共享辦公也曾從風(fēng)光中走過，但在鼻祖WeWork的破產(chǎn)聲中，這個(gè)行業(yè)仍在經(jīng)歷著動(dòng)蕩。模式能否跑通？如何盈利最大化？未來的路該如何走？這些問題敲打著每一位從業(yè)者，也備受各方關(guān)注。

　　相比之下，長租公寓是另一番景象。

　　3月6日消息，泊寓與優(yōu)客工場聯(lián)合創(chuàng)建的泊寓·青創(chuàng)營·優(yōu)客工場在北京東鐵匠營街道的北京泊寓成壽寺社區(qū)正式投入運(yùn)營。

　　該項(xiàng)目是北京泊寓“生活+創(chuàng)業(yè)”模式的重要試點(diǎn)，設(shè)有近50個(gè)工位，配備500平方米的眾創(chuàng)空間及700平方米的服務(wù)配套設(shè)施。致力于為創(chuàng)業(yè)者提供集孵化、加速、居住及社交為一體的創(chuàng)新環(huán)境。

　　此處空間不僅提供專業(yè)辦公場所，還將為中小微企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者提供包括公司注冊在內(nèi)的多樣化企業(yè)服務(wù)，旨在打造一個(gè)全方位支持創(chuàng)業(yè)者的社區(qū)平臺(tái)。

　　長租背書

　　優(yōu)客工場與泊寓的此次牽手，雖有些出人意料但也在情理之中。

　　早年間，任職于萬科的毛大慶辭職之后創(chuàng)辦了優(yōu)客工場。初創(chuàng)企業(yè)是其主要客群，除了提供基礎(chǔ)的辦公空間之外，優(yōu)客工場也向進(jìn)駐企業(yè)提供財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法務(wù)等多項(xiàng)專業(yè)服務(wù)。

　　共享辦公在當(dāng)時(shí)還是新鮮事物，因其成本低、租期靈活、兼顧開放與私密等優(yōu)點(diǎn)，快速流行起來。

　　但由于租金并無明顯優(yōu)勢，優(yōu)客工場的盈利方式也遭受了一些質(zhì)疑。對此，毛大慶表示，優(yōu)客工場的核心價(jià)值在于集合背書的功能�！霸谶@個(gè)平臺(tái)上，我們所提供的品牌力量是巨大的�！�

　　顯然，作為創(chuàng)始人和董事長，毛大慶本人也是這家公司的背書之一。在離開九年后，毛大慶與萬科旗下長租公寓品牌泊寓續(xù)上了“前緣”。

　　優(yōu)客工場并未刻意與萬科避嫌。去年9月末，被爆“經(jīng)營不善”、“跑路”的優(yōu)客工場的辦公點(diǎn)，也正是位于深圳萬科星火項(xiàng)目四樓。

　　當(dāng)時(shí)消息稱，優(yōu)客工場出口處被貼上了租金催繳告示、租賃合同解除通知書等。其中提到，萬科星火與優(yōu)客工場的租賃合同關(guān)系已于2023年9月23日解除，同時(shí)，優(yōu)客工場欠繳費(fèi)用合計(jì)超百萬元。

　　從相關(guān)人士的回應(yīng)和事件發(fā)展情況來看，租客們對此并不知情，并成為整個(gè)事件中最大的受害者。與此同時(shí)，事件爆出也勸退了一些潛在的租客。

　　“二房東”起家的優(yōu)客工場經(jīng)歷了幾年的艱難時(shí)刻，市場對其賺錢能力始終存疑。上市后的首份年報(bào)顯示，2020年優(yōu)客工場營收8.77億元人民幣，同比減少25%；凈虧損5.08億元，同比收窄37%。

　　虧損的減少或許能夠歸功于發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變。2020年4月，優(yōu)客工場宣布向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，在“輕資產(chǎn)、重賦能”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型部署下，力爭全年達(dá)到約100個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，輕重比達(dá)約1:1。

　　具體而言，輕資產(chǎn)模式包括以運(yùn)營、設(shè)計(jì)施工服務(wù)輸出為主的U Brand；以管理、系統(tǒng)輸出為主的U Partner，以及為酒店提供“一產(chǎn)多元”辦公定制化服務(wù)的U Suite。

　　在重點(diǎn)發(fā)展下，2020年優(yōu)客工場輕資產(chǎn)收入同比增加220.8%至1080萬元。截至年末，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)在46個(gè)城市共簽約125個(gè)場地，管理面積約35.2萬平方米。分別同比提高84%、166%、105%。

　　全年?duì)I收8.77億元人民幣，同比減少25%；凈虧損5.08億元，同比收窄37%。

　　年，輕資產(chǎn)模式的發(fā)展進(jìn)入快車道。截至年末，優(yōu)客工場在輕資產(chǎn)模式下?lián)碛?65個(gè)空間，分布于55個(gè)城市，管理面積約為62.29萬平方米，占總管理面積約72%。

　　優(yōu)客工場表示，未來公司計(jì)劃通過輕資產(chǎn)模式在中國一線城市、新一線城市以及海外市場來加強(qiáng)公司的領(lǐng)先地位。

　　結(jié)緣地產(chǎn)商

　　回顧優(yōu)客工場的發(fā)展歷史，早年間的虧損也為其拉來了不少合作伙伴。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，優(yōu)客工場在上市前共計(jì)獲得近20輪融資。除了信托、基金等投資機(jī)構(gòu)外，也有一些地產(chǎn)相關(guān)的身影。

　　優(yōu)客工場的運(yùn)營主體為優(yōu)客工場（北京）創(chuàng)業(yè)投資有限公司，企查查平臺(tái)上的創(chuàng)投融資記錄中，銀泰置地于2016年參與融資3億元，俊發(fā)地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、昆明城建、路勁地產(chǎn)等均有不同金額的參與。

　　此外，該公司的第一、二大股東均為自然人，持股比例分別為26.1%、7.78%，排在第三位的是北京龍熙房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，持股比例為4.83%。

　　龍熙地產(chǎn)是北京星牌集團(tuán)旗下地產(chǎn)板塊公司，成立于1999年10月。2019年4月戰(zhàn)略融資超2億元人民幣，而在2017年5月，其母公司北京星牌集團(tuán)以近8億元人民幣戰(zhàn)略入股優(yōu)客工場。

　　前文提到的首創(chuàng)置業(yè)，在2017年8月參與優(yōu)客工場的Pre-C輪融資，該輪融資金額達(dá)12億元人民幣，星牌集團(tuán)也出現(xiàn)在該輪融資中。

　　特別要注意的是，2016年11月，首創(chuàng)置業(yè)與優(yōu)客工場建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，將共同打造創(chuàng)客與互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)共生創(chuàng)新標(biāo)桿。

　　此后，優(yōu)客工場的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)有了新的落點(diǎn)，出現(xiàn)在首創(chuàng)置地旗下長租公寓品牌首創(chuàng)和寓項(xiàng)目中。

　　年12月，優(yōu)客工場與新加坡國際企業(yè)發(fā)展局、凱德集團(tuán)簽約，三方宣布啟動(dòng)國際性戰(zhàn)略合作。合作首站落戶武漢凱德新民眾樂園，并推出武漢首個(gè)位于購物中心的聯(lián)合辦公空間。同時(shí)，這也是優(yōu)客工場首次進(jìn)駐武漢。

　　憑借靠譜的朋友圈支持，優(yōu)客工場的發(fā)展路輕松了許多。

　　在另一視角下，“共享辦公+”的操作方式并不新鮮。優(yōu)客工場剛起步的那幾年，酒店業(yè)正遭遇動(dòng)蕩。

　　以“接盤俠”富力地產(chǎn)為例，披露的2018年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其酒店業(yè)務(wù)虧損達(dá)4.59億元，較上一年虧損增加214.38%，并錄得連續(xù)第六年虧損。

　　于是，不少酒店將目光放在提升空間利用率上，引入當(dāng)時(shí)風(fēng)頭正盛的共享辦公概念，通過與相關(guān)企業(yè)合作，在為顧客做好配套服務(wù)的同時(shí)，增加額外收入。

　　在2015年至2016年間，華住、上海錦江國際等均不同程度對共享辦公企業(yè)進(jìn)行投資。獲得高增長性初創(chuàng)企業(yè)豐厚回報(bào)的同時(shí)，拓展新型合作關(guān)系。

　　優(yōu)客工場也曾與首旅如家酒店集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，致力于聯(lián)手將酒店閑置空間擴(kuò)展為共享辦公空間。

　　共享辦公曾被酒店業(yè)視為“救命稻草”，但近年前者的慘淡有目共睹，與新晉種子選手長租公寓的重新聯(lián)合，是否能否助其度過行業(yè)動(dòng)蕩？

來 源：觀點(diǎn)網(wǎng)

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