2020Q1 一線城市資產(chǎn)價(jià)值 TOP20 寫字樓全部位于上海和北京，其中上海 13 座，北京 7 座；全部位于核心商務(wù)區(qū)，且以金融行業(yè)為主的商務(wù)區(qū)占比較高， TOP20 寫字樓中半數(shù)位于上海陸家嘴及北京金融街。上榜項(xiàng)目最低單價(jià)約 9 萬元/㎡，最高超過 12 萬元/㎡，平均租金 16.8 元/天/㎡，平均出租率 88% 。深圳寫字樓最高排名 22 ，距離上榜差兩名；廣州最高排名 150 ，與 TOP20 相距甚遠(yuǎn)。
總體來說，TOP20項(xiàng)目作為國內(nèi)寫字樓價(jià)值最高的項(xiàng)目，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。疫情下雖然單價(jià)普遍有所下降，但地位依然穩(wěn)固。
2019 年，整體經(jīng)濟(jì)疲軟、中美貿(mào)易戰(zhàn)等因素的多重影響下，國內(nèi)寫字樓市場承壓明顯，隨著今年年初新冠疫情的蔓延，使整個(gè)寫字樓市場雪上加霜。克而瑞 CAIC 就疫情前后監(jiān)測的一線城市六百余個(gè)項(xiàng)目最近兩個(gè)季度的價(jià)值數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析，最終評(píng)出一線城市寫字樓價(jià)值 TOP20 榜單以及四大一線城市寫字樓價(jià)值 TOP20 榜單，為您展現(xiàn)疫情之下一線城市最值錢的寫字樓項(xiàng)目。
今年一季度深圳寫字樓均價(jià)最高的是 6.3 萬元/㎡的前海商務(wù)區(qū)，與北京的東長安商務(wù)區(qū)、上海的外灘商務(wù)區(qū)均價(jià)接近；單價(jià)最高的寫字樓是 8.9 萬元/㎡的深圳嘉里建設(shè)廣場二期，在本次調(diào)研覆蓋的 600 多個(gè)項(xiàng)目中排名第 22 ，距離上榜只差兩名。廣州寫字樓均價(jià)最高的是 4.1 萬元/㎡的珠江新城 CBD ，大致相當(dāng)于北京的望京及酒仙橋商務(wù)區(qū)、上海的徐匯濱江商務(wù)區(qū)、深圳的科技園商務(wù)區(qū)，廣州的頂級(jí)核心商務(wù)區(qū)與其他一線城市的次級(jí)、新興商務(wù)區(qū)價(jià)值接近，廣州寫字樓的整體市場價(jià)值可見一斑；單價(jià)最高的寫字樓是 5.7 萬元/㎡的廣州周大福金融中心，排名第 150 ，與 TOP20 相距甚遠(yuǎn)。
與去年四季度相比，今年一季度 TOP20 的上榜項(xiàng)目變化不大，但榜內(nèi)項(xiàng)目名次發(fā)生了較多調(diào)整，共有 10 個(gè)項(xiàng)目名次上升，最高上升 8 名，共有 7 個(gè)項(xiàng)目名次下降，最低下降 9 名。其中名次升幅較大的項(xiàng)目主要集中在北京 CBD ，名次降幅較大的項(xiàng)目則主要集中在北京金融街商務(wù)區(qū)，產(chǎn)生這一結(jié)果的主要原因在于這兩個(gè)商務(wù)區(qū)在疫情期間采取了不同的經(jīng)營策略。在 CAIC 調(diào)研覆蓋的金融街商務(wù)區(qū)項(xiàng)目中有 78% 的項(xiàng)目在疫情期間為維護(hù)樓宇形象不降租金，租戶流失情況嚴(yán)重，各項(xiàng)目出租率環(huán)比平均下降 6.2 個(gè)百分點(diǎn)，最終導(dǎo)致區(qū)內(nèi) 67% 的項(xiàng)目價(jià)值排名下降；而 CBD 則有過半數(shù)的項(xiàng)目主動(dòng)降低租金吸引租戶，以各項(xiàng)目租金平均下降 3.2% 的代價(jià)換來了區(qū)內(nèi)近八成的項(xiàng)目出租率不變，最終區(qū)內(nèi) 78% 的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了價(jià)值排名的上升。
北京的 TOP20 項(xiàng)目分布較廣，雖然 CBD 上榜 11 個(gè)項(xiàng)目占比較重，但除三元橋燕莎以外的其他四個(gè)核心商務(wù)區(qū)均有項(xiàng)目入圍，與其他一線城市相比，北京的核心商務(wù)區(qū)發(fā)展相對(duì)均衡。次級(jí)商務(wù)區(qū)雖無項(xiàng)目入圍，但價(jià)值最高的亞奧商務(wù)區(qū)恒毅大廈單價(jià) 7.2 萬元/㎡，已逼近入圍門檻。而北京目前唯一的新興商務(wù)區(qū)——麗澤商務(wù)區(qū)價(jià)值最高的金唐國際金融大廈單價(jià)約 6.5 萬元/㎡，排名第 35 ，距離 TOP20 門檻還存在一定距離。
TOP20 項(xiàng)目中金融街商務(wù)區(qū)寫字樓價(jià)值最高，但同時(shí)區(qū)內(nèi)寫字樓價(jià)值分化嚴(yán)重， TOP20 與非 TOP20 項(xiàng)目在價(jià)值上出現(xiàn)明顯斷檔，相差近 2 萬元/㎡。超七成的上榜項(xiàng)目運(yùn)營情況優(yōu)于所在商務(wù)區(qū)平均水平， TOP20 寫字樓平均租金 17.3 元/天/ ㎡ ，平均出租率 94.5% 。上榜項(xiàng)目最低單價(jià)中國衛(wèi)星通信大廈 7.4 萬元/ ㎡ ，最高單價(jià)泰康國際大廈 10.7 萬元/㎡，平均單價(jià)8.5 萬元/㎡。
上海 TOP20 項(xiàng)目在浦東和浦西的數(shù)量基本相當(dāng)，但浦西分布較為分散，浦東則全部在陸家嘴商務(wù)區(qū)。除陸家嘴外，浦東價(jià)值最高的項(xiàng)目是位于竹園商務(wù)區(qū)的的陸家嘴金控廣場，單價(jià) 7.7 萬元/㎡，排名第 29 ，短期內(nèi)難以改變 TOP20 榜單內(nèi)浦東的商務(wù)區(qū)格局。非核心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目與入圍門檻存在明顯差距，其中次級(jí)商務(wù)區(qū)價(jià)值最高的是新民洋商務(wù)區(qū)的浦東金融廣場，單價(jià) 6.6 萬元/㎡，不但距離入圍遙遠(yuǎn)，與新興商務(wù)區(qū)的北外灘白玉蘭廣場也有一定差距。頭部項(xiàng)目價(jià)值差距的背后是以前灘、后灘、北外灘等為代表的新興商務(wù)區(qū)近年來強(qiáng)勢崛起，區(qū)內(nèi)商務(wù)氛圍愈發(fā)濃厚，項(xiàng)目價(jià)值水漲船高。
TOP20 項(xiàng)目中前三名均位于陸家嘴商務(wù)區(qū)，上榜項(xiàng)目所在商務(wù)區(qū)中新天地商務(wù)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目分化嚴(yán)重， TOP20 與非 TOP20 項(xiàng)目存在明顯價(jià)值斷檔，僅配套設(shè)施充足的企業(yè)天地及企業(yè)廣場部分項(xiàng)目可以入圍。TOP20 寫字樓的經(jīng)營數(shù)據(jù)（租金*出租率）均超過所在商務(wù)區(qū)均值的 20% 以上， TOP20 寫字樓平均租金 13.8 元/天/㎡，平均出租率 87% 。上榜項(xiàng)目最低單價(jià)中融碧玉藍(lán)天 8.5 萬元/㎡，最高單價(jià)上海國金中心 12.3 萬元/㎡，平均單價(jià) 9.7 萬元/㎡。
廣州的 TOP20 項(xiàng)目高度集中，珠江新城 CBD 占比高達(dá) 90% ，天河北商務(wù)區(qū)僅占 10% ，白玉新城商務(wù)區(qū)無項(xiàng)目上榜，三個(gè)核心商務(wù)區(qū)發(fā)展極不平衡。新興商務(wù)區(qū)價(jià)值最高的是琶洲國際會(huì)展商務(wù)區(qū)的廣交會(huì)大廈，排名第 28 ，略高于次級(jí)商務(wù)區(qū)價(jià)值最高的北京路商務(wù)區(qū)恒基中心，排名第 36 。
TOP20 寫字樓運(yùn)營情況均優(yōu)于所在商務(wù)區(qū)平均水平，平均租金 6.5 元/天/ ㎡ ，平均出租率 91.5% 。上榜項(xiàng)目最低單價(jià)合景國際金融廣場 3.8 萬元/ ㎡ ，最高單價(jià)廣州周大福金融中心 5.7 萬元/ ㎡ ，平均單價(jià) 4.5 萬元/ ㎡ 。
深圳的 TOP20 項(xiàng)目分布雖然也存在傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)占比過高的情況，但與其他一線城市的不同之處在于其上榜項(xiàng)目在核心、次級(jí)和新興商務(wù)區(qū)都有分布，城市整體商務(wù)區(qū)發(fā)展較為均衡，其中近一半的項(xiàng)目位于新興商務(wù)區(qū)，后發(fā)商務(wù)區(qū)成長較快。
TOP20 項(xiàng)目所在商務(wù)區(qū)除蔡屋圍商務(wù)區(qū)外，區(qū)內(nèi)項(xiàng)目無明顯價(jià)值分化斷檔現(xiàn)象， TOP20 寫字樓平均租金 10.1 元/天/㎡，平均出租率 74% 。上榜項(xiàng)目最低單價(jià)深圳東海國際中心A座 5.9 萬元/㎡，最高單價(jià)深圳嘉里建設(shè)廣場二期 8.9 萬元/㎡，平均單價(jià) 6.9 萬元/㎡。
來源：克而瑞資管
編輯：chenhong
