2002年將是北京寫字樓市場的一個分水嶺，這是房訊網(wǎng)首席顧問劉凱對記者做出的分析。
盡管由于9·11事件的影響，但在北京申奧成功、APEC會議在上海的圓滿舉行、中國加入世貿(mào)組織等利好的刺激下，2001年以來北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2001年北京甲級寫字樓全年供應(yīng)量達(dá)到150萬平方米，銷售及租賃吸納量在68萬平方米。截至去年12月市場平均售價16100美元／平方米，與2000年相比上漲了5%；平均租金23.5美元／平方米／月，與2000年相比上漲了17.5%。傳統(tǒng)行業(yè)如電信、金融行業(yè)及外地機構(gòu)重新成為寫字樓需求主體，大單成交成為市場主流。如果說2001年市場需求已經(jīng)隱現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化，那么2002年將是北京寫字樓凸現(xiàn)重大變化的一年，2002年將成為北京寫字樓發(fā)展上的分水嶺。調(diào)查分析顯示，6大趨勢性的變化將繼續(xù)催熱2002年北京寫字樓市場。
寫字樓供應(yīng)量今年翻番
根據(jù)房訊網(wǎng)今年的最新調(diào)查顯示，2002年北京寫字樓市場供應(yīng)量將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的300萬平方米，是2001年供應(yīng)量的兩倍。其中，東部地區(qū)100萬平方米，包括朝陽區(qū)以財富中心、住邦2000為代表，供應(yīng)量達(dá)80萬平方米；東城區(qū)以東直門改造為代表，供應(yīng)量在20萬平方米。西部地區(qū)140萬平方米，包括西城區(qū)以富凱大廈、中證大廈為代表，供應(yīng)量在60萬平方米；海淀區(qū)以中關(guān)村西區(qū)為代表，供應(yīng)量在80萬平方米。其他各區(qū)供應(yīng)量在60萬平方米。顯然，西部地區(qū)繼消化量2001年首次超過東部地區(qū)之后，今年在供應(yīng)量上也是第一次超過東部地區(qū)。這是2002年北京寫字樓市場的一大特點。而據(jù)有關(guān)媒體報道，2002年上海甲級寫字樓市場供應(yīng)量僅為64萬平方米。北京市場溫度之高，供應(yīng)量之大，由此可見一斑。
“兩外”資本大舉入京
中國入世，市場游戲規(guī)則大變樣。2002年北京寫字樓市場需求結(jié)構(gòu)也隨將發(fā)生變化。分析人士認(rèn)為，2002年北京寫字樓市場首先是表現(xiàn)在“兩外”資本———外地資本和外國資本大舉進(jìn)入北京市場。
“外資企業(yè)機構(gòu)在寫字樓市場只租不買的‘騎墻策略’將發(fā)生動搖”，房訊網(wǎng)首席顧問劉凱表示：這其中最引人注目的變化就是類似惠普、摩托羅拉等外企機構(gòu)出于本地化的需要，大面積購買案例將明顯增多。同時，盡管由于9·11事件的影響，部分外資企業(yè)機構(gòu)仍將加快對華投資的步伐，租務(wù)市場將繼續(xù)趨暖。此外，相對于上海和廣州，北京歷年都有外地企業(yè)機構(gòu)大單購買寫字樓成交的案例。加入世貿(mào)和申奧成功的利好，對外地企業(yè)機構(gòu)的刺激作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對外資企業(yè)機構(gòu)的刺激，就像目前的汽車市場的價格大戰(zhàn)，中國產(chǎn)車瘋狂降價而進(jìn)口車的反應(yīng)卻相對滯后。
因此，2002年需求結(jié)構(gòu)最大的變化將來自于外地企業(yè)機構(gòu)的強勁需求。不少專家認(rèn)為，中國經(jīng)濟起飛的發(fā)動機過去，現(xiàn)在以及將來都只能是中資企業(yè)機構(gòu)，他們?nèi)匀皇潜本⿲懽謽鞘袌龅闹髁髁α俊?/P>
甲級寫字樓兩頭受氣
專家預(yù)計，2002年寫字樓租售市場價格將出現(xiàn)“中間冷，兩頭熱”的局面。由此帶來的結(jié)果是2002年北京寫字樓的市場競爭，實際上是甲級寫字樓的競爭。
據(jù)了解，北京市場上頂級寫字樓如國貿(mào)中心、嘉里中心、財富中心等，憑借其形象性、標(biāo)志性以及暫時的供需矛盾，租售市場將繼續(xù)保持旺盛勢頭。同時，乙級寫字樓憑借其低廉的租金和靈活多變的付款方式，無疑將繼續(xù)受到起步階段創(chuàng)業(yè)型公司的追捧，市場前景同樣令人樂觀。 市場選擇的結(jié)果就是甲級寫字樓夾在中間“兩頭受氣”。房訊網(wǎng)的最新調(diào)查顯示，計劃在2002年推出的北京寫字樓項目中70%以上都不約而同將自己定位在甲級寫字樓，同時也將自己推上了目標(biāo)同類客戶和同期上市“狹路相逢勇者勝”的境地。預(yù)計2002年寫字樓價格結(jié)構(gòu)的鏈條的斷裂將發(fā)生在甲級寫字樓物業(yè)，甲級寫字樓物業(yè)的租售價格將進(jìn)一步下跌并向下———乙級寫字樓尋求支撐。以中關(guān)村為例，目前200家寫字樓項目中頂級物業(yè)(1美元每天每平方米)不足3%，甲級和所謂甲級物業(yè)(0.6至0.8美元每天每平方米)占33%，乙級物業(yè)(0.6美元每天每平方米以下)占25%。所以，2002年北京寫字樓市場供應(yīng)量的增加實際上是中間市場，即甲級寫字樓供應(yīng)量的增加，結(jié)果是甲級寫字樓之間的競爭更加激烈。
商務(wù)公寓大行其道
2001年寫字樓邊緣性產(chǎn)品在北京市場上亮相，令人耳目一新。以CBD地區(qū)數(shù)碼01大廈為代表的經(jīng)過住宅改造的新型寫字樓，目標(biāo)客戶針對小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、外地駐京企業(yè)；中關(guān)村韋伯豪公寓及CBD地區(qū)建外SOHO為代表的商務(wù)公寓大量上市、量身定做，受到投資買家的青睞；而以聯(lián)想融科中心為代表的高科技物業(yè)的興起，則注重了高科技客戶特殊的通訊需求以及人性化方面的需求，在新風(fēng)、綠化、自然采光、功能分配、倉庫和研發(fā)空間上都更勝一籌。 分析人士認(rèn)為，以建外SOHO及韋伯豪等商務(wù)公寓的出現(xiàn)為標(biāo)志，這些邊緣產(chǎn)品———商務(wù)公寓的出現(xiàn)意味著北京房地產(chǎn)產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富和市場的成熟，同時也標(biāo)志著寫字樓市場將緊跟住宅市場進(jìn)入概念營銷時代。
商務(wù)公寓與寫字樓相比，改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，更趨于人性化、更低的進(jìn)入門檻、更多的使用功能；與商住兩用公寓相比，更強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施和商務(wù)氛圍。
記者了解到，在太月園、九龍花園這樣中等檔次的公寓也分布著廣告公司、IT企業(yè)等行業(yè)的小型公司企業(yè)。顯然，較低的價格和較高的按揭是這些處于起步階段的小公司看好商務(wù)公寓的原因。
“商務(wù)公寓的出現(xiàn)與其說是公寓的勝利還不如說是寫字樓的勝利。”房訊網(wǎng)首席顧問劉凱總結(jié)說。
投資性買家重現(xiàn)江湖
在北京寫字樓市場的第二個春天即將來臨之際，投資性買家能否重現(xiàn)江湖，無疑是2002年寫字樓市場的一大懸念。
人們記憶猶新的1993年、1994年北京寫字樓市場的火爆，實際上是第一批香港及東南亞房地產(chǎn)投資性買家進(jìn)場坐莊的結(jié)果。以萬通新世界廣場、恒基中心為例，大批香港、臺灣、東南亞買家蜂擁而至，許多人只看了樓書和圖紙就買下了被描繪成20%以上回報率的寫字樓物業(yè)。隨即，寫字樓市場的迅速升溫造成了短期的供應(yīng)量急劇增加，加上東南亞經(jīng)濟危機的爆發(fā)，投資價值的夢幻破滅。
今天，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的崛起和北京房地產(chǎn)的發(fā)展，第二、第三批以國內(nèi)富裕階層為主的房地產(chǎn)投資性買家又誕生了。不同之處在于他們似乎更青睞公寓型物業(yè)，如現(xiàn)代城的熱銷，投資性買家功不可沒。統(tǒng)計顯示，CBD熱銷公寓投資客戶一般占40%左右，近年來活躍在CBD和中關(guān)村地區(qū)，以增值、保值、出租為目的大量投資性購買房地產(chǎn)，個別人甚至連續(xù)投資了十幾套公寓物業(yè)。去年以來，寫字樓市場的升溫，已引起投資性買家的關(guān)注，如新推出的財富中心、住邦2000就吸引了大批投資性買家進(jìn)場。
因此，北京寫字樓市場投資性買家能否重現(xiàn)江湖，成為2002年寫字樓市場的懸念之一。目前，一般寫字樓項目只能提供五成按揭，而這恰恰是制約投資寫字樓物業(yè)的瓶頸。專家認(rèn)為，在擴大內(nèi)需，刺激消費的大背景下，預(yù)計今年寫字樓按揭政策會進(jìn)一步放寬，投資性買家將重返寫字樓投資市場的“伊甸園”。
“內(nèi)資開發(fā)時代”來臨
20世紀(jì)90年代，以嘉里中心、東方廣場、恒基中心為代表的頂級寫字樓物業(yè)，幾乎都貼著香港房地產(chǎn)巨頭的標(biāo)簽。這種局面在21世紀(jì)將得到改變，有資料顯示，目前多達(dá)近十家上市公司活躍在北京房地產(chǎn)市場。其中，金地集團、首創(chuàng)集團、城建集團等多家名列寫字樓開發(fā)商名單。此外，先行者如住邦實業(yè)開發(fā)位于東四環(huán)的住邦2000等已開始推向市場，甚至連高科技老大聯(lián)想集團也開始進(jìn)軍寫字樓物業(yè)，推出了位于中關(guān)村的聯(lián)想融科中心。反之，李嘉誠揮師東壩，新世界集團移師亦莊，目標(biāo)卻是普通住宅市場。這種開發(fā)結(jié)構(gòu)的“錯位”，標(biāo)志著北京寫字樓市場開發(fā)結(jié)構(gòu)從港澳、東南亞開發(fā)商為主體，向內(nèi)資開發(fā)商為主體的轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著寫字樓“內(nèi)資開發(fā)時代”的來臨。
作者： 丁文亞
來源于： 北京晚報