房訊網(wǎng)訊 全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合中國寫字樓研究中心（CORC），近日發(fā)布《2014年天津甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)年度報(bào)告》。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)秘書長兼中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“截止2014年12月，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)平均售價(jià)16900元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2013年相比下跌14.2%；平均租金119元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2013年相比上升5.3%；平均空置率23.1%，與2013年相比上升7.9%�！�
概覽
宏觀經(jīng)濟(jì)
天津市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2014年天津市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況顯示，2014年全市生產(chǎn)總值15722.47億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長10.0%。分三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值201.53億元，增長2.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值7765.91億元，增長9.9%，其中工業(yè)增加值7083.39億元，增長10.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值7755.03億元，增長10.2%，占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到49.3%，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。
創(chuàng)新引領(lǐng)轉(zhuǎn)型發(fā)展。加快培育科技型企業(yè)，形成一批領(lǐng)軍企業(yè)和"殺手锏"產(chǎn)品。全年新增科技型中小企業(yè)1.48萬家，累計(jì)達(dá)到6.10萬家；其中，新增"小巨人"企業(yè)630家，累計(jì)達(dá)到3003家。大力實(shí)施萬企轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)5841家企業(yè)完成6902個(gè)轉(zhuǎn)型升級(jí)項(xiàng)目。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8503.36億元，占規(guī)模以上工業(yè)的比重為30.3%。天津國家自主創(chuàng)新示范區(qū)獲批建設(shè)。
民營經(jīng)濟(jì)成為亮點(diǎn)。全年民營工業(yè)總產(chǎn)值10845.75億元，增長21.7%，快于規(guī)模以上工業(yè)14.4個(gè)百分點(diǎn)。民間投資6743.68億元，增長32.1%，快于全社會(huì)投資17個(gè)百分點(diǎn)，比重達(dá)到57.9%。民營企業(yè)出口114.69億美元，增長22.9%，快于全市出口15.6個(gè)百分點(diǎn)。民營經(jīng)濟(jì)稅收1202.92億元，增長15.9%，快于全市稅收增幅2.4個(gè)百分點(diǎn)。
改革紅利持續(xù)釋放。實(shí)施工商登記制度改革，全年新注冊(cè)企業(yè)56945戶，其中民營企業(yè)54580戶，增長79.9%，占新注冊(cè)企業(yè)的95.8%。財(cái)稅金融改革不斷深化，融資租賃機(jī)構(gòu)達(dá)到267家，業(yè)務(wù)總量占全國的四分之一；擴(kuò)大營改增試點(diǎn)范圍，7.1萬戶企業(yè)減負(fù)面達(dá)到97%，落實(shí)小微企業(yè)減稅政策，13萬戶企業(yè)受益。
對(duì)外開放水平提升。中國（天津）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)獲批建設(shè)，為金融、貿(mào)易等領(lǐng)域制度創(chuàng)新和開發(fā)開放帶來新的機(jī)遇。全年新批外商投資企業(yè)674家，合同外資額228.20億美元，增長10.1%；實(shí)際直接利用外資188.67億美元，增長12.1%。其中，制造業(yè)實(shí)際直接利用外資83.29億美元，增長15.6%；服務(wù)業(yè)實(shí)際直接利用外資102.89億美元，增長8.6%，占全市的54.5%。全市實(shí)際利用內(nèi)資3600.32億元，增長15.4%。
京津冀協(xié)同發(fā)展取得新進(jìn)展。著力推進(jìn)交通、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域率先突破，未來科技城、京津產(chǎn)業(yè)新城等12個(gè)承接平臺(tái)加快建設(shè)。
寫字樓市場(chǎng)
經(jīng)過20多年的發(fā)展，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)已經(jīng)形成了包括南京路-小白樓區(qū)域、友誼路區(qū)域和海河沿線區(qū)域的成熟商務(wù)區(qū)，以及以大型高端居住區(qū)為核心的三個(gè)新興商務(wù)區(qū)：水上奧體區(qū)、河?xùn)|區(qū)后廣場(chǎng)和老城廂。
2014年天津?qū)懽謽翘幱谄椒�(wěn)發(fā)展的階段，市場(chǎng)需求較為活躍。部分項(xiàng)目受施工進(jìn)度拖延及審批延時(shí)等因素影響紛紛推遲入市時(shí)間，在影響市場(chǎng)供給的同時(shí)也使得空置率保持在20%左右。
內(nèi)資租戶是天津?qū)懽謽亲赓U市場(chǎng)的主要推動(dòng)力。在經(jīng)過寫字樓扎堆南京路的時(shí)代之后，伴隨著多城市中心格局的形成，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)也呈現(xiàn)出了多核發(fā)展趨勢(shì)。天津中心城區(qū)主要包括南京路-小白樓、友誼路和海河沿岸三大商務(wù)區(qū)，匯集了主要的寫字樓項(xiàng)目和重要的國內(nèi)外租戶。
得益于其核心位置、成熟的商業(yè)商務(wù)氛圍及便利的交通環(huán)境，南京路仍然是甲級(jí)寫字樓最為集中的區(qū)域。小白樓是以乙級(jí)寫字樓為主的傳統(tǒng)分市場(chǎng)，主要租戶以國內(nèi)貿(mào)易、航運(yùn)物流類的公司居多。
友誼路分市場(chǎng)聚集了天津主要的內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)。
海河沿岸區(qū)域則倍受市場(chǎng)關(guān)注，津塔項(xiàng)目落成即得到市場(chǎng)追捧，并以天津第二高租金得到市場(chǎng)認(rèn)可。未來該地區(qū)規(guī)劃建設(shè)的寫字樓建設(shè)總量在市區(qū)居首，可以預(yù)計(jì)，該區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮�。隨著環(huán)球金融中心的入市，海河沿岸成為了一個(gè)新興的寫字樓分市場(chǎng)。
除CBD核心區(qū)外，老城廂區(qū)域、空港區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)也表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭。保利金融街大都會(huì)、仁恒海河廣場(chǎng)、富力城三期寫字樓等將在老城廂區(qū)域形成新的高端商務(wù)區(qū)；空港區(qū)域由于其內(nèi)部規(guī)劃有制造業(yè)、研發(fā)和外包服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公和會(huì)展商貿(mào)、大飛機(jī)、直升機(jī)制造等產(chǎn)業(yè)，對(duì)于辦公場(chǎng)所的需求較大。
隨著2014年12月12日，天津自貿(mào)區(qū)獲國務(wù)院批準(zhǔn)，無疑給沉寂已久的濱海樓市打了一劑強(qiáng)心針，預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)企業(yè)注冊(cè)量的激增將刺激對(duì)寫字樓的大量需求，尤其是對(duì)濱海新區(qū)寫字樓的需求量將加大。因此，盡管未來濱海新區(qū)寫字樓的供應(yīng)量明顯增加，但天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)整體仍呈樂觀發(fā)展態(tài)勢(shì)。
根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2014年12月，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)平均售價(jià)16900元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2013年相比下跌14.2%；平均租金119元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2013年相比上升5.3%；平均空置率23.1%，與2013年相比上升7.9%。
市場(chǎng)供應(yīng)
新增供應(yīng)增加兩成 濱海新區(qū)庫存大增
中國寫字樓研究中心（CORC）調(diào)查顯示，2014年天津?qū)懽謽枪⿷?yīng)量達(dá)101萬平方米，與2013年同比增加24.7%。
2014年企業(yè)和投資者的觀望態(tài)度明顯，對(duì)寫字樓物業(yè)的開發(fā)日趨謹(jǐn)慎，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)總供應(yīng)面積101萬平方米，增加24.7%。其中天津中心城區(qū)甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓的新建供應(yīng)量超過50萬平方米，占全年供應(yīng)面積一半以上。
中心城區(qū)新增供應(yīng)項(xiàng)目包括：金谷大廈提供54,500平方米面積；大都會(huì)天匯廣場(chǎng)提供61,762平方米面積；環(huán)球金融中心提供205,000平方米面積；南京路商圈的世紀(jì)都會(huì)商廈提供97,600平方米面積；金融街南開中心提供154,278 平方米面積；富力中提供心70,000平方米面積；河西區(qū)的富華梅江公館和南開區(qū)的松江置地廣場(chǎng)項(xiàng)目分別新增供應(yīng)50908平方米和54273平方米。此外，還有萬達(dá)中心、海河華鼎、梅江中心大廈、凱德國貿(mào)、寶利國際廣場(chǎng)等。
濱海新區(qū)寫字樓庫存大量增加，響螺灣、于家堡、中新生態(tài)城區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目主要以售為主，隨著新區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展及商業(yè)氛圍的日益形成，預(yù)計(jì)到2015年，響螺灣區(qū)域?qū)懽謽强偣⿷?yīng)量將達(dá)到216萬平方米；于家堡金融區(qū)寫字樓的供應(yīng)體量也將達(dá)到180-240萬平方米；除此之外，泰達(dá)MSD區(qū)域也將帶來84萬的寫字樓供應(yīng)。
濱海新區(qū)寫字樓存量占全市比為46%，是天津?qū)懽謽堑闹饕媪繀^(qū)域。但隨著自貿(mào)園區(qū)的獲批，濱海新區(qū)未來的寫字樓市場(chǎng)有望迎來更好的發(fā)展機(jī)遇。
隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的推進(jìn)，天津及濱海新區(qū)未來將承接北京外溢的人口，也是北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選之地。高素質(zhì)人群的涌入與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，將形成與之配套的產(chǎn)業(yè)區(qū)，而相對(duì)低廉的辦公成本加之天然的地緣優(yōu)勢(shì)，將使濱海新區(qū)乃至天津的寫字樓市場(chǎng)需求得到有效釋放。
市場(chǎng)需求
內(nèi)資企業(yè)主導(dǎo)市場(chǎng) 網(wǎng)絡(luò)金融表現(xiàn)活躍
中國寫字樓研究中心（CORC）調(diào)查顯示，2014年天津?qū)懽謽枪⿷?yīng)量達(dá)101萬平方米，與2013年同比增加24.7%。而市場(chǎng)整體吸納量為77萬平方米，較2013年上升5.5%。
租賃市場(chǎng)方面，內(nèi)資企業(yè)是全年市場(chǎng)吸納的主力，且仍集中在服務(wù)業(yè)，如金融行業(yè)和商業(yè)咨詢行業(yè)。同時(shí)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)開始出現(xiàn)辦公環(huán)境改善升級(jí)的需求。與此同時(shí)，制造業(yè)及重工業(yè)等傳統(tǒng)需求方受經(jīng)濟(jì)減速及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的影響，其辦公面積需求受到抑制。同時(shí)，京津冀一體化和天津自貿(mào)區(qū)的帶動(dòng)是推動(dòng)寫字樓需求上升的主要?jiǎng)恿Α?/p>
2014年租賃市場(chǎng)需求主要來自服務(wù)業(yè)，如金融行業(yè)和商業(yè)咨詢行業(yè)。內(nèi)資公司仍占主導(dǎo)，而外資企業(yè)過去幾個(gè)季度需求不活躍。縱觀全年，租賃需求主要來自于內(nèi)資客戶，且以投資、資產(chǎn)管理、保險(xiǎn)、期貨等傳統(tǒng)金融客戶為主力。
作為新興需求來源，互聯(lián)網(wǎng)金融公司在辦公樓租賃市場(chǎng)上表現(xiàn)愈加活躍。該行業(yè)增長的租賃需求令地處不同區(qū)域的辦公樓細(xì)分市場(chǎng)受益。一些公司將包括銷售和管理等的具有前端辦公室功能的部門租賃在位于市中心的甲級(jí)辦公樓中，而將信息技術(shù)及其他后臺(tái)服務(wù)職能的部門租賃在位于租金較低的非中央商務(wù)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。另外，許多新成立的互聯(lián)網(wǎng)金融公司選擇將信息技術(shù)的職能外包給第三方公司，僅需要在位于市中心的高品質(zhì)辦公樓內(nèi)租賃其前端辦公室。未來，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，該行業(yè)對(duì)辦公樓租賃的需求將變得更加顯著，業(yè)主們也必將對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的租戶給予更多重視。
全年主要寫字樓租賃交易包括：臺(tái)灣土地銀行租賃鑫銀大廈1500平方米；恒達(dá)地產(chǎn)租賃金谷大廈2000平方米；瀚亞資本集團(tuán)租賃天津環(huán)球金融中心3000平方米；泰康人壽租賃天津環(huán)球金融中心2000平方米；豐田通商租賃天津世紀(jì)都會(huì)商廈2,500平方米；富士施樂租賃天津世紀(jì)都會(huì)商廈550平方米；北京魯商金源租賃天津環(huán)球金融中心500平方米；高翔公司租賃天津環(huán)球金融中心1000平方米，天河城購物中心租賃遠(yuǎn)洋大廈1100平方米；遠(yuǎn)東融資租賃租賃鑫銀大廈600平方米；百世財(cái)務(wù)咨詢租賃天津環(huán)球金融中心550平方米；錦榮創(chuàng)展租賃天津環(huán)球金融中心490平方米；上海隧道租賃城市大廈480平方米。
銷售市場(chǎng)方面，整棟寫字樓物業(yè)購買者主要以資金充足的內(nèi)資私有企業(yè)，大型國企以及內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)為主。從天津中心城區(qū)寫字樓大宗成交數(shù)據(jù)來看，以銀行為代表的自用型企業(yè)客戶對(duì)價(jià)格的承受能力高于以保險(xiǎn)、資產(chǎn)管理公司為代表的投資型企業(yè)客戶。年內(nèi)有多宗辦公物業(yè)的整棟成交案例。其中天津白金灣項(xiàng)目35號(hào)樓由天津俊安煤焦化工有限公司整棟購得，該項(xiàng)目位于河北區(qū)海河?xùn)|路，成交面積8,600平方米，成交總價(jià)為人民幣1.73億元，成交價(jià)格為人民幣每平方米20,165元。招商鉆石山寫字樓項(xiàng)目由天津市政工程華北設(shè)計(jì)研究總院整棟購得，該項(xiàng)目位于南開區(qū)衛(wèi)津南路奧體中心東門，成交面積20,350平方米，成交總價(jià)為人民幣4.05億元，
天津?qū)懽謽巧⑹凼袌?chǎng)以市內(nèi)六區(qū)為例，大部分寫字樓成交集中于250平米以下，占比85%，大宗成交減少；預(yù)計(jì)2015年，市內(nèi)六區(qū)寫字樓供應(yīng)有明顯提升，市場(chǎng)壓力增大。
市場(chǎng)綜述
未來供應(yīng)壓力巨大 濱海新區(qū)謹(jǐn)慎樂觀
隨著天津現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)的不斷發(fā)展，特別是在京津冀一體化加速發(fā)展和天津自貿(mào)區(qū)獲批大背景下，市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)寫字樓項(xiàng)目的需求將有望繼續(xù)保持強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。
但是，未來三年天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)將迎來大體量項(xiàng)目的集中入市，其中85%的項(xiàng)目位于綜合體項(xiàng)目中，"綜合體"將成為未來主流地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)，而綜合體項(xiàng)目各業(yè)態(tài)間的協(xié)同作用優(yōu)勢(shì)也將有效促進(jìn)天津甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體品質(zhì)的提升。
從供需關(guān)系來看，2014年天津?qū)懽謽枪⿷?yīng)量達(dá)101萬平方米，與2013年同比增加24.7%。而市場(chǎng)整體吸納量為77萬平方米，較2013年上升5.5%。
從租售價(jià)格來看，截止2014年12月，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)平均售價(jià)16900元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2013年相比下跌14.2%；平均租金119元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2013年相比上升5.3%；平均空置率23.1%，與2013年相比上升7.9%。
從商圈分布來看，在經(jīng)過寫字樓扎堆南京路的時(shí)代之后，伴隨著多城市中心格局的形成，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)也呈現(xiàn)出了多核發(fā)展趨勢(shì)。天津中心城區(qū)主要包括三大商務(wù)區(qū)，分別是南京路-小白樓、友誼路和海河沿岸，匯集了主要的寫字樓項(xiàng)目和重要的國內(nèi)外租戶。此外，在濱海新區(qū)，也逐漸形成了泰達(dá)MSD中心商務(wù)區(qū)、響螺灣商務(wù)區(qū)、于家堡金融服務(wù)區(qū)三大新商務(wù)核心區(qū)。這些新的商務(wù)區(qū)為寫字樓多中心的發(fā)展格局奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也是天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)邁向成熟的標(biāo)志。
2015年天津甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將有超過100萬平方米的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目竣工入市，令市場(chǎng)空置率上升。預(yù)計(jì)越來越多的自持型新項(xiàng)目將提升天津甲級(jí)寫字樓的檔次水平，這也為企業(yè)客戶新增、擴(kuò)租及搬遷等需求提供了更充分的選擇空間。
展望
2015年，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求將保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。今年預(yù)計(jì)將有20座寫字樓入市，新增供應(yīng)100萬平方米，屆時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭將更加激烈。在京津冀一體化和天津自貿(mào)區(qū)宏觀背景下，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)將迎來一個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的時(shí)期。
中國寫字樓研究中心（CORC）2015年天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)預(yù)測(cè)：第一，預(yù)計(jì)2015年天津市寫字樓新增供應(yīng)100萬平方米，寫字樓租金及空置率面調(diào)整臨壓力；第二，預(yù)計(jì)2015年天津市寫字樓市場(chǎng)需求穩(wěn)中有升，寫字樓售價(jià)漲幅有望步入上升通道。
關(guān)于全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)是隸屬于全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的專業(yè)二級(jí)機(jī)構(gòu)，在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)下開展工作。面向中國寫字樓物業(yè)開發(fā)企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、物業(yè)管理公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，針對(duì)開發(fā)、運(yùn)營、管理等問題，依托發(fā)起單位和成員單位強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)，建立行業(yè)組織，加強(qiáng)對(duì)我國寫字樓開發(fā)建設(shè)的引導(dǎo)，規(guī)范寫字樓的經(jīng)營管理，提高寫字樓的服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和資源共享，并通過會(huì)員持續(xù)合作，促進(jìn)行業(yè)信譽(yù)體系和開發(fā)運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)體系建立，進(jìn)而加強(qiáng)行業(yè)聯(lián)合，提升會(huì)員單位開發(fā)運(yùn)營效率，降低開發(fā)運(yùn)營成本，促進(jìn)我國寫字樓行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
關(guān)于中國寫字樓研究中心（CORC）
中國寫字樓研究中心（CORC）是專注于商務(wù)地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)，成立于2009年，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國寫字樓行業(yè)協(xié)會(huì)提供行業(yè)指導(dǎo)。囊括了國內(nèi)國際知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場(chǎng)、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術(shù)咨詢專業(yè)提供商等方面的機(jī)構(gòu)作為理事研究單位，共同打造中國商務(wù)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的智庫平臺(tái)。
定義
供應(yīng)量
指報(bào)告期內(nèi)新竣工量和上期存量的物業(yè)總量。在數(shù)值上，報(bào)告期供應(yīng)量=上期存量+報(bào)告期新竣工量。
空置率
指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
吸納量
指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。
報(bào)告首席顧問：
劉 凱 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì) 秘書長
中國寫字樓研究中心（CORC）主任
來源：房訊網(wǎng)