房訊網(wǎng)訊 世界并沒有在2012年毀滅，與古代瑪雅歷法的“末日”預(yù)言相反，我們甚至是幾乎毫發(fā)無損地度過了這一年。寫字樓市場繁榮依舊，租金與售價上漲，供應(yīng)偏緊，空置率連續(xù)第三年下降。 房地產(chǎn)調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)特別是寫字樓成為了新的投資熱點。南豐智庫CORC最新研究報告顯示，2012年北京甲級寫字樓租金累計上漲24%，領(lǐng)跑一線城市；同時空置率為全國最低。
2012年12月18至19日，由房訊新媒體（www.anyinhouse.com）聯(lián)合中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會權(quán)威主辦的中國寫字樓發(fā)展論壇第九屆年會在北京富力萬麗酒店舉行。本屆論壇由于2012年風(fēng)生水起的寫字樓市場頗受社會各界關(guān)注。
12月31日，房訊新媒體董事長、中國寫字樓發(fā)展論壇組委會秘書長劉凱接受《房訊網(wǎng)》專訪，就寫字樓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和綜合體等熱點問題進行展望解析。
劉凱認(rèn)為，房地產(chǎn)創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型將在2013年從探索期進入快速發(fā)展階段，創(chuàng)新驅(qū)動的市場環(huán)境將逐步形成各具特色的房地產(chǎn)企業(yè)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)同質(zhì)化的狀況必然會發(fā)生改變。而對于目前北京甲級寫字樓租金連續(xù)上漲的問題，他認(rèn)為一線城市北京、上海的供給相對有限，深圳和廣州供給的壓力相對較大。同時租金增速放緩，處于平穩(wěn)發(fā)展是主基調(diào)。
房訊新媒體董事長、中國寫字樓發(fā)展論壇組委會秘書長 劉凱
房訊網(wǎng)：房地產(chǎn)調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)特別是寫字樓成為了新的投資熱點。但是，寫字樓業(yè)態(tài)的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型則是外界尚無法看清的問題。您認(rèn)為2013年寫字樓行業(yè)創(chuàng)新會進入到怎樣的一個階段，哪些企業(yè)和產(chǎn)品會率先顯現(xiàn)出來，在實際操作中會遇到哪些挑戰(zhàn)阻滯？
劉凱：我們知道中國寫字樓發(fā)展歷程，第一代寫字樓是計劃經(jīng)濟體制下產(chǎn)生的寫字樓，第二代寫字樓是外企進入中國以后，寫字樓內(nèi)部空間針對客戶設(shè)計、靈活性、外觀的美觀性，包括簡單的智能化水平都有所提高。到了2000年以來，第三代寫字樓更考慮客戶貼身性的要求，增加了綠色環(huán)保，增加舒適性，大大的提高了智能化水平。第四代寫字樓，強調(diào)以客戶的需求為中心。同時對辦公樓的智能化引導(dǎo)綠色環(huán)保辦公的理念，達(dá)到國際寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。在我看來，開發(fā)商創(chuàng)新企業(yè)與轉(zhuǎn)型2013年將從探索期進入快速發(fā)展階段，創(chuàng)新產(chǎn)品會面對市場的檢驗。
基于此，突破傳統(tǒng)寫字樓開發(fā)模式，探索向滿足客戶多元化需求的發(fā)起將率先顯現(xiàn)出來，特別是在產(chǎn)品創(chuàng)新上，發(fā)起可以通過提供針對性的寫字樓產(chǎn)品，以滿足客戶多樣化的辦公需求。另一方面，相關(guān)上下游服務(wù)企業(yè)也將表現(xiàn)不俗，如房訊新媒體2013年將由單一的廣告服務(wù)向品牌推廣、渠道推廣、會展推廣和研究推廣，媒體與會展相結(jié)合，線上線下相結(jié)合的整合傳播解決方案提供商模式轉(zhuǎn)型。
我對寫字樓行業(yè)通過創(chuàng)新謀求快速發(fā)展充滿信心，例如我們在中國寫字樓發(fā)展論壇第九屆年會上，發(fā)現(xiàn)和表彰了一批創(chuàng)新企業(yè)，尤其是在綠色節(jié)能方面走在前面的方興地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、卓越置業(yè)等等。當(dāng)然，創(chuàng)新發(fā)展需要能力、治理、人才、機制、體制等協(xié)同的配套條件，在這些方面，整個行業(yè)還面臨很多挑戰(zhàn)。
房訊網(wǎng)：請為我們勾畫一下，在創(chuàng)新驅(qū)動下，未來中國寫字樓版圖將會呈現(xiàn)怎樣的態(tài)勢？不同規(guī)模的房企應(yīng)該采取怎樣的戰(zhàn)略布局？
劉凱：現(xiàn)在來勾畫具體的寫字樓版圖為時尚早，但我相信創(chuàng)新驅(qū)動的市場環(huán)境將逐步形成各具特色的房企。有以綜合體取勝的，有以專業(yè)見長的，有憑借綜合性開發(fā)展現(xiàn)深厚功底的，有以地標(biāo)產(chǎn)品樹立信賴的�？傊殡S著中國改革開放和實體經(jīng)濟繁榮而發(fā)展起來的中國寫字樓，將迎來欣欣向榮的大好局面。
2012年，我們驚喜地看到了國內(nèi)寫字樓專業(yè)供應(yīng)商的出現(xiàn)，像鄭州的楷林置業(yè)、武漢的鈺龍集團，他們與萬達(dá)、綠地等開發(fā)商不同，他們更專業(yè)、更專注，更具特色�？傊�2013年，更多的房地產(chǎn)企業(yè)將經(jīng)歷由傳統(tǒng)模式向創(chuàng)新經(jīng)營的艱難轉(zhuǎn)變，在市場演變中逐步形成各自特色和市場格局。
正是由于經(jīng)營方式各具特色，寫字樓開發(fā)商業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)同質(zhì)化的狀況必然會發(fā)生改變。但對任何一家寫字樓經(jīng)營者來說，都需要思考三個問題：客戶從哪里來？產(chǎn)品如何創(chuàng)新？運營管理如何組織？而對于這三個問題又需要結(jié)合市場認(rèn)知、治理結(jié)構(gòu)、資本規(guī)模、人才結(jié)構(gòu)、客戶基礎(chǔ)、執(zhí)行能力等仔細(xì)考量。
房訊網(wǎng)：近日，南豐智庫CORC研究報告顯示，2012年北京甲級寫字樓租金累計上漲24%，領(lǐng)跑一線城市；同時空置率為全國最低。那么，2013年北京的租金還會猛漲嗎？
劉凱：從需求方面分析，我們通過城市人口， GDP增速，外商直接投資，第三產(chǎn)業(yè)總量以及第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比等主要的經(jīng)濟指標(biāo)和對未來的需求，我們預(yù)測北上廣深仍然是需求最活躍的城市。部分二線城市例如天津、成都、蘇州、杭州、武漢需求也是相對活躍的。
再看供應(yīng)方面，2013年將表現(xiàn)出明顯的不均衡性。一線城市北京、上海供給相對有限，但是深圳和廣州供給的壓力相對較大。同時，部分二線城市天津、成都、重慶未來供給的壓力會非常大，給這些城市未來租金上漲帶來了負(fù)擔(dān)。
從這個角度來看，租金水平和空置率水平的特點是一線城市北京、上海呈現(xiàn)出高租金低空置率的態(tài)勢，另外，而成都、重慶等部分二線城市的租金水平在200元以下，空置率在30%以上。
北京寫字樓市場經(jīng)歷了2011年超過55%的暴漲，2012年實際上租金的增速大大下降，第四季度各區(qū)域均基本放緩或者下降的局面。主要原因有三個，第一是業(yè)主年底沖業(yè)績，議價空間松動；第二是歐洲的次貸危機、國內(nèi)經(jīng)濟的增速放緩促使部分租戶選址和需求的萎縮；第三迫于成本壓力，部分租戶選址范圍開始向次級商圈轉(zhuǎn)移。
根據(jù)北京市統(tǒng)計局的報告，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資總量前11個月住宅投資下降13.1%，與此相反，寫字樓投資則增長了17%，至389.8億元，商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房的投資為254.2億元，下降8.1%�？梢妼懽謽峭顿Y既好于住宅投資也好于商業(yè)。值得注意的是住宅新開工面積出現(xiàn)大幅下滑的同時，而寫字樓開工面積則為481.5萬平方米，增長7.4%。因此，我個人對明年的供應(yīng)量并不擔(dān)心。
我們預(yù)計2013年北京寫字樓市場平穩(wěn)發(fā)展是主基調(diào)，總體上租金與售價上漲趨勢不變，但上漲幅度將進一步縮減至10%左右。
（來源：房訊網(wǎng)）