了近半面積，正處于招商中；新世界百貨對二期項目中品牌進(jìn)行了大量調(diào)換，相比之前更加時尚、潮流了許多。新世界百貨在2020財政年度上半年財報中表示，目前著手重新規(guī)劃新世界百貨北京崇文店一樓化妝區(qū)域布局，預(yù)計于2020年底前逐步煥新。

　　盡管目前崇文門商圈在重點商家組織上變化不大，但未來發(fā)展仍舊充滿各種可能。事實上，崇文門商圈在不斷落地新項目的同時，還有不少緋聞新人。如一直不斷有消息傳出進(jìn)駐崇文門商圈的K11備受關(guān)注。有接近新世界中國內(nèi)部的知情人士向北京商報記者透露，2027年，K11將進(jìn)駐該商圈，對于崇文門區(qū)域而言，或許是一次的比較重要的轉(zhuǎn)變。

　　復(fù)雜商圈如何定位

　　哈德門中心作為5A甲級商務(wù)綜合體，雖然在一定程度上提高了崇文門的“逼格“，但想要真正釋放項目能量還需對業(yè)態(tài)的分布進(jìn)行重新分配。

　　賴陽認(rèn)為，哈德門中心離地鐵較近，同時又與國瑞購物中心打通，如果二者想要配合發(fā)展的話，應(yīng)在地鐵與國瑞購物中心之間的通道兩側(cè)增加一些地鐵便利的消費、餐飲、服務(wù)項目。反而，國瑞購物中心則應(yīng)該轉(zhuǎn)型社區(qū)生活品質(zhì)方向。同時，哈德門中心本身擁有四合院和寫字樓業(yè)態(tài)，商業(yè)區(qū)域?qū)τ谏虅?wù)交流的需求較大，雖然該區(qū)域擁有不少咖啡廳，但目前仍存在供應(yīng)不足的現(xiàn)狀。

　　“值得注意的是，該項目地下面積看起來很大，但由于通道的設(shè)計，實際上可用的商業(yè)空間并不是特別多，所以想要在這一項目中將餐飲、服務(wù)、商務(wù)、娛樂等業(yè)態(tài)都覆蓋依舊存在局限性。”他說。

　　世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天則認(rèn)為，崇文門寫字樓體量相對較少，在一定意義上屬于王府井商圈的外延。在核心區(qū)域空置率偏低的情況下，不少對于對核心區(qū)域沒有剛性需求的租戶會選擇這一區(qū)域。這不僅能夠為商圈帶來了更多的商務(wù)消費，也是北京中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的表現(xiàn)，從傳統(tǒng)的商業(yè)功能到商務(wù)功能轉(zhuǎn)變的體現(xiàn)，順應(yīng)了城市功能轉(zhuǎn)型的趨勢。

　　與其他商圈不同的是，崇文門擁有多種屬性的消費者，這也為不同類型的商家提供了機(jī)遇。

　　賴陽指出，崇文門區(qū)域主要具有三重身份。第一，周圍有大量密集的居民區(qū)，屬于大型社區(qū)中心，所以有大量的居民消費需求在這里。第二，崇文門商圈的寫字樓供應(yīng)日漸增長，工作人群的消費密度也相當(dāng)可觀，商務(wù)客群也逐漸成為該商圈的第二大類消費者，為了與此相匹配，崇文門商圈應(yīng)具備相應(yīng)的消費。此外，年輕潮流客群應(yīng)是該商圈的第三類消費者，崇文門處于地鐵2號線和5號線換乘的位置，不少年輕人約會、聚餐等需求會選擇此類交通樞紐，尤其是購物和餐飲需求較大。綜上所述，三重身份使得這個區(qū)域擁有很多的消費需求，因此對商戶而言也是機(jī)會。

　　正因為三種不同類型的客群特點，崇文門商圈的價值也體現(xiàn)在全天候。賴陽表示，多種消費者集成造就了商圈更具價值，從而帶動商圈的不同時間段都會有消費人群，因此它能夠帶來一個持續(xù)的熱潮。

　　來源：北京商報

編輯：wangdc