金融機構(gòu)是主力

　　根據(jù)房訊網(wǎng)的調(diào)查，1997至2001年五年內(nèi)認購10000平方米以上寫字樓面積的大單成交數(shù)量達到66家，認購面積達150萬平方米以上。

　　1、區(qū)域特點

　　從大單客戶認購區(qū)域看，西城：31家，占46.96%；海淀：5家，占7.6%；東城：17家，占25.76%；朝陽：12家占18.18%；豐臺：1家占1.5%。

　　2、行業(yè)特點

　　從大單客戶行業(yè)構(gòu)成看，金融保險機構(gòu)24家，占調(diào)查結(jié)果的34.37％，其次是大型集團公司14家，占調(diào)查結(jié)果的21.22％，通訊電信企業(yè)8家，占調(diào)查結(jié)果的12.13％，部委機關(guān)8家，占調(diào)查結(jié)果的12.13％，外國公司9家，占調(diào)查結(jié)果的13.65％，外省／市公司3家，占調(diào)查結(jié)果的4.5％。

　　3、面積特點

　　從認購面積來看，認購10000－30000平方米面積的大單客戶共48家，認購30000－50000平方米的客戶15家，認購50000平方米以上面積的大單客戶3家。

　　從各區(qū)認購面積看，西城：大單客戶認購面積69.8萬平方米；海淀：認購面積15.5萬平方米；東城：認購面積認購面積27.1萬平方米；朝陽：認購面積33.9萬平方米；豐臺：認購面積3.8萬平方米。

　　金融、 保 險 （24家） 36.37％
　　集團公司 （14家） 　　21.22％
　　電 信 （8家） 　　　　12.13％
　　部委機關(guān) （8家） 　　　12.13％
　　外資公司 （9家） 　　　13.65％
　　外省／市公司 （3家） 　4.5％

　　西部需求是熱點

　　從以上的分析中，我們發(fā)現(xiàn)金融機構(gòu)在北京每年均有整棟購置寫字樓的案例，且購買面積在逐年增加；部委機構(gòu)購置寫字樓的面積多在10000－20000平方米之間，由于97年國家規(guī)定部委機關(guān)三年內(nèi)禁止購買辦公樓，因此需求市場趨于下滑；國內(nèi)集團公司在過去三年內(nèi)購置了一定體量的寫字樓，隨著經(jīng)濟實力的不斷發(fā)展，以及日益國際化，有實力的集團公司不斷涌現(xiàn)，在寫字樓的需求方面存在巨大潛力。

　　此外，隨著中國年底加入WTO以及2008年申奧成功，國外公司對寫字樓，尤其是位于CBD區(qū)域的高檔寫字樓的需求（租賃為主）呈上升勢頭。最后，我們還發(fā)現(xiàn)外省／市的駐京機構(gòu)及集團公司需求旺盛，近兩年有向北京擴大的趨勢。

　　1、大單客戶在購買寫字樓時，主要考慮的因素依次是相以獨立性，公司形象，樓盤檔次，位置交通，特殊需求，配套設(shè)施等等，同時區(qū)域因素也十分重要。

　　2、西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）一直是金融機構(gòu)、信息產(chǎn)業(yè)注視的熱點，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國家部委政府機構(gòu)、金融保險機構(gòu)和電信主要聚集地區(qū)有很大關(guān)系。

　　3、中資國有企業(yè)和中資機構(gòu)大面積地消化了北京寫字樓物業(yè)。是大單客戶的主流。這也是西部地區(qū)大單客戶比例遠遠超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）的原因。

　　這里，我們不難得出“西風壓倒東風”，西部超過東部的結(jié)論。有意思的是這個結(jié)論與我們現(xiàn)實中看到的CBD、東城區(qū)寫字樓火爆情形完全相反。

西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)） 36家 占54.55%
東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)） 29家 占43.94%

　　三分天下是趨勢

　　隨著國家對中關(guān)村建設(shè)的大力扶持，CBD規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設(shè)即將展開，我們可以斷言，北京寫字樓市場的三大熱點商圈已見雛形。這也符合北京作為國際分大都市多元化格局發(fā)展的需要。

　　1、中關(guān)村地區(qū)：盡管目前有部分中型高科技公司因為租金高啟和交通不便有外移跡象，據(jù)報道中關(guān)村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊地辦公。但我們相信在加入WTO后，以中小高科技企業(yè)為主流的客戶群將支撐中關(guān)村寫字樓物業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的進一步提高。

　　2、CBD地區(qū)：隨著中國年底加入WTO以及2008年申奧成功，類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國公司出于本地化的需要，將成為CBD地區(qū)寫字樓主要買家之一。但我們更愿意相信諸如中央電視臺和北京電視臺這樣的中資機構(gòu)的東移，才是CBD地區(qū)超越中關(guān)村地區(qū)和金融街地區(qū)的“發(fā)動機”。

　　3、金融街地區(qū)：金融機構(gòu)和電信通訊行業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)是金融街地區(qū)需求的主流，并表現(xiàn)出穩(wěn)定增長的態(tài)勢。我們相信中國的發(fā)展必須依靠中國的大型企業(yè)、機構(gòu)的騰飛，從這一點上來說，金融街地區(qū)在經(jīng)歷了低調(diào)、穩(wěn)健、奮起的“陣痛”之后，必將顯示出應(yīng)有的魅力。

　　最近一直有媒體在討論CBD、金融街和中關(guān)村誰是“第一商圈”？通過上述分析，我們認為已經(jīng)回答了這個問題。因為一個無法否認的事實是：中資機構(gòu)無論是過去、現(xiàn)在還是將來，都將是支撐北京寫字樓市場的主流力量。

　　　　　　　1997至2001年大單寫字樓客戶成交案例

客戶名稱 　　　認購樓盤 　　　　樓盤區(qū)域　　認購面積（平方米）

西城區(qū)

中國進出口銀行　　金運大廈 　　　西城區(qū) 　　　15000
中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行　月壇大廈 　　　西城區(qū) 　　　65000
交通銀行 　　　　通泰大廈　　　　西城區(qū) 　　　20000
中國證監(jiān)會 　　　金龍大廈 　　　西城區(qū) 　　　10000
中國電信移動 　　博瑞祺大廈 　　西城區(qū) 　　　15000
中國船舶總公司 　方圓大廈 　　　西城區(qū) 　　　30000
中國工商銀行北京分行 天銀大廈主樓 西城區(qū) 　　10000
華能集團 　　　　天銀大廈 　　　西城區(qū) 　　　10000
招商銀行 　　　　國際金融中心 　西城區(qū) 　　　10000
中信實業(yè)銀行　　　投資廣場 　　西城區(qū) 　　　　10000
國際投資公司　　　國賓花園 　　西城區(qū) 　　　　20000
中國銀行北京分行 國賓花園 　　西城區(qū) 　　　　10000
中國電信 　　　　新龍大廈　　　西城區(qū) 　　　　15000
中國貿(mào)促會 　　　遠洋大廈 　　西城區(qū) 　　　　10000
中國聯(lián)通 　　　　太運大廈　　　西城區(qū) 　　　　40000
北京證券　　　車公莊綜合樓 　　西城區(qū) 　　　　10000
國家開發(fā)銀行北京分行 遠洋大廈 西城區(qū) 　　　　10000
中國泰康人壽保險公司 國際金融中心 西城區(qū) 　　20000
中國電信 　　　國際金融中心 　西城區(qū)　　　　　20000
中國印鈔造幣總公司 凱旋大廈 　西城區(qū)　　　　　20000
華泰保險 　　　國際企業(yè)大廈 　西城區(qū)　　　　　15000
國家外匯管理局 　　平安大廈 　西城區(qū) 　　　　10000
神華集團 　　　北二環(huán)綜合樓 　西城區(qū)　　　　　20000
中國郵電工業(yè)總公司 大成廣場　　宣武區(qū) 　　　　12000
國家糧食儲備局 　　凱旋大廈　　西城區(qū) 　　　　20000
中國銀河證券 　　國際企業(yè)大廈 　西城區(qū) 　　　　35000
中國移動 　　　　金融街C區(qū) 　　西城區(qū)　　　　　50000
中國電信 　　　　金融街C區(qū) 　　西城區(qū) 　　　　　50000
深發(fā)展 　　　　　遠洋大廈 　　　西城區(qū) 　　　　10000
中央大型企業(yè)工作委員會 金融大廈 西城區(qū) 　　　　40000
中國民生銀行 西單商業(yè)回遷樓　　西城區(qū) 　　　　50000

海淀區(qū)

建設(shè)銀行長安支行 翠微大廈 　　　海淀區(qū)　　　　15000
農(nóng)業(yè)銀行國際業(yè)務(wù)部 金玉大廈 　　海淀區(qū) 　　　30000
人民銀行總行 　　華融大廈 　　　海淀區(qū) 　　　30000
中央電視臺 　　　京門大廈 　　　海淀區(qū) 　　　10000
福尼特集團公司 福尼特大廈 　　　海淀區(qū) 　　　40000

東城區(qū)

中國道路橋梁總公司 安外地壇綜合樓　東城區(qū) 　　　10000
中信實業(yè)銀行 　　　富華大廈 　　　　東城區(qū) 　　　10000
江蘇駐京辦事處 　　江蘇大廈 　　　　東城區(qū) 　　　15000
北京無線電通信局 芍藥居綜合樓 　　　東城區(qū) 　　　10000
北京城市合作銀行 愛地大廈 　　　　　東城區(qū) 　　　10000
國家體改委 　　　和平里綜合樓　　　　東城區(qū) 　　　12000
中國海洋石油 　　京盛大廈 　　　　　東城區(qū)　　　　50000
華誠集團 　　　　華誠大廈 　　　　　東城區(qū) 　　　30000
工商銀行 　　　　安外綜合樓 　　　　東城區(qū) 　　　10000
國家老齡委 　　　安外綜合樓 　　　　東城區(qū) 　　　10000
中國石油天然氣總公司 洲際大廈 　　　東城區(qū) 　　　28000
中國絲綢 　　　　匯置通大廈 　　　　東城區(qū) 　　　20000
Tom.com 　　　　東方廣場 　　　　　東城區(qū) 　　　10000
信達資產(chǎn)管理公司 東環(huán)廣場 　　　　　東城區(qū) 　　　11000
摩托羅拉公司 　　東方廣場 　　　　　東城區(qū) 　　　10000
中國煤炭工業(yè)進出口總公司 中煤大廈 　東城區(qū) 　　　10000
思科 　　　　　　東方廣場 　　　　　東城區(qū) 　　　15000

朝陽區(qū)

中國民航總局 　　金瑞大廈 　　　　　朝陽區(qū) 　　　　67000
韓國三星　　　　航華科貿(mào)中心 　　　　朝陽區(qū) 　　　　10000
摩托羅拉公司 　　航華科貿(mào)中心 　　　朝陽區(qū) 　　　　20000
惠普公司 　　　　航華科貿(mào)中心 　　　朝陽區(qū) 　　　　20000
大連信用社 　　　四方大廈 　　　　　朝陽區(qū) 　　　　18000
恒江集團 　　　　亞飛大廈 　　　　　朝陽區(qū) 　　　　15000
日本光耀集團 　　祥業(yè)大廈 　　　　　朝陽區(qū) 　　　　30000
諾基亞 　　　　　盈科中心 　　　　　朝陽區(qū) 　　　　20000
江蘇德瑪集團 　　華麟大廈 　　　　　朝陽區(qū) 　　　　61000
浙江駐京辦事處 　深房大廈 　　　　　朝陽區(qū) 　　　　35000
北京青年報 　　　建宏大廈 　　　　　朝陽區(qū) 　　　　20000
朗訊科技 　　　現(xiàn)代盛世大廈 　　　　朝陽區(qū) 　　　　23000

豐臺區(qū)

新華人壽保險公司 蓮花池綜合樓 　　豐臺區(qū)　　　　　38000