京城東北，望京商圈越來越多超高層拔地而起。閃光的玻璃幕墻里，裝修高檔的辦公空間虛位以待。
“這里幾乎所有的寫字樓租金都在下降！”面對(duì)好不容易到來的咨詢客戶，望京商圈一家寫字樓租賃公司的經(jīng)紀(jì)人張平（化名）正以最大的亮點(diǎn)吸引客戶的關(guān)注。
前期海量供應(yīng)，再加上疫情沖擊，讓望京商圈成為北京寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)縮影。去年以來，北京寫字樓供應(yīng)增多、空置率高居不下，讓租金連續(xù)下調(diào)。疫情之下，承壓能力不強(qiáng)的業(yè)主甚至開啟了“打折季”，招攬租戶。
空置率上升業(yè)主急“打折”
精裝修、帶家具、視野好，在商圈地標(biāo)望京SOHO里，一處260多平方米的辦公空間，正以每天每平方米5塊錢的價(jià)格招租�！斑^去望京SOHO的租金大約得八九塊錢，這兩年降了不少，疫情期間更加劇�！睆埰秸f。
在多個(gè)寫字樓租賃平臺(tái)上，5塊錢報(bào)價(jià)的望京SOHO辦公空間數(shù)不過來。作為中介，張平也能感受到業(yè)主一方的壓力：一些公司業(yè)務(wù)調(diào)整以大換小、甚至退租，讓業(yè)主的空置率升高，面臨還貸等資金壓力不得不降價(jià)出售。
樓齡更久的融科望京中心，也經(jīng)歷了租金從7塊錢降到5塊錢的過程。疫情之下，望京商圈也成了租金下調(diào)最明顯的區(qū)域之一。記者從第一太平戴維斯拿到的數(shù)據(jù)顯示，望京商圈寫字樓租金下調(diào)幅度達(dá)到了7.5%，跌幅居北京主要商圈第一名。
“近兩三年，望京商圈寫字樓供應(yīng)加快，空置率攀升，尤其在疫情的疊加影響下，價(jià)格下跌幅度更大�！必�(fù)責(zé)租戶代理的第一太平戴維斯華北區(qū)商業(yè)樓宇部林碩分析。
這一情形在很多區(qū)域上演。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)表面報(bào)價(jià)看似變化不大，但一深談，降價(jià)幅度格外驚人。半年前，經(jīng)紀(jì)人小陳促成了麗澤一單交易，每天的租金均價(jià)是每平方米7.5元左右；但半年之后，同一棟寫字樓的價(jià)格已經(jīng)降到了六塊多。“不只是價(jià)格，過去業(yè)主往往會(huì)給租戶一個(gè)月的裝修免租期，現(xiàn)在一些寫字樓的免租期甚至可以達(dá)到半年，為的就是能找到長(zhǎng)期穩(wěn)定的租戶。”小陳說，麗澤商務(wù)區(qū)多個(gè)寫字樓今年陸續(xù)完工，大家都面臨著去化壓力，甚至出現(xiàn)攀比讓價(jià)的情況。
代理多棟知名寫字樓的機(jī)構(gòu)人士也向記者道出眼下行情：各商圈寫字樓業(yè)主之間這些年都建立了“攻守同盟”，為的是集體抵抗市場(chǎng)下跌�！半m然表面大家都死扛著不降價(jià)，但危急時(shí)刻各自也都打著自己的小算盤，暗自降價(jià)。
兩大商圈依舊堅(jiān)挺
“受疫情影響，北京寫字樓市場(chǎng)在第一季度的大部分租賃活動(dòng)不得不暫�；驍R置，租金和吸納等關(guān)鍵指標(biāo)持續(xù)走弱，無論是業(yè)主方還是租戶方均面臨一定的運(yùn)營壓力。”林碩說。
但其實(shí)，價(jià)格走低不能把所有原因都?xì)w咎于近期的疫情原因。多個(gè)商圈的空置率居高不下已經(jīng)由來已久。2019年被認(rèn)為北京寫字樓市場(chǎng)的“拐點(diǎn)之年”——去年全年北京全年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共贏來了134.5萬平方米的新增供應(yīng)，海量供應(yīng)直接讓空置率攀升至12.7％，這是2009年以來的最高值。
到了今年一季度，仍有少部分樓宇繼續(xù)供應(yīng)，空置率上調(diào)到了13.2%。第一太平戴維斯披露的商圈空置率顯示，今年一季度，CBD空置率仍處12.5%高位，亞奧商務(wù)區(qū)達(dá)37.8%，麗澤商務(wù)區(qū)空置率調(diào)至68.2%。
這些商圈都有近兩年供應(yīng)加快的大背景。由此，疫情期間市場(chǎng)需求走弱、成交擱置等因素影響下，業(yè)主方不得不繼續(xù)調(diào)整租賃策略并降低租金期待值，這使全市甲級(jí)寫字樓平均租金連續(xù)五季環(huán)比下跌。
然而，面對(duì)疫情沖擊，北京仍有兩大商圈“逆勢(shì)”增長(zhǎng)。金融街和中關(guān)村核心區(qū)，租戶黏性較好，季內(nèi)空置率仍處于相對(duì)低位,分別為2.1%和3.7%�！斑@兩大商圈一直是北京空置率低、租金高的，源于背后是背后互聯(lián)網(wǎng)科技、金融兩大產(chǎn)業(yè)的支撐�！绷执T披露，即便市場(chǎng)大盤不佳，金融街與中關(guān)村核心區(qū)兩大商圈一季度租金依舊分別上漲1.5%和1.4%，可見產(chǎn)業(yè)活力。
業(yè)內(nèi)分析，受疫情影響，原計(jì)劃于2020年二季度交付的項(xiàng)目也不得不延遲入市時(shí)間至下半年，屆時(shí)供應(yīng)的集中放量也將讓空置率繼續(xù)保持上升。
疫情催生靈活辦公新思路
過去兩個(gè)月，在德勝門一家技術(shù)設(shè)備銷售公司工作的白領(lǐng)王女士平均每周只有一天到公司，剩下幾天都是在家辦公。如果遇到重要的會(huì)議，大多通過視頻會(huì)議解決。“沒想到因?yàn)橐咔闆_擊而導(dǎo)致的遠(yuǎn)程辦公，會(huì)成為公司對(duì)未來辦公模式的一種新考慮�！毖巯�，公司開始考慮辦公模式是否可以更靈活、租賃的辦公面積能否縮減。
艾媒咨詢此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年新春復(fù)工期間，中國有超過1800萬家企業(yè)采用了遠(yuǎn)程辦公模式，使用遠(yuǎn)程辦公應(yīng)用的用戶規(guī)�？傆�(jì)超過3億人。未來，遠(yuǎn)程辦公能否替代寫字樓辦公？
就連摩根士丹利CEO詹姆斯-戈?duì)柭找矊?duì)外表示，摩根士丹利將擁有“更少的房地產(chǎn)”，因?yàn)橐咔槠陂g的遠(yuǎn)程辦公已被證明可行。戈?duì)柭f：“在每周的一部分時(shí)間，每月的一部分時(shí)間，很多員工會(huì)在家工作嗎？ 當(dāng)然可以！”
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在疫情緩解甚至結(jié)束時(shí)，這一數(shù)字勢(shì)必要降低，特別是“被動(dòng)”接受遠(yuǎn)程辦公的一些企業(yè)和員工，會(huì)因?yàn)樾袠I(yè)實(shí)際、技術(shù)和使用效果等原因迅速回到寫字樓里。
世邦魏理仕近日發(fā)布的調(diào)查顯示，逾九成的中國內(nèi)地企業(yè)在疫情期間采用居家辦公，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，此次疫情或?qū)⒋偈棺鈶艮k公習(xí)慣發(fā)生變革。約73%的受訪者表示將增加采用靈活辦公的方式，另有70%的受訪者表示后續(xù)將增加科技投入以支持遠(yuǎn)程辦公計(jì)劃。
來源：北京日?qǐng)?bào)客戶端
編輯：wangdc
