在北京申奧成功、APEC會(huì)議在上海的圓滿舉行、中國(guó)加入世貿(mào)組織等利好的刺激下，2001年以來北京寫字樓市場(chǎng)逐漸趨于活躍，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)。據(jù)房訊網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2001年北京甲級(jí)寫字樓全年供應(yīng)量達(dá)到150萬平方米，銷售及租賃吸納量在68萬平方米。截止去年12月市場(chǎng)平均售價(jià)16100/平方米，與2000年相比上漲5%；平均租金23.5/平方米/月，與2000年相比上漲17.5%.
那么，2002年的北京寫字樓市場(chǎng)前景如何呢？我們認(rèn)為六大因素將影響今年的北京寫字樓市場(chǎng)。
一、宏觀經(jīng)濟(jì)：能否保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)？
明年我國(guó)將召開黨的十六大會(huì)議，但宏觀經(jīng)濟(jì)上將面臨偏緊的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)，因此采取各種措施，保證明年的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行顯得尤為重要。一種觀點(diǎn)認(rèn)為由于全球經(jīng)濟(jì)暗淡，國(guó)內(nèi)缺乏新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，企業(yè)效益回落，我國(guó)經(jīng)濟(jì)能否保證多年以來的較高增長(zhǎng)速度，應(yīng)該說挑戰(zhàn)大于機(jī)遇。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，明年下半年亞洲經(jīng)濟(jì)將率先觸底反彈。而中國(guó)將是亞洲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇回升的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。房地產(chǎn)更是率先反彈的領(lǐng)漲板塊。據(jù)預(yù)測(cè)，2002年我國(guó)經(jīng)濟(jì)依然能夠保持百分之七左右的增長(zhǎng)速度，屆時(shí)我國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值將超過今年的九萬億元，突破十萬億元。
二、市場(chǎng)供應(yīng)：300萬平方米寫字樓誰來買單？
據(jù)房訊網(wǎng)的最新調(diào)查，未來幾年北京在建、擬建寫字樓面積將達(dá)到1200萬平方米以上。其中300萬平方米的寫字樓面積將在2002年推出，是2001年市場(chǎng)供應(yīng)量的兩倍，加上2001年一部分未消化的寫字樓存量，市場(chǎng)形勢(shì)不容樂觀。
調(diào)查結(jié)果顯示：朝陽區(qū)2002年將有金地、萬達(dá)、財(cái)富中心等大型項(xiàng)目入市，供應(yīng)量達(dá)150萬平方米以上。
西城區(qū)的項(xiàng)目主要集中在金融街及附近區(qū)域，據(jù)統(tǒng)計(jì)2002年將有中證大廈、金融城等項(xiàng)目推出，供應(yīng)量在50萬平方米。
海淀區(qū)據(jù)統(tǒng)計(jì)2002年供應(yīng)量在60萬平方米。
宣武區(qū)、崇文區(qū)這兩個(gè)區(qū)域以前一直為高檔項(xiàng)目的禁地，高檔項(xiàng)目較少。有2個(gè)項(xiàng)目為前幾年的存量（荷華國(guó)際、中環(huán)廣場(chǎng)），大約明年也會(huì)推向市場(chǎng)。隨著南城市政的改造，也出現(xiàn)了象中融城市廣場(chǎng)大型綜合項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)2002年供應(yīng)量在20萬平方米。
豐臺(tái)區(qū)的項(xiàng)目多集中在西客站周圍，如海天廣場(chǎng)等大多為中檔項(xiàng)目，供應(yīng)量約在20萬平方米左右。
在北京各區(qū)還有一些面積稍小或潛在的在建、擬建項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)2002年供應(yīng)量在20萬平方米。
綜上所述，北京2002年將有300萬平方米的寫字樓面積推出，那么，誰來為300萬平方米寫字樓買單？將是我們不得不面對(duì)的課題。
三、市場(chǎng)需求：需主體求是否會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化？
北京，作為中國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，作為國(guó)際性的大都市。每年寫字樓的吸納量在60萬平方米以上，相對(duì)于上海和廣州，北京的魅力就在于歷年都有大單寫字樓客戶成交的案例，顯示出強(qiáng)大的購(gòu)買力和承接力。
我們不禁要問，2002年誰將撐起寫字樓市場(chǎng)一片天？讓我們先來看一下過去五年內(nèi)認(rèn)購(gòu)一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交案例調(diào)查。
根據(jù)房訊網(wǎng)的調(diào)查，1997至2001年五年內(nèi)認(rèn)購(gòu)一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交數(shù)量達(dá)到66家，認(rèn)購(gòu)面積達(dá)150萬平方米以上。
從大單客戶行業(yè)構(gòu)成看，金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)24家，占調(diào)查結(jié)果的34.37％，其次是大型集團(tuán)公司14家，占調(diào)查結(jié)果的21.22％，通訊電信企業(yè)8家，占調(diào)查結(jié)果的12.13％，部委機(jī)關(guān)8家，占調(diào)查結(jié)果的12.13％，外國(guó)公司9家，占調(diào)查結(jié)果的13.65％，外�。泄�3家，占調(diào)查結(jié)果的4.5％。
顯然，金融機(jī)構(gòu)和電信機(jī)構(gòu)在北京每年均有整棟購(gòu)置寫字樓的案例，且購(gòu)買面積在逐年增加，是近年來北京寫字樓的主流客戶。
此外，我們還注意到這樣幾個(gè)特點(diǎn)：第一，隨著中國(guó)申奧成功和加入WTO，國(guó)外公司對(duì)寫字樓，尤其是位于CBD區(qū)域的高檔寫字樓的需求（租賃為主）呈上升勢(shì)頭。第二，我們還發(fā)現(xiàn)外省市的駐京機(jī)構(gòu)及集團(tuán)公司需求旺盛，近兩年有向北京擴(kuò)大的趨勢(shì)。第三，大單客戶在購(gòu)買寫字樓時(shí)，主要考慮的因素依次是相對(duì)獨(dú)立性，公司形象，樓盤檔次，位置交通，特殊需求，配套設(shè)施等等，同時(shí)區(qū)域間出現(xiàn)“客戶互動(dòng)”——東遷西移跡象。第四，西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）一直是金融機(jī)構(gòu)、信息產(chǎn)業(yè)注視的熱點(diǎn)，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國(guó)家部委政府機(jī)構(gòu)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和電信主要聚集地區(qū)有很大關(guān)系。第五，中資國(guó)有企業(yè)和中資機(jī)構(gòu)大面積地消化了北京寫字樓物業(yè)，近年來一直是大單客戶的主流。這也是2001年西部地區(qū)大單客戶比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）的原因。
那么，隨著人們對(duì)中國(guó)加入世貿(mào)組織，大量外資涌入的預(yù)期。2002年北京寫字樓市場(chǎng)需主體求是否會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，我們將試目以待。
四、市場(chǎng)格局：誰將打響價(jià)格戰(zhàn)的第一槍？
目前，北京寫字樓商務(wù)板塊大致可以分為CBD、金融街、中關(guān)村、燕莎、亞運(yùn)村、東長(zhǎng)安街等。隨著中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)，CBD規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設(shè)即將展開，北京寫字樓市場(chǎng)的三大熱點(diǎn)商圈已見雛形�？梢詳嘌�，2002年北京寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)首先是三大商務(wù)板塊的競(jìng)爭(zhēng)。三大板塊理論上雖說各自功能定位和目標(biāo)客戶定位不盡相同，但由于種種原因?qū)嶋H上這三大商務(wù)板塊之間的重疊之處是致命的，如CBD和金融街就都把金融、電信列入了勢(shì)力范圍，而金融街和中關(guān)村則把電信、金融納入了目標(biāo)客戶群，因此我們認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的而且是十分激烈的。
中關(guān)村：盡管我們相信在加入WTO后，以中小高科技企業(yè)為主流的客戶群將促進(jìn)中關(guān)村寫字樓物業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的進(jìn)一步提高。但是以下幾個(gè)問題同樣不容忽視：第一，中關(guān)村未來三年內(nèi)有近300萬平方米的供應(yīng)量，是目前該區(qū)寫字樓存量的四倍。第二，由于租金高啟、交通和商務(wù)配套的瓶頸，據(jù)報(bào)道中關(guān)村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊(cè)地辦公，加上市場(chǎng)上風(fēng)傳最后一個(gè)外企微軟計(jì)劃“出村東遷”，使人們開始重新審視中關(guān)村的定位。目前政府在硬件——道路建設(shè)和軟件——平抑價(jià)格方面也制定了相關(guān)的優(yōu)惠政策，可謂用心良苦。以期能把分散在北京各處的高新技術(shù)企業(yè)吸引回到中關(guān)村。第三，國(guó)內(nèi)高科技企業(yè)除聯(lián)想等少數(shù)企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。第四，該區(qū)域商住公寓的大量涌現(xiàn)也分離了相當(dāng)一部分中小型高科技企業(yè)客源。
金融街：首先金融街地區(qū)未來幾年內(nèi)將有150萬平方米的供應(yīng)量，而目前存量尚少，又一向有金融、電信等中資機(jī)構(gòu)的大單客戶的支持，中小客戶的追捧。第二金融街是北京各大部委機(jī)關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的企業(yè)主要是國(guó)家各大銀行的總部和非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部、證券、保險(xiǎn)、及電信和移動(dòng)等電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會(huì)選擇金融街作為辦公首選。第三證券、保險(xiǎn)、及電信等都是一些目前沒有對(duì)外開放進(jìn)入WTO后將率先開放的行業(yè)。對(duì)于已經(jīng)聚集起了一定行業(yè)基礎(chǔ)的金融街來說都是十分有利的，這些入世后首先開放的行業(yè)將是金融街最大的客戶。金融街的缺點(diǎn)是服務(wù)設(shè)施的缺乏。
CBD： 據(jù)統(tǒng)計(jì)CBD占北京在建、擬建的寫字樓項(xiàng)目總量的一半，即500萬平方米，是目前該區(qū)寫字樓存量的三倍。那么，入世的刺激能否在三年內(nèi)帶來三倍的客源無疑是個(gè)未知數(shù)。一方面入世后大量外企將蜂涌而至，但外企客戶向來以租賃寫字樓為主，很少有類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國(guó)公司大面積購(gòu)買寫字樓的案例。而北京的寫字樓市場(chǎng)恰恰是由大面積成交客戶支撐起來的。另一方面，從客戶群體來講，由于CBD是一個(gè)商貿(mào)區(qū)，實(shí)際上許多行業(yè)入世之前就已經(jīng)進(jìn)來了，包括世界500強(qiáng)有170家都已入住。而外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)有一個(gè)時(shí)間準(zhǔn)入的問題，同時(shí)又面臨金融街的有力競(jìng)爭(zhēng)。這些都將是制約CBD寫字樓市場(chǎng)的主要因素。
既然競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的而且十分激烈，誰將打響價(jià)格戰(zhàn)的第一槍，無疑是2002年市場(chǎng)最大的懸念之一？
五、產(chǎn)品類型：創(chuàng)新產(chǎn)品有多少概念可以重來？
2001年北京寫字樓市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些邊緣性的寫字樓產(chǎn)品，令人耳目一新。一是以CBD地區(qū)的新建項(xiàng)目數(shù)碼01大廈為代表的新型寫字樓。目標(biāo)客戶主要針對(duì)中型企業(yè)、外地駐京企業(yè)。推出后取得不俗的業(yè)績(jī)。二是中關(guān)村韋伯豪公寓及CBD地區(qū)建外SOHO為代表的商住公寓大量上市，由于配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，花費(fèi)比較低。因此受到中小型買家的青睞。三是以聯(lián)想融科中心為代表的高科技物業(yè)的興起，注重高科技客戶特殊的通訊需求以及人性化方面的需求，諸如新風(fēng)、綠化、自然采光、功能分配、倉(cāng)庫(kù)和研發(fā)空間上都更勝一籌。
今年還有多少創(chuàng)新寫字樓產(chǎn)品涌現(xiàn)，在明年的寫字樓市場(chǎng)上占有一席之地？今年還有多少令人眼花繚亂的寫字樓新概念將步目前熱鬧的住宅物業(yè)后塵推出？強(qiáng)勢(shì)樓盤將在哪里出現(xiàn)？
六、投資理念：投資性買家能否重現(xiàn)江湖？
1993年、1994年是北京寫字樓市場(chǎng)火爆時(shí)期培育了北京第一批房地產(chǎn)投資性買家。萬通新世界廣場(chǎng)、恒基中心為例，大批香港、臺(tái)灣、東南亞買家蜂擁而至，許多人只看了樓書和圖紙就買下了被描繪成20%以上回報(bào)率的寫字樓物業(yè)。隨即，寫字樓市場(chǎng)的迅速升溫造成了短期的供應(yīng)量急劇增加，投資價(jià)值的夢(mèng)幻破滅了。大家也對(duì)寫字樓喪失了信心，一方面開發(fā)商離開了，另一方面投資者也離開了。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的崛起和北京房地產(chǎn)的發(fā)展，第二、三批以國(guó)內(nèi)客戶為主的房地產(chǎn)投資性買家誕生了。他們的身影活躍在CBD和中關(guān)村地區(qū)，如SOHO現(xiàn)代城及韋伯豪公寓等，有統(tǒng)計(jì)顯示CBD熱銷商住公寓投資客戶占40%左右。
那么，在北京寫字樓市場(chǎng)的第二個(gè)春天來臨之際，投資性買家能否重現(xiàn)江湖，無疑是2002年寫字樓市場(chǎng)的懸念之一。
根據(jù)我們調(diào)查，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)認(rèn)為今年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求量將呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢(shì)，但考慮到以上六個(gè)不確定性因素，我們認(rèn)為發(fā)展商和投資者都應(yīng)該多一分清醒，少一分醉。