3月初，總部位于奧斯汀的軟件公司Pinpoint的首席執(zhí)行官杰夫·海尼(Jeff Haynie)正準備尋找新的辦公空間。Pinpoint公司從WeWork以每月2.5萬美元的價格租下了1,800平方英尺的房子，租期將在8月份到期。Pinpoint公司正處于成長期，需要大約1萬平方英尺的辦公空間。

　　隨后，疫情開始蔓延。隨之而來的是居家隔離的強制命令，海尼開始質(zhì)疑自己的公司是否真的的需要1萬平方英尺的辦公空間。他在一個月前進行的一項調(diào)查顯示，公司在奧斯汀的27名員工中，大約有一半人非常樂意繼續(xù)在家工作。這樣的話，公司或許只需要3000或5000平方英尺的空間就行，這比他此前預(yù)計的空間少了一半。或許，考慮到需要在高峰時間上下班的員工更少，公司的辦公地可以搬到一個更便宜的地方去，而不是在熱門的科技聚集區(qū)，畢竟Facebook和亞馬遜(Amazon)也在這里設(shè)有辦公室。

　　這只是冰山一角。從初創(chuàng)公司和科技巨頭，到華爾街公司，很多企業(yè)都在重新思考辦公空間的作用，以及公司是否需要辦公空間。在以前，辦公室是公司炫耀的一種形式，奢華的辦公地點是公司實力的象征。但現(xiàn)在，昂貴的辦公場所變成了一件燒錢的事情。如今，所有的工作都可以在線上完成，而不是依賴于線下的辦公場所。

　　這是三個月前誰也無法預(yù)見的�？偛课挥诩~約的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀公司萊坊(Newmark Knight Frank) 4月份發(fā)布的一份報告顯示，在經(jīng)歷了10年的經(jīng)濟擴張后，商業(yè)租金已升至每平方英尺近30美元的水平，比去年上漲了3.4%。該公司在美國約100個城市設(shè)有辦事處。許多公司都不喜歡遠程辦公，IBM就是其中之一，它在2017年取消了在家辦公，而且很少有公司擁有能夠保證遠程辦公無縫進行的技術(shù)或基礎(chǔ)設(shè)施。IBM并非唯一一家這樣做的公司，在疫情爆發(fā)之初，遠程辦公鼓吹者、Basecamp聯(lián)合創(chuàng)始人戴維?海涅邁爾?漢森(David Heinemeier Hansson)在twitter上批評了數(shù)十家公司——包括埃森哲(Accenture)、美國電話電報公司(ATT)、Cognizant、Epic Systems、特斯拉(Tesla)、SpaceX和富國銀行(Wells Fargo)，批評他們遲遲不允許員工在家辦公。

　　隨著在家辦公的人越來越多，許多企業(yè)走出舒適區(qū)，開始對虛擬基礎(chǔ)設(shè)施進行必要的小規(guī)模投資。即便是摩根士丹利(Morgan Stanley)和巴克萊(Barclays)等一貫古板的金融公司也已經(jīng)適應(yīng)了這種情況，找到了解決疫情期間辦公的方法。許多公司意識到，遠程辦公沒有他們想象的那么可怕，而且這反而會讓員工更有效率。面對經(jīng)濟衰退，公司開始轉(zhuǎn)向削減成本的生存模式，對許多公司來說，辦公空間的巨大固定成本將首先被砍掉。

　　SquareFoot是一家專門幫助企業(yè)尋找辦公空間的公司，該公司的一項研究發(fā)現(xiàn)，紐約市的公司平均每年在每個員工的辦公空間上花費17020美元。在公司活下去都是問題的時候，辦公空間燒錢太多，公司可以通過讓員工在家辦公節(jié)省下這筆錢。商業(yè)租賃通常為10年，許多商業(yè)租賃要求公司為不可使用的空間支付費用，如柱子和結(jié)構(gòu)元素，以及部分共享區(qū)域，如大堂、浴室和電梯。此外，10年的租期有助于鎖定價格，這在經(jīng)濟擴張時期對公司是有益的，但在現(xiàn)在的情況下，是不利的。

　　辦公空間的需求在減少。消息稱，自疫情流行以來，谷歌的母公司Alphabet退出了收購逾200萬平方英尺辦公空間的交易，其中包括舊金山灣區(qū)規(guī)模最大的一筆房地產(chǎn)交易。摩根士丹利(Morgan Stanley)首席執(zhí)行官詹姆斯?戈爾曼(James Gorman)最近向彭博社(Bloomberg)表示，該公司已經(jīng)證明，它可以“在不占空間的情況下保持效率”，未來的“房地產(chǎn)也會少得多”。保險公司和金融服務(wù)提供商Nationwide宣布計劃關(guān)閉五家辦公室，永久性地將這些員工轉(zhuǎn)為在家工作。公司首席執(zhí)行官科特·沃克(Kirt Walker)在一份公司聲明中說:“多年來，我們一直在投資于我們的技術(shù)能力，面對98%員工需要迅速變?yōu)樵诩肄k公時，這些投資終于得到了回報�！睋�(jù)《芝加哥論壇報》(Chicago Tribune)報道，Groupon最近解雇或暫時解雇了約44%的員工，該公司正考慮將河濱總部的15萬平方英尺(約合23萬平方米)轉(zhuǎn)租出去。上周五，房地產(chǎn)開發(fā)初創(chuàng)公司Culdesac宣布將放棄其舊金山總部，該公司聯(lián)合創(chuàng)始人瑞恩?約翰遜(Ryan Johnson)在twitter上寫道:“遠程工作對我們來說非常棒。”

　　如果疫情在一兩年的時間內(nèi)不會被消滅，那么高房價城市會開始失去他們的魅力。人們們?yōu)榱怂囆g(shù)，為了文化質(zhì)感，為了工作而為居住在大城市支付高價。但如果人們越來越傾向于遠程辦公，用不了多久，城市里最有才華的人就會離開高房價城市，到國內(nèi)其他地方尋找更寬敞、更實惠的工作場所。大城市的寫字樓租金可能會大幅下降。寫字樓租金曾因人才密集和公共交通選擇而備受青睞，但如今卻難以適應(yīng)社交距離的時代。

　　Newmark高級董事總經(jīng)理兼全國研究主管保羅(Alexander Paul)說，目前還沒有足夠的數(shù)據(jù)來確定寫字樓租金可能會下降多少，不同市場的寫字樓租金會有很大差異。房地產(chǎn)上市公司Commercial Cafe編制的Yardi Matrix數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，租金還沒有明顯下跌，即便疫情最嚴重的地方也是如此。紐約市的租金保持穩(wěn)定(3月份均價為每平方英尺85.84美元，4月份和5月份均價均為85.93美元，較去年同期上漲12.6%)，舊金山市中心的租金甚至略有上漲(3月份為92.13美元，4月份為93.29美元，5月份為93.55美元，較去年同期上漲0.6%)。

　　租戶代理公司Cresa的管理負責(zé)人杰克?伯恩斯(Jack Burns)解釋說，這可能是因為歷史上辦公地產(chǎn)租金對經(jīng)濟低迷的反應(yīng)比較慢。他指出，在歷史上的三次經(jīng)濟衰退中，房地產(chǎn)行業(yè)會在經(jīng)濟衰退高峰后一年左右開始有低迷表現(xiàn)。他表示:“房地產(chǎn)成本受到供求關(guān)系的驅(qū)動，當出現(xiàn)大量空置時，房東會降低租金，因為他們需要租客。但現(xiàn)在，空置率還非常低。”未來我們將會看到大量的辦公空間用于轉(zhuǎn)租，這將會給供應(yīng)鏈帶來壓力，迫使房東降低價格。由于許多公司都有長期租約(例如，Groupon的租約到2026年1月)，因此塵埃落定可能還需要幾年時間。

　　這也會結(jié)束我們對摩天大樓概念的執(zhí)念。在19世紀后期，開發(fā)商開始在紐約和芝加哥建造摩天大樓來滿足白領(lǐng)辦公空間日益增長的需求。越來越安全和快捷的電梯也徹底改變了人們對樓層的偏好，高層可以看到更好的景色，而且遠離街上的噪音和灰塵，因此租金更高。辦公室變得越來越奢華，1981年的《紐約時報》(the New York Times)指出，辦公樓出現(xiàn)了“豪華午餐室”的趨勢。此后，辦公設(shè)施軍備競賽不斷升級。辦公樓里配備自動售貨機、健身中心、高爾夫模擬器、免費的指甲沙龍、裝飾著海浪壁畫的豪華私人浴室等等。

　　但這些地方都要擠電梯才能上去，這阻止了人們的步伐。就像9/11事件后一樣，樓層較低的辦公樓可能會暫時比樓層高的地方租金更高，部分原因是防止太多人共用電梯。

　　此次疫情可能產(chǎn)生深遠的影響，因為大型養(yǎng)老基金和尋求可靠收入的人長期以來一直青睞商業(yè)地產(chǎn)，這兩類人的部分資金將會蒸發(fā)。房地產(chǎn)行業(yè)一直以來收益都非常穩(wěn)定�！斗康禺a(chǎn)再思考》(Rethinking Real Estate)一書的作者、紐約城市土地研究所(Urban Land Institute)技術(shù)與創(chuàng)新委員會(Technology and Innovation Council)聯(lián)合主席德羅·波列格(Dror Poleg)說:“這是一種非常無聊的資產(chǎn)類別，現(xiàn)在正變得不那么無聊了�！�

　　當前的危機將顛覆商業(yè)地產(chǎn)，改變從租賃條款、到管理、再到融資的一切。目前,業(yè)內(nèi)人士大多專注在重新設(shè)計辦公空間上。如Newmark正在加緊為在建的辦公樓添加“Covid覆蓋層”，來方便人們更靈活地處理社交距離，保持健康標準。這可能意味著單獨的辦公室空間會減少，這樣就可以增加辦公室數(shù)量，或者取消公共會議室。

　　目前有一種可以很容易地改裝成多用途的家具，建筑公司預(yù)計這種家具將會大受歡迎。建筑巨頭Gensler的辦公區(qū)域主任內(nèi)納·馬丁（Nena Martin）稱這種家具為“瑞士軍刀”。她說，如果你想在會議期間做筆記，椅子可以翻出一個小的桌板，你可以把電腦放在上面。在Gensler最近在中國召開的一次會議上，這些椅子就派上了用場。在那次會議上，員工們不再共用一張桌子，而是把筆記本電腦和平板電腦放在桌板上。

　　建筑公司預(yù)計，辦公室可能不再是人們聚集在一起并行工作的地方，而是需要時會一起參觀的地方。馬丁表示:“我們認為，在未來3至7年內(nèi)，辦公面積將會減少�！彼�說，到目前為止，她所在的奧斯汀地區(qū)的所有項目都沒有被取消，只是暫停了。

　　在馬薩諸塞州劍橋市擁有300名員工和38000平方英尺的在線保險市場EverQuote，一場對空間的徹底反思已經(jīng)開始。該公司的持續(xù)成長使它對辦公空間的需求也與日俱增。在以前，隨著公司的業(yè)務(wù)擴張，公司會理所應(yīng)當?shù)財U大辦公面積。但在當前情況下，公司首席人力官伊利斯·紐梅爾(Elyse Neumeier)說，遠程辦公進展順利，公司現(xiàn)在考慮的只是把現(xiàn)有的辦公室地點挪到以前用于大型團建的地方。

　　隨著失業(yè)率提高，經(jīng)濟衰退和遠程辦公的興起，在高租金辦公場所的公司開始感到恐慌了。但至少在公開場合，還沒有多少人愿意承認這個想法。許多人指出，在非典、瘋牛病和9/11之后，辦公地產(chǎn)行業(yè)也曾經(jīng)歷過其它末日預(yù)言，但這些預(yù)言從未成真。Newmark Knight Frank的Abernathy說:“我們忘記恐懼的速度比你想象的要快。9/11事件之后，人們至少有了這樣一種假設(shè)，那就是沒有人愿意再呆在高樓里了。”

　　像Abernathy這樣的商業(yè)房地產(chǎn)專家說，公司縮減辦公室的規(guī)模將被那些現(xiàn)在實際上在擴大人均辦公面積的公司所抵消。高緯物業(yè)(Cushman & Wakefield)的一份報告顯示，自2009年以來，辦公室的人均空間縮減了約8%，人們對社交距離增加的需求可能會逆轉(zhuǎn)這一變化。

　　SquareFoot首席執(zhí)行官喬納森·沃瑟斯特拉姆承認，第二季度對他的公司來說“將會非常糟糕”，但他拒絕相信這可能意味著辦公室生活的終結(jié)。他說:“公司倒閉的可能性是0%。遠程工作可行，但并不意味著從長遠來看會更好。

　　業(yè)內(nèi)其他人也同意他的看法。高緯物業(yè)(Cushman & Wakefield)高級董事總經(jīng)理、該公司職場策略主管布賴恩?伯托爾德(Bryan Berthold)表示:“我認為這將達到一個平衡，你會發(fā)現(xiàn)，辦公室里的人越來越少，密度也會越來越低。但我認為不會有特別大的變化�！�

　　房地產(chǎn)投資公司世邦魏理仕(CBRE)的高級經(jīng)濟顧問斯賓塞·列維(Spencer Levy)認為，大約七八年前，科技行業(yè)曾經(jīng)放棄了彈性工作制，因為他們發(fā)現(xiàn)，辦公室是一種更好的工作方式。列維說：“現(xiàn)在人們突然意識到自己可能不需要這么大的辦公空間。但事實上，至少在過去10年里，人們都不需要辦公空間，卻仍然想要它�！�

　　來源：36氪

編輯：wangdc