市工商局在6月19日發(fā)布的“住宅禁商令”已經(jīng)實(shí)施半月有余。記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，正如業(yè)內(nèi)此前預(yù)計(jì)的那樣，由于不再為入住商住樓的公司登記，目前北京商住樓的銷售狀況可謂愁云慘霧，但也不乏個(gè)中“高手”，憑借著“繼續(xù)代辦工商注冊(cè)”這一撒手锏使業(yè)績(jī)不跌反升。
商住樓銷售普遍下滑
“在北京市場(chǎng)上，一直存在著商住兩用樓的概念，許多開(kāi)發(fā)商熱衷于開(kāi)發(fā)這種項(xiàng)目。”思源顧問(wèn)董事長(zhǎng)李國(guó)平指出。
業(yè)內(nèi)人士介紹，以住宅項(xiàng)目立項(xiàng)的寫字樓，既可以比寫字樓立項(xiàng)的項(xiàng)目少交近一半土地出讓金，又可以比寫字樓立項(xiàng)的物業(yè)多享有20年的土地使用權(quán)；商住樓的房貸貸款成數(shù)及年限比寫字樓寬松得多。因此，自SOHO現(xiàn)代城起，北京出現(xiàn)了大量以住宅立項(xiàng)但開(kāi)發(fā)商業(yè)寫字樓的項(xiàng)目。
就在“住宅禁商令”實(shí)施前，“協(xié)助辦理工商注冊(cè)”仍成為許多商住樓項(xiàng)目火熱銷售的“利器”。而記者昨日探訪了多個(gè)商住樓項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，以住宅立項(xiàng)但主打“商住兩用”招牌的項(xiàng)目如今都對(duì)此避而不談。位于東四環(huán)的一商住樓項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)盤以來(lái)銷量一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，但自從工商局下發(fā)“住宅禁商令”后，銷售情況很不理想。
個(gè)別商住樓仍可代辦注冊(cè)
位于朝陽(yáng)路的財(cái)滿街項(xiàng)目表示可以為入住公司“代為辦理注冊(cè)”，并宣稱“京城獨(dú)此一家”。該項(xiàng)目目前均價(jià)約為8200元/平方米。
“我們的項(xiàng)目賣得特別火，因?yàn)榭梢詤f(xié)助注冊(cè)公司，并且是簽在補(bǔ)充協(xié)議里的，別的項(xiàng)目是做不到的�！币晃皇蹣切〗阆蛴浾摺办乓闭f(shuō)。
既然工商部門已明令禁止，為何仍有商住樓“吃小灶”？記者就此詢問(wèn)了朝陽(yáng)區(qū)工商部門，得到的答復(fù)卻是“該項(xiàng)目是區(qū)建委特批的。”而了解此事的朝陽(yáng)區(qū)建委權(quán)屬科一位姓種的負(fù)責(zé)人則以“沒(méi)有必要告訴你”為由，拒絕透露任何細(xì)節(jié)。
寫字樓項(xiàng)目期待公平市場(chǎng)
“這樣操作是違反政策的，政府還會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)措施制止這種銷售模式，保證寫字樓的純粹化。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為“值得關(guān)注”，“即使有例外，也應(yīng)由主管部門進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明，而其他商住樓項(xiàng)目也可以要求工商部門公開(kāi)澄清。”
北京時(shí)代廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商表示，商住樓不但產(chǎn)權(quán)比商業(yè)寫字樓多20年，價(jià)錢也低不少，這樣對(duì)純寫字樓項(xiàng)目并不公平。世邦魏理仕的分析人士認(rèn)為，工商局的“住宅禁商令”將對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中以住宅立項(xiàng)的寫字樓和每平方米價(jià)格在6000至8000元的住宅物業(yè)產(chǎn)生較大影響。
本市工商、規(guī)劃、建設(shè)等多個(gè)部門目前正計(jì)劃擬定相應(yīng)細(xì)則，保證“住宅禁商令”的落實(shí)。RJ202
交易平平，價(jià)格沒(méi)漲
中低檔寫字樓未見(jiàn)火爆
本報(bào)訊(通訊員張向榮)6月19日工商局下發(fā)的“住宅禁商令”施行已經(jīng)半個(gè)多月了，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)的中低檔寫字樓市場(chǎng)火爆的場(chǎng)面并沒(méi)有如期出現(xiàn)，相反，這個(gè)市場(chǎng)反應(yīng)相當(dāng)平靜。
北京農(nóng)科大廈位于海淀區(qū)紫竹院商圈，這里的工作人員說(shuō)，他們大廈在禁令前后的交易量變化不大。位于公主墳商圈的天順仁和是一家乙級(jí)寫字樓，這里在禁令施行前后的租金價(jià)格均是每天每平方米1.8元，交易量并未見(jiàn)增長(zhǎng)。
記者又調(diào)查了近十家乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓，絕大多數(shù)價(jià)格沒(méi)有變化，交易量也和以前相差不多。房訊網(wǎng)顯示:“禁令出臺(tái)以來(lái)，中低檔寫字樓價(jià)格變化不大，交易量平穩(wěn)。”只有中原地產(chǎn)寫字樓部工作人員反映說(shuō)，中低端租賃市場(chǎng)出租率增長(zhǎng)了約兩成。
工商局已經(jīng)叫停了住宅商用，為什么中低端寫字樓市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)租賃火爆的場(chǎng)面呢？房產(chǎn)專家徐東華分析，禁令主要針對(duì)新增企業(yè)，規(guī)定中提到“以前已經(jīng)注冊(cè)的，可以維持原狀況”，除非租約到期，所以短期看不到什么效果。
長(zhǎng)期會(huì)怎么樣呢？天順仁和的工作人員含蓄地說(shuō):“那些商住的用戶，對(duì)策多著呢。”還是專家一語(yǔ)道破天機(jī)。徐東華說(shuō):“有些小公司可能通過(guò)執(zhí)照代辦公司開(kāi)出物業(yè)證明，只要有在寫字樓辦公的物業(yè)證明就可以辦理執(zhí)照，事實(shí)上很多企業(yè)即使在某個(gè)寫字樓注冊(cè)，但辦公地點(diǎn)可能卻在別的地方，包括住宅。”RJ047
短評(píng)
向商住樓說(shuō)“ByeBye”
劉揚(yáng)
說(shuō)是住宅不是純住宅，說(shuō)是寫字樓不是純寫字樓，北京的房地產(chǎn)商為何熱衷蓋商住兩用樓呢？
回答這個(gè)問(wèn)題就要翻開(kāi)商住兩用樓的“老底兒”:商住兩用樓都是以住宅項(xiàng)目立項(xiàng)的，這要比以寫字樓項(xiàng)目立項(xiàng)少交近一半的土地出讓金，又可以比以寫字樓立項(xiàng)的物業(yè)多享有20年的土地使用權(quán)。同時(shí)，如果以住宅項(xiàng)目立項(xiàng)，在貸款政策上也比以寫字樓項(xiàng)目立項(xiàng)寬松許多。而建成后由于成本低于寫字樓，因此出租、出售的價(jià)格都可以降低，成交率自然可以提高。這就難怪為什么這么多精明的開(kāi)發(fā)商對(duì)“住宅商用”愛(ài)不釋手了。這也不難解釋我們的城市為什么會(huì)有這么多大戶型的空置住宅，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商當(dāng)初蓋房子時(shí)打的主意就是住宅商用。
住宅商用不僅搶了中低端寫字樓的市場(chǎng)，還占用了僅有住宅才可以享有的有限資源，擠占了居民居住的房源，挑高了熱點(diǎn)地段的房?jī)r(jià)�，F(xiàn)在，是該向商住樓說(shuō)“ByeBye”的時(shí)候了。
工商局的一紙禁令其實(shí)只是暫停給住宅樓里開(kāi)公司辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，這項(xiàng)措施雖然已開(kāi)始發(fā)揮作用，但真正制止住宅商用還需立法機(jī)構(gòu)出面，以法律的形式讓商住兩用樓退出歷史舞臺(tái)。