1月21日，深圳歡樂(lè)海岸音樂(lè)噴泉，一群兒童在泉眼開(kāi)合、水柱升起與跌落之間穿梭嬉戲，在這個(gè)遍布網(wǎng)紅打卡地的都市娛樂(lè)目的地，前來(lái)曲水灣、心湖、OCT狂歡廣場(chǎng)拍照打卡的不止追求潮流的年輕人，還有年前剛剛從各地趕來(lái)和兒女共度春節(jié)的老者。
在歡樂(lè)海岸椰林沙灘，第六屆深圳歡樂(lè)燈會(huì)已然張燈結(jié)彩，按照慣例，這一深圳市民春節(jié)期間必去的盛會(huì)將在幾天后迎來(lái)人流高峰。此時(shí)，距離鐘南山表示新型冠狀病毒肺炎可能存在人傳人剛剛1天，大部分人尚未意識(shí)到疫情嚴(yán)峻，更無(wú)法預(yù)料這場(chǎng)疫情將給實(shí)體商業(yè)帶來(lái)的嚴(yán)重影響。
1月25日，上海久光百貨取消原定1月25日-1月27日新春福袋活動(dòng)；1月27日，北京僑福芳草地調(diào)整1月27日-2月2日營(yíng)業(yè)時(shí)間，更改為11:00-19:00；2月1日，深圳歡樂(lè)海岸發(fā)表公告，歡樂(lè)海岸購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)時(shí)間調(diào)整為11:00-19:00，購(gòu)物中心Ole精品超市購(gòu)物時(shí)間調(diào)整為10:00-20:30，華僑城秘境、“深藍(lán)秘境”水秀劇場(chǎng)、海洋奇夢(mèng)館、深圳歡樂(lè)燈會(huì)暫停開(kāi)放。
據(jù)商務(wù)部監(jiān)測(cè)，2019春節(jié)假期（2019年2月6日-10日），全國(guó)零售及餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約10050億元，2020受疫情影響，零售、餐飲業(yè)的春節(jié)檔遭遇“寒冬”。
中商網(wǎng)保守估計(jì)，春節(jié)期間餐飲（重創(chuàng)八成）、零售（損失五成）、休閑娛樂(lè)（幾近全損）的損失預(yù)測(cè)高達(dá)5000億元以上，購(gòu)物中心業(yè)營(yíng)業(yè)額整體損失估算達(dá)到八成以上。
作為業(yè)主方，數(shù)以百計(jì)的地產(chǎn)商推出不同程度的租金減免等政策，如何共度時(shí)艱，成為這一時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者集體思考、探索并付諸實(shí)踐的問(wèn)題。
2020年2月8日，上海東方明珠亮燈為武漢加油。
集體減租
1月26日，大年初二，上海久光百貨剛剛在一天前取消了新春福袋活動(dòng)，被稱(chēng)作國(guó)內(nèi)商場(chǎng)“銷(xiāo)冠”的北京SKP發(fā)布調(diào)整營(yíng)業(yè)時(shí)間的通知。就在這一天，保利商業(yè)發(fā)布公告，其全國(guó)旗下22家購(gòu)物中心年初一至年初六期間，減免品牌商戶6天租金。同日，東原商業(yè)快速啟動(dòng)“共度”行動(dòng)，首期由年初一至十五連續(xù)15天，對(duì)東原商業(yè)旗下購(gòu)物中心各品牌商戶租金減半。
1月27日，寶龍商業(yè)決定給予旗下各在營(yíng)購(gòu)物中心品牌商戶從大年初一至初九租金減半的優(yōu)惠措施。
1月28日，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)宣布，將對(duì)全國(guó)各地所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商戶自1月24日-2月25日時(shí)間內(nèi)的租金及物業(yè)費(fèi)，實(shí)行全免政策。此項(xiàng)政策的實(shí)施，預(yù)計(jì)減免租金額度將達(dá)到30億-40億元。
隨后的幾天，隨著疫情嚴(yán)峻與“全民宅家”的持續(xù)，地產(chǎn)商減免租金的消息紛至沓來(lái)，僅在1月30日當(dāng)天，就有新城控股、龍湖集團(tuán)、愛(ài)琴海集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)有限公司、祥生集團(tuán)等多家企業(yè)宣布不同程度的減免政策。
龍湖集團(tuán)宣布，在2020年1月25日至2020年3月31日期間，對(duì)旗下商場(chǎng)的所有商戶租金費(fèi)用減半。上述租金減免政策覆蓋龍湖商業(yè)布局的重慶、成都、西安、北京、上海、杭州、蘇州、常州、南京、合肥10座城市，涉及在營(yíng)的39座商場(chǎng)（包括天街、星悅薈、家悅薈），支持到超過(guò)4500家合作品牌。
新城控股宣布，旗下分布全國(guó)各地的吾悅廣場(chǎng)對(duì)全體商戶自1月25日至2月13日期間的租金，實(shí)施減半政策，攜手共渡難關(guān)。截至目前，新城控股在全國(guó)已開(kāi)業(yè)64座吾悅廣場(chǎng)，其中，自持經(jīng)營(yíng)的吾悅廣場(chǎng)，均按上述20天租金減半政策執(zhí)行。
根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)（簡(jiǎn)稱(chēng)“全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)”）對(duì)旗下會(huì)員單位捐贈(zèng)或措施進(jìn)行的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截至2月3日，在回復(fù)的企業(yè)中，共有79家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商實(shí)施了租金減免的優(yōu)惠政策。
爭(zhēng)議待解
就在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商紛紛加入“減租潮”的同時(shí)，2月1日，一篇題為《西貝賈國(guó)龍：疫情致2萬(wàn)多員工待業(yè) 貸款發(fā)工資也只能撐3月》的文章在朋友圈刷屏，西貝餐飲董事長(zhǎng)賈國(guó)龍接受投中網(wǎng)專(zhuān)訪時(shí)表示，西貝400家線下門(mén)店基本都已停業(yè)，2萬(wàn)多員工工資支出就在1.5億元左右，倘若疫情在短時(shí)間內(nèi)得不到有效控制，西貝賬上的現(xiàn)金撐不過(guò)三個(gè)月。
當(dāng)記者提及許多商場(chǎng)物業(yè)對(duì)租戶推出了不同程度減免租金的措施，賈國(guó)龍表示，“是你讓我停業(yè)了，你還收我房租，你肯定不能收了”。
賈國(guó)龍的觀點(diǎn)并非個(gè)例，甚至許多租戶認(rèn)為，疫情是不可抗力，因不可抗力不能履行合同，不承擔(dān)民事責(zé)任。
全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，造成這一現(xiàn)象的原因在于“我們重視道德的互助卻輕視了法律的責(zé)任”。譬如由政府下達(dá)通知關(guān)店的，業(yè)主方應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任？租金是商場(chǎng)的主要來(lái)源，業(yè)主減免租金后，政府是否有減稅等相關(guān)政策扶持、銀行貸款是否可以延緩？
在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)發(fā)給商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)的問(wèn)卷中，相關(guān)政策建議一欄里，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商提出了一系列建議：對(duì)受沖擊企業(yè)從稅收方面給予支持，減免各項(xiàng)稅負(fù)；銀行對(duì)貸款利息進(jìn)行一定減免，因疫情影響導(dǎo)致的違約給予寬限期，不能追究違約責(zé)任；減少或延遲實(shí)體行業(yè)，尤其是消費(fèi)相關(guān)行業(yè)的政策性支出，比如：延緩五險(xiǎn)一金的繳納；鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)造就業(yè)崗位，給予專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)；建議營(yíng)業(yè)中斷險(xiǎn)適當(dāng)放寬在保險(xiǎn)理賠條件方面，或者可以按一定比例賠付……
王永平表示，以租金收入為主要收入來(lái)源的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，只有在明晰自身的收支狀況后才能夠在自救的同時(shí)給予租戶進(jìn)一步的支持，希望相關(guān)政策盡早出臺(tái)。
截止記者發(fā)稿前，上海市已于2月8日出臺(tái)《上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，其中第九條“減免企業(yè)房屋租金”中，鼓勵(lì)大型商務(wù)樓宇、商場(chǎng)、園區(qū)等各類(lèi)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體為實(shí)體經(jīng)營(yíng)的承租戶減免租金。主動(dòng)為租戶減免房產(chǎn)或土地租金的企業(yè)，繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的，可申請(qǐng)減免相應(yīng)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
律師說(shuō)法
本次新冠肺炎疫情作為國(guó)家級(jí)別“重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件”，承租方能否藉此主張減免租金？上海邦信陽(yáng)中建中匯律師事務(wù)所鄭鈺律師給出如下解讀：
法律界多數(shù)認(rèn)為，本次新冠肺炎疫情是不可預(yù)見(jiàn)、不可避免，且截至目前的醫(yī)療水平仍無(wú)法克服的客觀情況，符合《合同法》第117條以及《民法總則》第180條規(guī)定的“不可抗力”的構(gòu)成條件。
但是，即便新冠肺炎疫情構(gòu)成不可抗力，也并不必然適用于商業(yè)地產(chǎn)租賃合同，同樣，不必然導(dǎo)致租金減免。承租方主張?jiān)谛鹿诜窝滓咔槠陂g租金減免是否能適用不可抗力，則首先需要判斷相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)租賃合同是否根本無(wú)法履行，且商業(yè)地產(chǎn)租賃合同的無(wú)法履行與新冠肺炎疫情之間必須存在直接因果關(guān)系。而因不可抗力導(dǎo)致合同確實(shí)根本無(wú)法履行的法律后果是解除合同，當(dāng)事人的法律責(zé)任是根據(jù)不可抗力的影響可部分或全部免除。也就是說(shuō)，在能適用不可抗力解除合同的情形下，承租人能否全部免除或部分免除租金還需要依據(jù)新冠肺炎疫情造成的影響程度。
另外，亦有部分承租人以此次新冠肺炎疫情是無(wú)法預(yù)見(jiàn)的為由，主張情勢(shì)變更，要求減免租金。目前法律界普遍認(rèn)為，在排除商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)后，若確實(shí)因疫情導(dǎo)致的繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租方可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙鶙l的規(guī)定，向人民法院主張適用情勢(shì)變更規(guī)則。但情勢(shì)變更情形必須經(jīng)由人民法院認(rèn)定，即如果承租方擬以此為由主張變更租賃合同減免租金的，則需由人民法院根據(jù)公平原則來(lái)判定。
休戚與共
商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)和品牌商家，作為房東與租戶，原本是利益的對(duì)立面，共同組成為消費(fèi)提供內(nèi)容服務(wù)的聯(lián)合體。本次新冠疫情下，二者都被推到了同一個(gè)戰(zhàn)壕，面臨同樣的生死考驗(yàn)。
萬(wàn)商俱樂(lè)部針對(duì)110家線下商業(yè)及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)研，并提出若干“疫情生死戰(zhàn)”下的行動(dòng)與建議。
創(chuàng)始人楊澤軒在接受記者采訪時(shí)表示，作為一條線上的螞蚱，疫情之下如果品牌商家難以存活，以租費(fèi)為主要收入來(lái)源的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)自然也會(huì)朝不保夕，因此本次商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)空前團(tuán)結(jié)地接龍進(jìn)行減免租發(fā)布，但是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)的困難是什么呢？除了作為空間提供方的疫情防控問(wèn)題壓力外，預(yù)測(cè)租金收入大幅下滑和租戶可能大面積掉鋪成為最主要的擔(dān)心。
楊澤軒認(rèn)為，開(kāi)源、節(jié)流是疫情期間商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商自救與互助的兩大方向。
開(kāi)源即尋找更多的銷(xiāo)售路徑，幫助品牌商家開(kāi)辟線上渠道或增進(jìn)線上渠道等，也許這次疫情將促進(jìn)線下為主的品牌商家在渠道融合方面的加速。
在節(jié)流措施方面，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)采取重點(diǎn)行動(dòng)主要是內(nèi)部管理措施和尋求政府的稅費(fèi)減免或返還補(bǔ)貼。
目前，為了幫助品牌商家共渡難關(guān)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)采取了減免租費(fèi)措施，以及相應(yīng)的節(jié)流措施，并一方面與租戶聯(lián)合制定應(yīng)對(duì)措施，另一方面尋求政府或行業(yè)協(xié)會(huì)支持。
來(lái)源：澎湃新聞
編輯：liu
