房訊網(wǎng)訊 根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計(jì)，2013年寫字樓市場新增供應(yīng)達(dá)142萬平方米，較2012年增加13.6%。市場需求方面，市場整體吸納量為132萬平方米，較2012年減少10.8%。

　　租賃市場

　　2013年北京寫字樓租賃市場總體表現(xiàn)平穩(wěn)，供應(yīng)量少，吸納創(chuàng)新低，租金高位平穩(wěn)運(yùn)行。同時(shí)，由于市場整體空置率全年都在低水平運(yùn)行，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的不確定性、新增供應(yīng)錯(cuò)位以及租金不斷上漲均造成了2013年凈吸納量下滑，年內(nèi)租金下降6.2%。

　　這一趨勢反映在許多傳統(tǒng)行業(yè)跨國租賃行為的放緩，如制造、電子及媒體行業(yè)等。值得關(guān)注的是，內(nèi)資公司和機(jī)構(gòu)對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求卻呈上升趨勢，并成為寫字樓新租及擴(kuò)張的需求主體，完成了甲級寫字樓租賃活動(dòng) 60%的成交。內(nèi)資企業(yè)尤其是內(nèi)資基金、擔(dān)保及投資公司租賃需求上升，得益于許多私營企業(yè)在趨緊的信貸環(huán)境下尋找替代性融資渠道。

　　中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱日前表示，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速回落，北京寫字樓市場租賃活動(dòng)自2012年以來明顯減弱，需求放緩，2013年北京甲級寫字樓租金出現(xiàn)四年來首次下跌，標(biāo)志著北京寫字樓租金飆漲的時(shí)代正式結(jié)束。北京甲級寫字樓市場過去三年租金水平已經(jīng)翻番，空置率由20%以上大幅下降到10%以下。然而，自2013年二季度開始，租金水平增長逐步減緩，已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度下探。

　　劉凱認(rèn)為主要原因有三個(gè)，第一寫字樓市場持續(xù)的供應(yīng)不足得到局部緩解；第二過高的租金超過了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的承受能力；第三經(jīng)濟(jì)疲軟，一些企業(yè)預(yù)算收緊，開始搬離中心區(qū)域。

　　另外，除了對北京寫字樓市場發(fā)展的可持續(xù)性與租戶租金可承受能力的擔(dān)憂之外，日漸嚴(yán)重的空氣污染和交通擁堵也對北京寫字樓市場的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來不良影響。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年北京寫字樓完成的租賃交易中有超過七成的面積是屬于續(xù)約和搬遷。可以說，降低寫字樓租金成本交易是2013年北京寫字樓租賃交易主體，外資公司主導(dǎo)了這部分交易。搬遷至非商務(wù)中心區(qū)域成為2013年寫字樓市場愈明顯的趨勢。在各中心商務(wù)區(qū)租金長期高位運(yùn)行，且缺乏更多可租賃面積等因素共同作用下，部分制造類、高科技類公司逐漸搬遷至辦公費(fèi)用更低的非中心區(qū)域，并已逐漸形成趨勢。

　　2013年下半年，為了有效挽留租戶，業(yè)主們開始提供租金優(yōu)惠。由于業(yè)主針對優(yōu)質(zhì)續(xù)租租戶提供較之市場租金高達(dá)10%-30%的租金折扣，令年內(nèi)企業(yè)續(xù)租比例有所上升。東部地區(qū)（朝陽區(qū)、東城區(qū)）代表性租賃成交包括中信銀行整租合生國際大廈60000平方米；匯豐銀行在財(cái)富金融中心新租10000平方米，陽光保險(xiǎn)租賃了該項(xiàng)目8700平方米；漢能集團(tuán)在北辰世紀(jì)中心承租10000平方米等。同時(shí)，西部區(qū)域（西城區(qū)、海淀區(qū)）代表性租賃成交包括新浪在理想國際大廈續(xù)租8000平方米等。

　　銷售市場

　　中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展及北京市在國際城市中的經(jīng)濟(jì)影響力的增強(qiáng)為未來北京市寫字樓市場帶來強(qiáng)勁的市場需求。同時(shí)，受住宅市場嚴(yán)控影響，2013年北京寫字樓迎來了更多的投資需求，供應(yīng)也在下半年逐月增加，尤其在第四季度全面迎來供應(yīng)峰值。

　　2013年北京寫字樓投資市場非�；钴S，全年共錄得十六個(gè)整售交易成交。涉及項(xiàng)目所處商圈亦較分散，但內(nèi)資機(jī)構(gòu)仍為北京寫字樓銷售市場的需求主體。

　　國際和國內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者均有交易完成，仍然以來自金融行業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者為主。年內(nèi)重要整售交易包括：招商銀行以總價(jià)人民幣39億元向金融街控股整體購買月壇南街四號樓；高和資本整體收購丹陽大廈，預(yù)計(jì)收購總價(jià)將在15億元以上；太平保險(xiǎn)以總價(jià)人民幣36億元收購廣安中心B地塊寫字樓，并以總價(jià)人民幣18.8億元收購京匯大廈等。

　　2010年以來，北京寫字樓市場仍以開發(fā)商自持和大型公司整購為主，適于中小投資者的投資寫字樓供應(yīng)較少，鑒于北京寫字樓市場傳統(tǒng)核心區(qū)域內(nèi)有限的投資機(jī)會(huì)和回報(bào)率的萎縮，風(fēng)險(xiǎn)偏好型投資者將繼續(xù)將更多注意力轉(zhuǎn)向該市新興寫字樓區(qū)域，如豐臺區(qū)的麗澤金融商務(wù)區(qū)、通州區(qū)的通州商務(wù)園區(qū)以及大興區(qū)的亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等。由于投資寫字樓的稀缺性、高回報(bào)和低門檻三大優(yōu)勢，2013年散售市場表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)，北京綠地中心、中鐵諾德中心、融科望京產(chǎn)業(yè)中心、通州萬達(dá)廣場成交金額均超過15億元以上，從一個(gè)側(cè)面反映寫字樓銷售市場的火爆。

　　2013年的寫字樓投資市場最活躍的群體集中在投資額1000萬-2000萬元，與去年小業(yè)主、煤礦等"土豪"行業(yè)集中搶購不同，除了民間資本，投資群體不乏機(jī)構(gòu)投資者、私募、險(xiǎn)資等，這說明北京的可售型寫字樓穩(wěn)定的投資回報(bào)已被更為理性的投資群體認(rèn)可。

　　劉凱最后表示，政府對住宅市場實(shí)行限購導(dǎo)致部分購買力轉(zhuǎn)移到寫字樓市場，另一方面，住宅市場的強(qiáng)勁增長也提升了投資者對寫字樓投資增值的預(yù)期。