1月1日，東北證券發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)系列深度報(bào)告之寫字樓篇。

　　報(bào)告摘要：

　　當(dāng)前時(shí)點(diǎn)我們推薦關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)板塊主要基于以下四點(diǎn)理由：1. 隨著開發(fā)業(yè)務(wù)增速的放緩和 ROE 水平的見頂回落，參考海外經(jīng)驗(yàn)來看向自持商業(yè)轉(zhuǎn)型是房企的一致選擇；2.利率下行環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)估值分母資本化率下行，存量物業(yè)重估值提升；3.過往流動(dòng)性寬松周期中，商業(yè)地產(chǎn)股大概率有超額收益表現(xiàn)；4. 近兩年來，中國商業(yè)地產(chǎn)市場大宗交易頻現(xiàn)，而其中外資投資占比大幅提升，側(cè)面反映出長線資金對(duì)市場需求的信心，商業(yè)核心資產(chǎn)搶奪正當(dāng)時(shí)。

　　相較住宅物業(yè)，寫字樓業(yè)態(tài)具有以下三大特征：1.出售吸納量與住宅銷售呈現(xiàn)同頻小周期波動(dòng)特征，而出租吸納量波動(dòng)相對(duì)較為平穩(wěn)，主要由于寫字樓物業(yè)租賃需求更多受區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民可支配收入等中長期指標(biāo)影響，且較少受調(diào)控影響；2.由于需求受區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響較大，因此區(qū)域分化特征更為顯著，一二線城市間空臵率、租金等指標(biāo)差異明顯，因此地域?qū)傩詫?duì)寫字樓而言至關(guān)重要；3.由于寫字樓交易總價(jià)高、持有交易各環(huán)節(jié)稅負(fù)更重、管理退出專業(yè)化程度高，因此投資難度較大，投資者以金融機(jī)構(gòu)為主。

　　當(dāng)前時(shí)點(diǎn)看，寫字樓市場在供給和需求層面均具備邊際改善因素，推動(dòng)市場景氣度向好：供給層面，新開工自 2014 年后持續(xù)同比下滑，寫字樓開發(fā)投資額和竣工面積在2018年均出現(xiàn)近十年來的首次同比下滑，寫字樓庫存規(guī)模自 2017 年下半年開始呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢(shì)，預(yù)計(jì)隨著持續(xù)低迷的新開工向竣工的逐漸傳導(dǎo)，未來寫字樓供給壓力仍將繼續(xù)減弱；需求層面，盡管受宏觀經(jīng)濟(jì)壓力影響目前核心城市寫字樓需求波動(dòng)至底部水平，但我們認(rèn)為隨著中美貿(mào)易談判取得階段性成果，以及 TMT 細(xì)分子行業(yè)和共享辦公行業(yè)的高速發(fā)展、金融市場對(duì)外開放力度加強(qiáng)，未來寫字樓需求具備充分改善空間。

　　標(biāo)的方面，我們主要推薦在核心城市先發(fā)布局擁有大體量商業(yè)資產(chǎn)的公司，包括開發(fā)自持雙輪驅(qū)動(dòng)、手持京津滬核心商業(yè)資產(chǎn)的金融街，以及轉(zhuǎn)型聚焦商業(yè)地產(chǎn)、先發(fā)布局坐擁一二線城市核心資產(chǎn)的萬通地產(chǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、寫字樓供給回升加劇過剩、流動(dòng)性寬松不及預(yù)期。

　　來源：樂居財(cái)經(jīng)

編輯：wangdc