房訊網(wǎng)訊 全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)聯(lián)合中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）近日發(fā)布《2015年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)年度報(bào)告》。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)兼中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“截止2015年12月，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)32253元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2014年同比下降6.6%；平均租金323元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2014年同比上升3.8%；平均空置率10.8%，與2015年同比下降11.5%�！�

　　概覽

　　宏觀經(jīng)濟(jì)

　　根據(jù)《北京市2015年暨"十二五"時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：初步核算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值22968.6億元，比上年增長(zhǎng)6.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值140.2億元，下降9.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4526.4億元，增長(zhǎng)3.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值18302億元，增長(zhǎng)8.1%。

　　按常住人口計(jì)算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到106284元（按年平均匯率折合17064美元）。

　　全年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3072.3億元，比上年增長(zhǎng)8.7%；占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為13.4%，比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值5180.8億元，增長(zhǎng)9.3%；占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為22.6%，比上年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。信息產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3508億元，增長(zhǎng)10.6%；占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為15.3%，比上年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值12160.3億元，增長(zhǎng)8.6%；占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為52.9%，比上年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　固定資產(chǎn)投資：全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資7990.9億元，比上年增長(zhǎng)5.7%。其中，國(guó)有控股單位完成投資4238.5億元，比上年下降4.9%；民間投資完成3296.2億元，增長(zhǎng)25.8%。

　　分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資7267億元，增長(zhǎng)4.9%；農(nóng)村投資723.9億元，增長(zhǎng)13.9%。

　　分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資111億元，下降32.2%；第二產(chǎn)業(yè)投資677.1億元，下降5.5%；第三產(chǎn)業(yè)投資7202.8億元，增長(zhǎng)7.8%。

　　全年完成基礎(chǔ)設(shè)施投資2174.5億元，增長(zhǎng)7.7%。從投向上看，交通運(yùn)輸投資827億元，所占比重為38.0%;公共服務(wù)業(yè)投資494.4億元，所占比重為22.7%。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4226.3億元，比上年增長(zhǎng)8.1%。其中，住宅投資1962.7億元，與上年持平；寫(xiě)字樓投資906.6億元，增長(zhǎng)20.8%；商業(yè)、非公益用房及其他投資1357億元，增長(zhǎng)13.2%。

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)

　　隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入中速增長(zhǎng)階段，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)與結(jié)構(gòu)調(diào)整成為當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展與宏觀調(diào)控的主基調(diào)。增長(zhǎng)減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整同期到來(lái)，使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨巨大壓力，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這種深刻變化在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上準(zhǔn)確地折射出來(lái)。

　　2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞包括加息，地王，禁限目錄，去庫(kù)存，供給側(cè)改革等等。特別是中央兩次推出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　中國(guó)的寫(xiě)字樓是純投資型市場(chǎng)，其市場(chǎng)走勢(shì)與宏觀環(huán)境和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展高度相關(guān)，2015年降準(zhǔn)降息、大眾創(chuàng)業(yè)浪潮提振了個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)置及租賃寫(xiě)字樓的積極性。

　　中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計(jì)顯示，2015年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體向上，供需兩旺。一方面寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)由于受到降準(zhǔn)降息等利好刺激，全年成交近310億元，重新回到正常平穩(wěn)軌道；另外一方面，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)由于金融、IT和互聯(lián)網(wǎng)、大眾創(chuàng)業(yè)成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力，寫(xiě)字樓租金繼續(xù)在上升通道內(nèi)運(yùn)行。

　　從市場(chǎng)供需來(lái)看，供應(yīng)量和吸納量均創(chuàng)近三年新高。2015年寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)193萬(wàn)平方米，較2014年增加12.2%。市場(chǎng)需求方面，市場(chǎng)整體吸納量為133萬(wàn)平方米，較2014年增加29.1%。其中以金融保險(xiǎn)、IT和互聯(lián)網(wǎng)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)的需求較為強(qiáng)勁，合計(jì)占據(jù)總成交量的60%以上。

　　從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和分布來(lái)看，核心區(qū)高品質(zhì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品租賃旺盛。同時(shí)，由于核心區(qū)項(xiàng)目可租賃面積有限成本高企，投資租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務(wù)中心的趨勢(shì)得以延續(xù)，一些知名跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)向非核心區(qū)域的搬遷或擴(kuò)張，帶動(dòng)企業(yè)獨(dú)棟、總部基地以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的獨(dú)棟產(chǎn)品持續(xù)活躍。

　　從商圈分布來(lái)看，隨著北京郊區(qū)化的發(fā)展和對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)輻射能力的增強(qiáng)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)日益細(xì)致的分工，寫(xiě)字樓的"多中心"格局得到進(jìn)一步發(fā)展。在"行政副中心"效應(yīng)的刺激下，通州區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓、商業(yè)及服務(wù)性經(jīng)營(yíng)用房成為焦點(diǎn)。從2015年9月開(kāi)始，通州商辦市場(chǎng)整體升溫跡象明顯，尤其是運(yùn)河核心區(qū)。目前，通州新城規(guī)劃面積16平方公里的核心商務(wù)區(qū)內(nèi)已聚集了保利大都匯、京杭廣場(chǎng)、綠地中央廣場(chǎng)、華業(yè)新北京中心、通州富力中心等多個(gè)項(xiàng)目。

　　根據(jù)中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2015年12月，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)32253元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2014年同比下降6.6%；平均租金323元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2014年同比上升3.8%；平均空置率10.8%，與2015年同比下降11.5%。

　　市場(chǎng)供應(yīng)

　　市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增加 新興商圈持續(xù)領(lǐng)跑

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4226.3億元，比上年增長(zhǎng)8.1%。其中，寫(xiě)字樓投資完成906.6億元，增長(zhǎng)20.8%。2015年1-12月北京辦公樓竣工面積385.38萬(wàn)平方米， 同比微跌0.5%；新開(kāi)工面積為585.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.0%；其中望京、亞奧等新興區(qū)域供給占據(jù)全市總供給的半數(shù)左右。在竣工面積微減、新開(kāi)工面積較大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，銷(xiāo)售面積亦大幅增加，2015年1-12月辦公樓銷(xiāo)售面積為243.02萬(wàn)平方米， 同比增加77.6%。

　　中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計(jì)查顯示，2015年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)193萬(wàn)平方米，較2014年增加12.2%。2015年寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交面積133萬(wàn)平方米，同比下降29.1%；成交均價(jià)32253元/㎡，同比下降6.6%；成交金額310億元，同比上漲17%。

　　東部地區(qū)

　　作為北京三個(gè)核心區(qū)域之一，CBD區(qū)域內(nèi)國(guó)際化資源聚集，集中了北京市約90%的國(guó)際傳媒機(jī)構(gòu)169家，約80%的國(guó)際組織、國(guó)際商會(huì)110家，約80%的跨國(guó)公司地區(qū)總部50家，約70%的世界500強(qiáng)企業(yè)160家，約70%的國(guó)際金融機(jī)構(gòu)252家，約30%的五星級(jí)酒店17家。國(guó)際交流頻繁，多元文化交融，區(qū)內(nèi)登記外籍人口近4.4萬(wàn)人，約占北京市的50%。北京市約50%以上的國(guó)際性會(huì)議、90%的國(guó)際商務(wù)展覽在這里舉辦。

　　租務(wù)市場(chǎng)供應(yīng)包括朝陽(yáng)區(qū)諾金中心、誠(chéng)盈中心、世通國(guó)際大廈、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心二期和財(cái)富金融中心等甲級(jí)寫(xiě)字樓入市。

　　銷(xiāo)售市場(chǎng)新增供應(yīng)包括朝陽(yáng)區(qū)昆泰嘉瑞中心、駿豪·中央公園廣場(chǎng)、保利中央公園、北京綠地中心、達(dá)美中心廣場(chǎng)、電子城國(guó)際電子總部、新瑞大廈等，通州區(qū)包括通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、經(jīng)略天則總部基地、北京民企總部基地。

　　值得一提的是，隨著京津冀一體化規(guī)劃的落地、通州城市副中心定位的明確以及北京市機(jī)關(guān)單位東遷的消息等利好接連出現(xiàn)，通州寫(xiě)字樓市場(chǎng)聞風(fēng)起舞，經(jīng)略天則總部基地、北京民企總部基地等企業(yè)獨(dú)棟類(lèi)別項(xiàng)目在2015年均取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

　　西部地區(qū)

　　金融街區(qū)域聚集著銀行、電信、證券、保險(xiǎn)等國(guó)內(nèi)外大型金融機(jī)構(gòu)，目前金融街甲級(jí)寫(xiě)字樓基本滿(mǎn)租，租金水平也一直居于京城首位。年內(nèi)新增供應(yīng)包括金融街月壇中心、首建金融中心、金融街E9大廈、金融街廣安中心等進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)，錦什坊街柒號(hào)對(duì)進(jìn)入租務(wù)市場(chǎng)。中關(guān)村區(qū)域年內(nèi)僅有中航廣場(chǎng)一期新增供應(yīng)。

　　石景山區(qū)域新增供應(yīng)包括金融街長(zhǎng)安中心、中國(guó)鐵建·耀中心、點(diǎn)石商務(wù)公園等項(xiàng)目在售，昌平區(qū)區(qū)域新增供應(yīng)包括招商嘉銘瓏原、云谷園。

　　南部地區(qū)

　　南部地區(qū)主要以銷(xiāo)售類(lèi)型項(xiàng)目為主，包括豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)，豐臺(tái)區(qū)新增供應(yīng)包括金豐能源中心、華夏幸福創(chuàng)新中心、諾德中心、北京方向，大興區(qū)新增供應(yīng)包括北京經(jīng)開(kāi)·智匯園、鴻坤金融谷、力寶廣場(chǎng)A座、中航國(guó)際廣場(chǎng)、CDD創(chuàng)意港·嘉悅中心、中建港灣中心、星光視界中心。其中，豐臺(tái)區(qū)金豐能源中心成交金額達(dá)44.73億元，成交面積大15.83萬(wàn)平方米，一舉斬獲2015年北京房地產(chǎn)（含住宅）、北京寫(xiě)字樓雙料銷(xiāo)售冠軍。

　　市場(chǎng)需求

　　租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升 銷(xiāo)售市場(chǎng)價(jià)跌量漲

　　根據(jù)中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)193萬(wàn)平方米，較2014年增加12.2%。市場(chǎng)需求方面，市場(chǎng)整體吸納量為131萬(wàn)平方米，較2014年增加27.1%。其中以金融保險(xiǎn)、IT和互聯(lián)網(wǎng)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)的需求較為強(qiáng)勁，合計(jì)占據(jù)總成交量的60%以上。

　　租賃市場(chǎng)

　　縱觀2015年的市場(chǎng)成交，由于近年來(lái)P2P、理財(cái)?shù)裙�司發(fā)展勢(shì)頭迅速，金融行業(yè)成為甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)上最大的需求來(lái)源，占到全年總需求的34%。但同時(shí)，由于其不穩(wěn)定性帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，其中最為活躍的新興金融公司也逐漸受到越來(lái)越多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目業(yè)主的排斥。另一大需求來(lái)源則是IT及高科技公司，占到全年總需求的25%。內(nèi)資企業(yè)依舊主導(dǎo)需求，占到全年總成交的七成。

　　2015年第一季度，金融、IT及高科技、電子商務(wù)以及專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然主導(dǎo)市場(chǎng)需求，其需求量合計(jì)約占需求總量的70%。內(nèi)資企業(yè)自2010年開(kāi)始主導(dǎo)本地市場(chǎng)需求并持續(xù)至今，本季度約占需求總量的75%。與之相對(duì)，受困于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩及全球經(jīng)濟(jì)不甚穩(wěn)定的影響，外資企業(yè)的需求比例只占四分之一。北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要租賃成交主要集中在CBD及金融街區(qū)域，金融類(lèi)企業(yè)選址需求活躍。其中，泰康資產(chǎn)管理在卓著國(guó)際金融中心承租了4,500平方米，Apple在國(guó)際財(cái)源中心承租了3,500平方米，瑞穗銀行在環(huán)球金融中心承租了3,000平方米。

　　第二季度，金融業(yè)和IT及高科技企業(yè)仍舊是甲級(jí)寫(xiě)字樓需求的主力軍，共占48%的市場(chǎng)需求。其中，愛(ài)普生租賃華貿(mào)中心7,000平方米，住友商事租賃國(guó)貿(mào)大廈3,400平方米，迅程科技租賃歐美匯大廈2,800平方米。

　　第三季度，位于中關(guān)村的中航廣場(chǎng)一期項(xiàng)目入市，帶來(lái)5.2萬(wàn)平方米新增供給。同時(shí)，金融業(yè)和IT及高科技企業(yè)依舊是甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)最主要的需求來(lái)源，合計(jì)占第三季度成交量的60%。內(nèi)資企業(yè)繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，約占本季度成交量的70%。內(nèi)資高科技公司成為本季度需求主力，除公司業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張產(chǎn)生的需求外，辦公用房升級(jí)也成為該類(lèi)公司需求。例如錘子科技在新落成的綠地中心租賃了7,100平方米面積，中郵人壽租賃了錦什坊街柒號(hào)5,600 平方米。銀華基金租賃了東方廣場(chǎng)6,000 平方米

　　第四季度，北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)共有兩個(gè)新項(xiàng)目入市，分別是位于望京的誠(chéng)盈中心和位于東四環(huán)姚家園的達(dá)美中心，各帶來(lái)5.3萬(wàn)平方米和6萬(wàn)平方米可租賃面積。金融、IT及高科技以及專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)為本季度需求的主導(dǎo)力量，其需求占據(jù)總成交量的70%，制造業(yè)需求繼續(xù)呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì)。例如華夏基金租賃月壇中心12,000平方米，華瑞制藥租賃冠捷大廈8,000平方米，汽車(chē)之家租賃中航廣場(chǎng)7,000平方米。

　　銷(xiāo)售市場(chǎng)

　　2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，寫(xiě)字樓市場(chǎng)同樣受到波及，但這也是投資需求入市的窗口期，降息等利好帶動(dòng)了部分有投資需求人群在總價(jià)較低，租金回報(bào)率穩(wěn)定的時(shí)候出手投資性物業(yè)。

　　根據(jù)中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計(jì)，2015年北京寫(xiě)字樓銷(xiāo)售金額前十項(xiàng)目，共計(jì)成交220億元。其中，其中豐臺(tái)區(qū)金豐能源中心成交金額達(dá)44.73億元，成交面積達(dá)15.83萬(wàn)平方米，斬獲2015年北京房地產(chǎn)（含住宅）、北京寫(xiě)字樓雙料銷(xiāo)售冠軍。這也是北京房地產(chǎn)有記錄以來(lái)，商辦地產(chǎn)項(xiàng)目第一次在成交面積、成交金額均超過(guò)住宅地產(chǎn)的案例。

　　金融街E9大廈及昆泰嘉瑞中心分別以27.09億元及23.93億元位居第二、第三。

　　新興商務(wù)區(qū)望京、通州、豐臺(tái)相對(duì)集中，其中豐臺(tái)區(qū)域，年內(nèi)成交金額隨著金豐能源中心、華夏幸福創(chuàng)新中心新增項(xiàng)目推盤(pán)量增加，較去年成交大幅增加，占比年內(nèi)總成交的30%。通州區(qū)域，年內(nèi)成交主要集中在經(jīng)略天則總部基地、北京民企總部基地等項(xiàng)目，占比總成交金額的20%。

　　相比2015年，北京寫(xiě)字樓需求由核心區(qū)向城郊區(qū)域外溢的趨勢(shì)更加明顯，豐臺(tái)區(qū)金豐能源中心以15.83萬(wàn)平米，成為2015年成交面積最大的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

　　從2001年開(kāi)始國(guó)有企業(yè)一直都是國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求主力，許多國(guó)企購(gòu)買(mǎi)整棟寫(xiě)字樓，既用于自身辦公也兼做投資出租。2013年7月隨著中央下發(fā)規(guī)定，對(duì)國(guó)企購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓進(jìn)行限制，由此導(dǎo)致寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商和整個(gè)市場(chǎng)受到重挫，這一局面在2015年有所改變。

　　2015年北京寫(xiě)字樓年內(nèi)重要整售交易包括：中國(guó)信達(dá)以人民幣105億元從國(guó)浩（中國(guó)）收購(gòu)位于東直門(mén)優(yōu)越地段的國(guó)盛中心，是北京近10年以來(lái)成交金額最大的整售交易；電商巨頭阿里巴巴斥資24.7億元從昆泰地產(chǎn)手中收購(gòu)了位于望京的昆泰嘉瑞中心；北控水務(wù)斥資13.3億元從保利地產(chǎn)手中收購(gòu)了位于望京的保利國(guó)際廣場(chǎng)塔3；前海人壽購(gòu)買(mǎi)中國(guó)惠普大廈8-18層，成交面積2.1萬(wàn)平方米，成交均價(jià)60000元，同時(shí)斥資10億元購(gòu)買(mǎi)中國(guó)鐵建 耀中心B座；中電科（北京）網(wǎng)絡(luò)信息安全有限公司11億元購(gòu)買(mǎi)金豐能源中心5號(hào)樓2.8萬(wàn)平方米；農(nóng)信銀資金清算中心12億元購(gòu)買(mǎi)金豐能源中心4號(hào)樓2.9萬(wàn)平方米。

　　市場(chǎng)綜述

　　商酒改寫(xiě)漸成趨勢(shì) 產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)期待創(chuàng)新

　　根據(jù)中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2015年12月，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)32253元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2014年同比下降6.6%；平均租金323元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2014年同比上升3.8%；平均空置率10.8%，與2015年同比下降11.5%。

　　2015年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)標(biāo)志性事件回顧及其影響評(píng)估：

　　首先，2015年8月，北京市發(fā)布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2015年版）》，針對(duì)城六區(qū)（東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)）專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了更為嚴(yán)格的禁限目錄。今后，將禁止區(qū)域內(nèi)新遷入京外中央企業(yè)總部，同時(shí)，禁止新設(shè)立或新遷入市屬行政事業(yè)單位以及行業(yè)協(xié)會(huì)等非緊密型行政輔助服務(wù)功能，預(yù)計(jì)這些區(qū)域的需求將被進(jìn)一步削弱。該項(xiàng)禁令將在中長(zhǎng)期內(nèi)進(jìn)一步抑制傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓物業(yè)的開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)的去中心化趨勢(shì)將進(jìn)一步發(fā)展。

　　其次，由于整體零售市場(chǎng)和酒店行業(yè)的低迷，將商業(yè)項(xiàng)目及酒店項(xiàng)目改造為寫(xiě)字樓逐漸成為趨勢(shì)。例如，中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心由于經(jīng)營(yíng)不佳將20萬(wàn)平方米體量的購(gòu)物中心改造為寫(xiě)字樓。目前成功改造為寫(xiě)字樓的商業(yè)項(xiàng)目或底商面積多位于CBD周邊及中關(guān)村等核心商務(wù)區(qū)，或辦公需求呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)的新興市場(chǎng)。商業(yè)項(xiàng)目改造為寫(xiě)字樓主要案例有盈科中心、華貿(mào)購(gòu)物中心、金融街洲際酒店、中坤廣場(chǎng)、中糧廣場(chǎng)等。

　　對(duì)比同區(qū)域的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目及酒店項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上擁有更高的層高和更大的標(biāo)準(zhǔn)層面積，因此，這些商改辦、酒改辦項(xiàng)目普遍具備更高的使用舒適度及性?xún)r(jià)比，受到IT及高科技企業(yè)、文化傳媒企業(yè)和收緊預(yù)算的外資公司的青睞。

　　第三，2015年第四季度e租寶事件造成北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)13萬(wàn)平方米面積空置，且主要集中于高品質(zhì)頂級(jí)、甲級(jí)寫(xiě)字樓中。新興金融公司的高度不穩(wěn)定性促使業(yè)主在租戶(hù)選擇上趨于謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將持續(xù)到2016年。

　　第四，聯(lián)合辦公空間、眾創(chuàng)空間和新型孵化器今年以來(lái)在中國(guó)得以快速的發(fā)展。自李克強(qiáng)總理提出"互聯(lián)網(wǎng)+"、"大眾創(chuàng)新，萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)"戰(zhàn)略后，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商服務(wù)商紛紛投入"互聯(lián)網(wǎng)+"懷抱進(jìn)行轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。如潘石屹打造的線(xiàn)上租賃平臺(tái)推出"SOHO 3Q"；毛大慶打造中國(guó)版WeWork創(chuàng)業(yè)平臺(tái)"優(yōu)客工場(chǎng)"；中海地產(chǎn)推出"云商務(wù)"，卓越集團(tuán)推出"E+商務(wù)"，保利地產(chǎn)推出"商辦平臺(tái)"等等。

　　在互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代，辦公空間和辦公模式正處于巨大的變革中，人們對(duì)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的需求也在發(fā)生變化。隨著IT、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)這幾年來(lái)的快速發(fā)展，越來(lái)越多的有經(jīng)驗(yàn)的個(gè)人開(kāi)始成立自己的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行智能設(shè)備的設(shè)計(jì)、應(yīng)用程序的開(kāi)發(fā)等等在過(guò)去并不普遍的工作，這些人對(duì)聯(lián)合辦公有的大量的需求。那么，我們是否可以預(yù)計(jì)，大眾對(duì)傳統(tǒng)固定工位，且租賃合約時(shí)間較長(zhǎng)的寫(xiě)字樓需求將逐漸減少，取而代之的則是更加靈活且注重互動(dòng)和交流的聯(lián)合辦公模式？進(jìn)而影響寫(xiě)字樓市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)模式，誕生出新的業(yè)態(tài)、新的物種？

　　展望

　　未來(lái)三年，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)還將有約180萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓面積將陸續(xù)入市。望京、亞奧等新興區(qū)域?qū)⒂?4萬(wàn)平方米可租賃面積入市，尤其是通州副中心的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加快寫(xiě)字樓市場(chǎng)的去中心趨勢(shì)。新項(xiàng)目入市可能加劇短期內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，新興金融公司存在高度不穩(wěn)定性。因此，未來(lái)北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將在一段時(shí)間內(nèi)面臨一定下行壓力。

　　2016年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)：第一，市場(chǎng)供應(yīng)量的增加、租戶(hù)的結(jié)構(gòu)變化以及經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的來(lái)臨，2016年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)與租金水平出現(xiàn)小幅下滑。第二，由于市場(chǎng)供應(yīng)量的增加、租戶(hù)的結(jié)構(gòu)變化以及經(jīng)濟(jì)增速的放緩，預(yù)計(jì)全年寫(xiě)字樓空置率處于上升周期；第三，互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展和壯大將給寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)巨大沖擊，大量寫(xiě)字樓創(chuàng)新產(chǎn)品、創(chuàng)新業(yè)態(tài)及創(chuàng)新物種或?qū)⒊霈F(xiàn)。

　　關(guān)于全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)（China Office Research Council，簡(jiǎn)稱(chēng)CORC）是國(guó)內(nèi)首家寫(xiě)字樓行業(yè)協(xié)會(huì)組織，隸屬于全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)（全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)），以"建立寫(xiě)字樓商業(yè)文明"為使命，由金融街、卓越集團(tuán)、富力地產(chǎn)、中國(guó)金茂、平安不動(dòng)產(chǎn)、中糧置地、中信集團(tuán)、北京麗澤金融商務(wù)區(qū)、上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)、花樣年、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、國(guó)華置業(yè)等13家單位發(fā)起，于2014年12月13日正式批準(zhǔn)設(shè)立。

　　關(guān)于中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）

　　中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）是專(zhuān)注于商辦地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)，成立于2009年，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)提供行業(yè)指導(dǎo)。囊括了國(guó)內(nèi)國(guó)際知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場(chǎng)、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術(shù)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)提供商等方面的機(jī)構(gòu)作為理事研究單位，共同打造中國(guó)商辦地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的智庫(kù)平臺(tái)。

　　定義

　　供應(yīng)量

　　指報(bào)告期內(nèi)新竣工量和上期存量的物業(yè)總量。在數(shù)值上，報(bào)告期供應(yīng)量=上期存量+報(bào)告期新竣工量。

　　空置率

　　指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

　　吸納量

　　指報(bào)告期內(nèi)銷(xiāo)售和出租房屋的數(shù)量之和。

　　報(bào)告首席顧問(wèn)：

　　劉  凱  全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì) 秘書(shū)長(zhǎng)

　　        中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）主任

    來(lái)源：房訊網(wǎng)