房訊控股集團總裁/中國地產(chǎn)四十人論壇發(fā)起人 劉凱

　　房訊網(wǎng)訊 3月，市場傳出位于中關(guān)村的歐美匯大廈已整體出售，交易總價超過10億元，每平方米達40000元以上。這是今年北京首例寫字樓整售交易項目，在住宅市場持續(xù)低迷，北京、上海等一線城市寫字樓供應(yīng)全線吃緊，租金持續(xù)上漲尤其引人關(guān)注。據(jù)了解，歐美匯大廈項目體量約25000平方米，賣方為AEW基金，AEW主要從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與金融衍生品投資；買方為新東方集團。該交易于2月中旬完成。

　　4月，SOHO中國董事長潘石屹在其微博上表示："北京辦公樓租金快速上漲，使購買辦公樓投資的回報大幅提升，昨天一天我公司銷售超過2億元，這是近半年多沒有過的現(xiàn)象。因為前幾年政府出讓的辦公用地，都讓開發(fā)商建成住宅了，政府也不管。"

　　2011年以來，雖然全球宏觀經(jīng)濟形勢疲軟，但國內(nèi)經(jīng)濟增長仍保持在較高的速度，在通貨膨脹以及人民幣持續(xù)升值的大背景下，住宅的限購使得更多投資者將資產(chǎn)保值增值的手段轉(zhuǎn)向租售兩旺的寫字樓市場。

　　在北京， 由于"十二五"規(guī)劃將其打造為世界城市的利好消息刺激，北京城市建設(shè)步伐不斷加快，更是引爆了2011年北京寫字樓市場的全面爆發(fā)。北京甲級寫字樓整體租金水平上漲超過五成，達到歷史最高點。同時，當前寫字樓市場仍以開發(fā)商自持和大型公司整購為主，適于中小投資者的散售寫字樓供應(yīng)較少，地處五環(huán)內(nèi)核心商圈的散售甲級寫字樓則更為稀缺。

　　個人認為，國內(nèi)各大公司購買寫字樓一方面出于業(yè)務(wù)增長帶來的自用需求，另一方面也將其作為自身資產(chǎn)。在通貨膨脹以及人民幣持續(xù)升值的大背景下，住宅的限購使得更多投資者將資產(chǎn)保值增值的手段轉(zhuǎn)向租售兩旺的寫字樓市場。值得注意的是內(nèi)資主導(dǎo)寫字樓整售交易，并非通過收購獲得商業(yè)項目謀求短期的利潤增長，而是借此實現(xiàn)長期資產(chǎn)保值和增值。

　　一直以來，北京、上海等一線城市寫字樓大單成交十分活躍，整購大宗交易不斷，涉及項目均為成熟商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)寫字樓及商業(yè)，內(nèi)資機構(gòu)仍為國內(nèi)寫字樓銷售市場的需求主體。2011年內(nèi)重要大單成交包括中國五礦集團公司以45億元收購總建筑面積超過12萬平方米的第五廣場；某港資企業(yè)收購花旗銀行、凱龍瑞投資名下的西環(huán)廣場寫字樓；中國核電收購北環(huán)中心二期；凱德商用以12.1億元收購了冠城大廈之9萬平方米零售物業(yè)部分；金融街控股以總價40億收購中信城20萬平方米的城市綜合體。

　　目前一線城市寫字樓市場仍以開發(fā)商自持和大型公司整購為主，適于中小投資者的散售寫字樓供應(yīng)較少，核心商圈及新興商圈的散售甲級寫字樓則更為稀缺。同時，高品質(zhì)只租不售物業(yè)，將成為未來寫字樓供應(yīng)的主要趨勢。

　　根據(jù)房訊網(wǎng)（FUNXUN.COM）與南豐智庫（CORC）聯(lián)合統(tǒng)計，2011年北京寫字樓市場供應(yīng)量達148.8萬平方米，較2010年減少36.7%。上海寫字樓的全年供應(yīng)面積為202 萬平方米，與2010年相比下降12.1%。廣州甲級寫字樓全年新增供應(yīng)72萬平方米，與2010年相比增長24.1%。天津?qū)懽謽枪��?yīng)量達105萬平方米，與2010年同比減少17%。

　　根據(jù)統(tǒng)計，北京目前散售型寫字樓項目主要分布在朝陽、海淀、石景山和亦莊新興商圈。包括國有企業(yè)、金融機構(gòu)和民營發(fā)展商在內(nèi)的內(nèi)資投資者在2012年將繼續(xù)主導(dǎo)寫字樓市場。

　　由于散售寫字樓的稀缺性、高回報和低門檻三大優(yōu)勢，今年一季度散售寫字樓市場表現(xiàn)也較為樂觀，北三環(huán)馬甸橋金澳國際的熱銷開啟了寫字樓的熱銷行情，帶動了西二環(huán)國投廣場、亦莊力寶廣場、望京融科產(chǎn)業(yè)中心等寫字樓項目的大批成交。在限購影響下為中小型投資者掘金寫字樓市場提供了更多的渠道。

　　在調(diào)控政策下，資金為何選擇寫字樓與商業(yè)地產(chǎn)，個人認為原因主要有以下三點：第一，住宅限購政策下資金的擠出效應(yīng)；第二，經(jīng)濟快速發(fā)展和轉(zhuǎn)型下對寫字樓需求的快速增加；第三，寫字樓相對合理且穩(wěn)定的租金回報率。

　　更多投資客從住宅市場轉(zhuǎn)向投資回報率更為穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化促成金融、咨詢等高端服務(wù)業(yè)的良好發(fā)展，構(gòu)成高端寫字樓的穩(wěn)定需求，加上寫字樓穩(wěn)定的投資回報及物業(yè)保值增值的驅(qū)動因素，北京寫字樓市場2012年表現(xiàn)仍然值得期待。

    關(guān)于中國地產(chǎn)四十人論壇

    中國地產(chǎn)四十人論壇于2011年12月由房訊網(wǎng)與南豐智庫（CORC）發(fā)起成立，旨在團結(jié)經(jīng)濟界、地產(chǎn)界、金融界一流專家、學者、企業(yè)家，凝聚各方智慧，通過系列論壇、研討、沙龍等形式，打造中國非住宅地產(chǎn)（寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）行業(yè)智庫和學術(shù)平臺。專家成員包括朱中一、顧云昌、易憲容、陳國強、董藩、肖曉儉、蔡云、鐘彬、李文杰、黃嵐、楊樂渝、王伍仁、朱凌波、蘇鑫、張良軍、高靚、董志勇、張民耕、林淵、徐偉成、奚力源、蔡宇翔、張鵬飛、黃培明、呂麗華、孫東樊、藍海青、尹寶軍、梁環(huán)宇、劉凱等40位我國經(jīng)濟界、金融界、地產(chǎn)界等部門權(quán)威專家、官員、學者組成。（來源：房訊網(wǎng)）