在“715”新政出來之前，深圳的樓住宅市場市火得讓人焦慮。

　　尤其是二手房市場，僅僅6月份就破了萬，是四年來首次單月成交量破萬。上次“破萬套”還是2016年3月份，彼時是近10年來深圳樓市最火爆的時期。新房市場上，“萬人搖號”、“日光盤”、“喝茶費”、“更名費”各種亂象重現(xiàn)江湖，整個住宅市場確實火得“沒眼看了”。

　　有中原的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月份深圳投資客占比為35.62%，投資比例明顯高于全國大多數(shù)的城市。此次“715”新政對炒房投機(jī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊后，房票變得更少，投資性的購房需求將大幅萎縮，高燒的深圳住宅市場或許進(jìn)入冷靜期。

　　相比住宅市場的供求緊張，深圳寫字樓市場則另一番景象：多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，深圳寫字樓空置率已達(dá)到25%以上，為歷史最高水平。優(yōu)質(zhì)購物中心的空置率已上升至6.6%。租金也連續(xù)下跌，連續(xù)跌了7個季度。

　　7月4日，萬科集團(tuán)董事會秘書兼高級副總裁譚華杰在參加一場座談會時，談到寫字樓的空置及租金環(huán)比下降的情況時表示：深圳未來三年新增寫字樓供應(yīng)量可以滿足未來25年的需求。

　　數(shù)據(jù)顯示在回暖

　　第一太平戴維斯最新的深圳甲級寫字樓數(shù)據(jù)顯示，2020年第二季度，深圳企業(yè)已步入全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)的狀態(tài)。受新冠肺炎疫情影響，目前已知第一季度的深圳地區(qū)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)增加值分別錄得同比下降6.6%和1.8%，其中后者降幅較全國水平低3.4個百分點，昭示著深圳第三產(chǎn)業(yè)具備一定韌性。

　　同期，甲級寫字樓項目入市步伐回速，增量市場繼續(xù)擴(kuò)張。第二季度深圳新增供應(yīng)量共計約43萬平方米。截至季末，市場總存量環(huán)比上升5.8%，至781.2萬平方米。隨著經(jīng)濟(jì)活動復(fù)蘇，受此前停工停產(chǎn)影響而滯后的需求開始集中釋放，需求主要源自于TMT及金融類企業(yè)，多例大宗租賃成交于季內(nèi)發(fā)生。第二季度，深圳凈吸納量環(huán)比大幅回升11.7倍，至17.1萬平方米，上半年合計凈吸納量已超過去年同期水平。

　　仲量聯(lián)行的最新寫字樓報告也顯示，雖然大部分企業(yè)對短期業(yè)績增長持謹(jǐn)慎態(tài)度，且中小企業(yè)縮減辦公面積甚至退租的現(xiàn)象仍有發(fā)生，但處于低位的市場租金為受疫情影響較小的企業(yè)提供了更多升級和搬遷的機(jī)會，二季度市場問詢量和成交量均有回升。

　　抗風(fēng)險能力較強的頭部企業(yè)，尤其是互聯(lián)網(wǎng)科技巨頭，迎來了新的增長機(jī)遇，企業(yè)的業(yè)務(wù)增長支持強勁的擴(kuò)張和搬遷需求，大面積租賃交易較去年有所上升。值得一提的是，來自新經(jīng)濟(jì)總部企業(yè)的整合需求也成為當(dāng)下市場的一個亮點。

　　金融機(jī)構(gòu)對甲級辦公樓的需求仍較穩(wěn)健，疫情的爆發(fā)甚至加速了不少大型金融機(jī)構(gòu)的升級換代，開始將其理財部門和金融科技部門設(shè)為獨立法人主體，因此擴(kuò)張及新設(shè)立需求活躍。

　　不僅如此，由于金融開放政策的進(jìn)一步落實，外資金融機(jī)構(gòu)在深設(shè)立獨立法人企業(yè)的趨勢逐漸顯現(xiàn)。因此，租賃市場活躍度逐步回暖，深圳甲級辦公樓二季度凈吸納量錄得與去年同期水平相當(dāng)，上半年共約18萬平方米。

　　供應(yīng)過量空置率可能增加

　　深圳部分在建項目交付時間推遲，甲級供應(yīng)入市放緩，上半年只有四座甲級辦公樓竣工，為市場新增約32萬平方米供應(yīng)。由于供應(yīng)壓力暫時有所緩解，二季度深圳空置率相對一季度基本不變，仍保持在約26%的水平。

　　從第一太平戴維斯統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，盡管深圳甲級寫字樓需求顯著回升，但供應(yīng)節(jié)奏同步加快且供應(yīng)量已恢復(fù)至疫情前所預(yù)期。因此，過量供應(yīng)仍是市場最大隱憂，平均空置率環(huán)比上升1.9個百分點，至28.1%。業(yè)主繼續(xù)推行各類優(yōu)惠舉措以促市場去化，深圳平均租金跌破200元關(guān)口——錄得人民幣每平方米每月193.5元，創(chuàng)下自2013年末起至今的新低值，租金指數(shù)環(huán)比下降3.1%。深圳租金及資本值齊跌，且后者跌幅略大于前者，投資收益率呈擴(kuò)大趨勢，為促進(jìn)交易達(dá)成提供了充分條件。

　　寫字樓租金繼續(xù)承壓，但租金跌幅在二季度收窄。在高空置壓力下，業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金以加速去化，其中以新供應(yīng)壓力最大的南山區(qū)跌幅最為顯著。甲級辦公樓租金下行，吸引了不少來自非甲級辦公樓租客的入駐，成本集約型升級漸成租賃市場主流。

　　雖然上半年甲級供應(yīng)入市放緩，但今年下半年仍有多棟甲級辦公樓扎堆竣工，總計約90萬平方米供應(yīng)。盡管深圳市場租賃活躍度逐漸回暖，但大量新增供應(yīng)仍將進(jìn)一步推高全市空置率。供過于求的市場現(xiàn)狀仍將持續(xù)， 預(yù)計租金仍會出現(xiàn)一定幅度的下降。

　　而第一太平戴維斯也認(rèn)為，2020年，盡管部分項目工程進(jìn)度因疫情而有所延誤，但深圳總體市場復(fù)工效率甚高，預(yù)計年內(nèi)仍將迎來供應(yīng)高峰——合計約139.0萬平方米新增甲級寫字樓面積或于年內(nèi)交付。截至目前，預(yù)計有合計約83.4萬平方米的新增項目于下半年陸續(xù)交付入市，供過于求的現(xiàn)象料將延續(xù)。

　　金融科技主導(dǎo)需求

　　仲量聯(lián)行認(rèn)為，疫情仍將為全球經(jīng)濟(jì)帶來較多不確定性，但鑒于中國對疫情防控的出色表現(xiàn)，預(yù)計國內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速修復(fù)，深圳辦公樓租賃市場需求也將進(jìn)一步轉(zhuǎn)好。

　　科技巨頭仍將保持穩(wěn)健的擴(kuò)張需求，業(yè)務(wù)受影響較小的企業(yè)也將抓住租金下調(diào)的機(jī)會升級辦公空間。此外，深圳市各大傳統(tǒng)基建項目的穩(wěn)步落地將支撐來自大型建筑工程企業(yè)穩(wěn)定的租賃需求，隨著新基建項目的落實推進(jìn)，預(yù)計在長期也將刺激來自相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的辦公樓租賃需求。

　　第一太平戴維斯也認(rèn)為，TMT行業(yè)預(yù)計繼續(xù)是需求增長的主要貢獻(xiàn)者，尤其是行業(yè)中的龍頭企業(yè)。此外，金融業(yè)由于迎來新的大灣區(qū)利好政策，有望逐漸衍生新的租賃需求，但預(yù)計全市平均空置率仍將受新增供應(yīng)影響而結(jié)構(gòu)性上升。

　　深圳即將迎來經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年，加之大灣區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，深圳的城市發(fā)展預(yù)計或獲得更充沛的政策支持，將繼續(xù)支撐投資市場熱度不減。

　　來源：e公司

編輯：wangdc