房訊網(wǎng)訊 隨著本輪樓市調(diào)控對(duì)商品住宅實(shí)行限購(gòu)、限貸，部分房企和社會(huì)資本加速向商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)，催生了新一輪商業(yè)地產(chǎn)的熱潮。

　　房訊網(wǎng)總裁兼南豐智庫(kù)（CORC）首席顧問(wèn)劉凱認(rèn)為，在表面的繁榮背后，商業(yè)地產(chǎn)面臨供求失衡瓶頸、培育期瓶頸、同質(zhì)化瓶頸、人才瓶頸、融資渠道瓶頸等五大瓶頸，種種跡象顯示，商業(yè)地產(chǎn)已然進(jìn)入了發(fā)展瓶頸，升級(jí)與轉(zhuǎn)型迫在眉睫。

　　供求失衡瓶頸

　　從購(gòu)物中心建設(shè)方面來(lái)看，天津以250萬(wàn)平方米的在建規(guī)模拔得頭籌，超越業(yè)界普遍預(yù)期的沈陽(yáng)和成都。不過(guò)從全球購(gòu)物中心建設(shè)規(guī)模"十大"城市來(lái)看，有八個(gè)都在中國(guó)。在接下來(lái)的幾年里，很明顯，中國(guó)在購(gòu)物中心建設(shè)規(guī)模上依舊會(huì)領(lǐng)先全球。

　　2012年北京預(yù)計(jì)有160萬(wàn)平米到180萬(wàn)平米新增商場(chǎng)面積，南京預(yù)計(jì)推出總量近120萬(wàn)平米的新增商業(yè)面積，另有相關(guān)研究報(bào)告稱(chēng)，未來(lái)10年，二三線50個(gè)新興城市將有超過(guò)1億平方米的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。如此大體量的商業(yè)面積入市，無(wú)異于千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋，城市需求能否有相應(yīng)的承載能力，是懸在很多人心頭的一個(gè)重重的疑問(wèn)。

　　培育期瓶頸

　　一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目是存在一定培育期的，也就是業(yè)內(nèi)通常所稱(chēng)的"養(yǎng)商期"。所謂培育期，即商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期所經(jīng)歷的一段"艱難期"，在此期間，項(xiàng)目將呈現(xiàn)出人流少、租金收益低等現(xiàn)象，就目前情況來(lái)看能正確理解和面對(duì)的開(kāi)發(fā)商不多。

　　人才瓶頸

　　近兩年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的井噴趨勢(shì)帶來(lái)了人才的巨大缺口。但相對(duì)而言，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅更復(fù)雜，涉及到定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、營(yíng)銷(xiāo)、招商、經(jīng)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)，這就要求商業(yè)地產(chǎn)人才能身兼數(shù)職，一肩扛起。在實(shí)際操作中，商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售和商業(yè)經(jīng)營(yíng)往往是脫節(jié)的，顧此失彼。大部分從地產(chǎn)行業(yè)出身的人只懂銷(xiāo)售，但對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)卻缺乏基本的了解，最后只能導(dǎo)致項(xiàng)目銷(xiāo)售火爆而經(jīng)營(yíng)清淡。而從一些招商或經(jīng)營(yíng)管理公司招聘來(lái)的人才，雖然熟知商業(yè)行業(yè)，卻不了解商業(yè)地產(chǎn)。另一部分則是由住宅地產(chǎn)"轉(zhuǎn)制而來(lái)"，不了解商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，存在著"商業(yè)地產(chǎn)=商業(yè)經(jīng)營(yíng)"的誤區(qū)。

　　同質(zhì)化瓶頸

　　現(xiàn)在很多城市、很多開(kāi)發(fā)商都在規(guī)劃城市綜合體，雷同現(xiàn)象比較普遍，很多購(gòu)物中心在外觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)等方面差異很小，這樣就造成千城一面的局面。顯然，這種以購(gòu)物中心為主要形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在數(shù)量上大躍進(jìn)的同時(shí)，其商業(yè)模式?jīng)]有創(chuàng)新、推出的產(chǎn)品大同小異，也成為制約其發(fā)展的關(guān)鍵所在。

　　融資渠道瓶頸

　　當(dāng)前政府實(shí)行的金融緊縮政策，加上銀行加強(qiáng)審查貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向銀行貸款的融資渠道縮小了，傳統(tǒng)的融資渠道已經(jīng)不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的需要。而房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度緊密集性行業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金，在目前情況下如果不借助于各種融資手段，開(kāi)發(fā)商將寸步難行。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式的優(yōu)劣，也直接影響著融資成本的大小，密切關(guān)系到開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小和開(kāi)發(fā)效益的好壞。因此，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)需要尋找新的多元化融資渠道。在國(guó)內(nèi)，盡管由于立法、體制及信用等級(jí)等方面的滯后于限制，房地產(chǎn)融資還不夠暢通，但房地產(chǎn)信托、基金及上市融資等多元化渠道也已出現(xiàn)端倪。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)改變單一依靠銀行信貸融資模式，為避免危機(jī)的出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)投資要加快渠道的拓展，使資金來(lái)源多元化。