深圳甲級寫字樓空置率一季度創(chuàng)下24.6%的新高、外貿(mào)企業(yè)經(jīng)營額受疫情影響下降……但深圳二手房價漲幅卻時隔兩年再次回到第一。蜂擁上車、高昂喝茶費、樓盤秒光、價格跳漲等現(xiàn)象，重新回歸深圳的地產(chǎn)江湖。
火熱樓市背后是一場金融加杠桿的游戲，而這跟新冠疫情密切相關(guān)。因為疫情，不少“走在廠子破產(chǎn)邊緣”的中小企業(yè)主和個體工商戶轉(zhuǎn)投樓市，大部分銀行放寬抵押貸、經(jīng)營貸等貸款項目，部分購房者借此也找到了新的加杠桿機會，樓市虛火已現(xiàn)。
多位深圳銀行人士告訴第一財經(jīng)記者，3月以來所經(jīng)手的經(jīng)營貸規(guī)模有明顯增多。這種資金流向偏離監(jiān)管意志，不利于實體經(jīng)濟發(fā)展的行為已經(jīng)引起了主管部門的重視。
中國人民銀行深圳市中心支行已于4月20日向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知，緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。該通知要求自查今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸(含借款人為企業(yè)或個人)，包括貸前、貸中、貸后等情況。
中國人民銀行深圳市中心支行一內(nèi)部人士告訴第一財經(jīng)記者，20日下午召開的行長會議上明確要求小微貸款及經(jīng)營貸款資金不得入樓市，需加強管理。第一財經(jīng)記者也了解到，以建設(shè)銀行(601939,股吧)在深圳的部分網(wǎng)點目前已經(jīng)暫停辦理新的經(jīng)營貸業(yè)務(wù)。這除了《辦法》的截止期限4月30日前難以消化完存量貸款業(yè)務(wù)外，還與自查接下來將成為各行的重點工作有關(guān)系。
深圳當?shù)囟辔汇y行人士告訴第一財經(jīng)記者，自4月21日起，所有過戶不滿半年的物業(yè)抵押做經(jīng)營貸的，全部不得審批，審批了的不得放款。同時，1月25日后審批的過戶不滿半年的房產(chǎn)做的抵押經(jīng)營貸，全部責令各放款行收回。正式的通知文件近幾日會下發(fā)。
經(jīng)營貸助推深圳樓市上漲
自2月春節(jié)假期結(jié)束，林升(化名)就在旁人的建議下，把自己價值500萬的深圳南山區(qū)的房子抵押給了深圳當?shù)匾患疑虡I(yè)銀行，貸出了600萬。在朋友的建議下，他把錢用于在深圳寶安區(qū)買了套房，廠子直接不管了。
這是一家經(jīng)營近十年擁有幾十號員工的電子廠，靠接美國訂單來謀得生存。遇到疫情，訂單減少，員工工資都快發(fā)不下去了。
跟林升一樣對開廠子興趣不濃，轉(zhuǎn)投深圳樓市的不在少數(shù)。除了深圳樓市堅挺抗跌、投資屬性強等因素外，一則旨在緩解中小微企業(yè)和個體工商戶資金難的政策文件令他嗅到了金錢的味道。
2月29日，深圳市中小企業(yè)服務(wù)局公布《深圳市應對新型疫情中小微企業(yè)貸款貼息項目實施辦法》(下稱《辦法》)。
該《辦法》有對中小企業(yè)所獲貸款進行總量、貼息期限的限制。它指出，所需資金由市級產(chǎn)業(yè)專項資金劃撥，按照實際支付利息的50%給予總額(同一支持對象在不同銀行業(yè)金融機構(gòu)獲得的貼息累計計算)最高100萬元的補貼、貼息期限不超過6個月。
深圳多家商業(yè)銀行人士告訴第一財經(jīng)記者，深圳下屬的各個區(qū)在《辦法》的基礎(chǔ)上，還在做進一步的貸款貼息支持。
類似于林升這樣有一套紅本在手的房子以及一家注冊公司的深圳人，就可以嘗試申請貸款貼息。
除了操作起來難度不高以外，客戶還可以獲得市、區(qū)兩次利息補貼。
比如林升如果貸款1000萬，按照年化利息4.75%來算，林升需要支付利息47.5萬元。但是按照市政府的補貼標準，他可以獲得47.4/2×50%=11.875萬元的利息補貼;若是按照南山區(qū)政府的補貼標準，還可以獲得47.4/2×70%=16.625萬元的利息補貼。實際林升僅為1000萬貸款支付了19萬利息。折算后，相當于該筆1000萬貸款的利率僅1.9%。不得不說，這為貸款者節(jié)省了一筆相當可觀的利息支出。
多家銀行表示，申請者名下必須擁有一個持股20%以上、經(jīng)營滿兩年的公司。剛注冊的公司也存在申請的可能，但貸款額度相對降低。若是客戶沒有注冊公司但有貸款需求，可以通過一些專門負責幫客戶注冊公司的中介機構(gòu)，僅需花費幾千元便可實現(xiàn)注冊殼公司。同時，申請者備齊公司營業(yè)執(zhí)照、房屋資產(chǎn)證明、銀行流水記錄、納稅記錄、信用卡是否預支、貸款記錄等資料即可。
第一財經(jīng)記者也了解到，各家銀行此前為了配合《辦法》均將貸款利率有適度下調(diào)，且均低于大多數(shù)城市的房貸利率。此外，類似于中信銀行(601998,股吧)等股份制商業(yè)銀行深圳分行給出了比四大國有商業(yè)銀行更低更靈活的貸款利率。
“我們深圳分行的年化利息為4.35%~5.25%之間，資質(zhì)越好的企業(yè)利率越低，利率要低于四大行，以更好爭取客戶�！敝行陪y行深圳分行一陳姓人士向第一財經(jīng)記者表示。
盡管，中小微企業(yè)及個體工商戶銀行用于經(jīng)營的貸款資金被明令禁止流入樓市，且一旦貸款用途與申請時描述不一致，銀行會限期收回貸款。但多家銀行表示，監(jiān)管層未明令嚴控，銀行并不會去認真追蹤每筆資金的去向。
更好迎合客戶需求的背后是越來越多的貸款者涌入，不少銀行因為應付不過來快速增加的新客戶，甚至暫停接新單子。
“我現(xiàn)在手頭還積壓著3月底交了貸款材料，開了建行賬戶的客戶，忙不過來，沒空接新單子�！苯ㄔO(shè)銀行深圳分行的柳姓客戶經(jīng)理直接不耐煩地拒絕了新的貸款要求。
由于該《辦法》僅對從2020年2月1日至4月30日期間獲得深圳市轄內(nèi)銀行業(yè)金融機構(gòu)的新增貸款(展期視同新增)，給予貼息支持。
客戶從申請貸款到最終完成貸款時間周期多為十天到半個月，目前不少銀行因為距離政策截止期限僅十天已暫停接新客戶貸款。
“現(xiàn)在接了新單子也辦不完，手頭積壓的貸款客戶能趕在4月30日之前辦完就已經(jīng)很理想了�！惫ど蹄y行深圳分行一黃姓人士無奈地感慨道，最近一個月突然涌來的貸款客戶令他精力疲憊。
樓市虛火已引起重視
類似于林升這樣不再花心思在工廠經(jīng)營事宜上，而是選擇買樓的客戶近一個月多起來了。中介王曉的熱情也被迅速點燃。
湖南人王曉在深圳做房屋中介近十年。今年突然而至的疫情一度令他懷疑自己能否保住飯碗�！拔艺麄�2月、3月沒開一單，4月簡直要忙飛起來了�！彼谏钲诹_湖區(qū)的一個房屋中介門店最近每天都是從早忙到晚。
4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，深圳二手房價漲幅時隔兩年再次回到第一。
從3月初千萬豪宅、公寓產(chǎn)品“秒光”到如今的“喝茶費”重出江湖，深圳樓市已有趨熱勢頭。樂有家研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，深圳二手住宅一季度成交量同比上漲65%。尤其是地理位置優(yōu)越、有優(yōu)質(zhì)學位房資源、受政策規(guī)劃利好驅(qū)動的部分區(qū)域二手房漲幅明顯。
市場人士分析稱，這或許與M2在3月重回兩位數(shù)、粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展前景、深圳樓市供求失衡等因素有關(guān)。
但是這些制約因素不少都是深圳樓市常年存在的掣肘，尤其是今年疫情暴發(fā)以來，深圳的外貿(mào)、出口等均受到直接影響。這種大經(jīng)濟背景下，深圳寶安、羅湖、福田等部分區(qū)域樓市價格仍創(chuàng)新高。
“寶安中心區(qū)每平方米十萬元以下的房子基本沒有�！睂毎仓行牡姆课葜薪閺堷Q表示，臨近寶安中心的翻身片區(qū)每平方米差價在三四萬元。
部分區(qū)域泡沫明顯，樓市有虛火幾乎是受訪者共同的看法。
上述工商銀行深圳分行一黃姓人士告訴第一財經(jīng)記者，他3月中旬以來所經(jīng)手的企業(yè)經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)量增加了大約60%。“貸款發(fā)放之后，客戶是拿去炒股、買房還是經(jīng)營實業(yè)，其實并不是非常清楚。但是深圳樓市最近的確是虛火旺了，這是比實業(yè)、股市更誘人的資產(chǎn)配置選項�！彼毖�，不少客戶都有跟他提及樓市的投資潛力。
對于深圳樓市偏熱狀況，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會此前也指出近期深圳二手房放盤量、成交量均有增加，個別新房項目旺銷，于是部分自媒體以及部分中介從業(yè)人員，刻意夸大宣傳或“斷章取義”，營造樓市追漲氛圍，極大擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。
4月16日晚間，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于應對新冠疫情促進城市更新等相關(guān)工作的通知》則進一步通過加快商品房的供應，給當前偏熱的樓市降溫。
針對市場人士眼中有些虛火的深圳樓市，中國人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知，要求緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。至于是否能夠令資金流向它該去的地方仍是未知數(shù)。
來源：第一財經(jīng)
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