城市建設(shè)不只是征地、蓋房，不斷地“攤大餅”。隨著城鎮(zhèn)化率的快速提升以及人口的持續(xù)流入，部分城市土地供應(yīng)日漸稀缺，城市發(fā)展邁入存量時(shí)代。

　　“中國(guó)城市更新規(guī)模應(yīng)該是十萬(wàn)億級(jí)的，對(duì)所有房企來(lái)說(shuō)都是當(dāng)前最大的風(fēng)口！”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱日前在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，城市更新為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

　　城市更新火熱，百?gòu)?qiáng)上市房企近半涉足

　　眼下，城市更新正迎來(lái)新一輪政策利好。7月21日，深圳市發(fā)布關(guān)于《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(征求意見稿)》，首次針對(duì)城市更新發(fā)布規(guī)范性文件，破解城市更新中的搬遷難題。7月20日，國(guó)務(wù)院發(fā)文強(qiáng)調(diào)要全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型。

　　住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)共有老舊小區(qū)約17萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達(dá)4萬(wàn)億元，集中分布于北上廣深四大一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。

　　丁祖昱指出，城市更新成為房企尋找增長(zhǎng)點(diǎn)的新賽道。百?gòu)?qiáng)上市房企中，約有47%的企業(yè)涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達(dá)到了61%。在他看來(lái)，城市更新火熱背后有三個(gè)原因：一是一二線城市土地供應(yīng)趨緊，通過(guò)對(duì)老舊城區(qū)的整治改造和再開發(fā)，可有效補(bǔ)充核心城市土儲(chǔ)。二是相比競(jìng)爭(zhēng)激烈的招拍掛拿地方式，能以更低的地價(jià)獲取土地儲(chǔ)備，意味著企業(yè)能保證更高的利潤(rùn)率。三是城市更新改造的對(duì)象往往是城中村和城區(qū)的老小區(qū)，這些項(xiàng)目位于城市核心地帶，若再改造后入市，有較好的市場(chǎng)預(yù)期。

　　丁祖昱告訴記者，由于房企入局時(shí)間、資金投入和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等不同，直接導(dǎo)致行業(yè)規(guī)模差距較大。規(guī)模較大的房企已布局100多個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積逾7000萬(wàn)平方米，規(guī)模最小的只參與了1個(gè)項(xiàng)目，建筑面積只有不到10萬(wàn)平方米。

　　值得一提的是，百?gòu)?qiáng)上市房企中，多達(dá)27家房企城市更新業(yè)務(wù)涉足廣東省，熱點(diǎn)城市如廣州、佛山、深圳等成為各大房企必爭(zhēng)之地。除了廣東之外，上海城市更新也進(jìn)入了快車道，百?gòu)?qiáng)房企如萬(wàn)科、中海、融創(chuàng)等紛紛開始搶灘上海，目前百?gòu)?qiáng)上市房企已有10家參與到上海城市更新項(xiàng)目中。

　　近年來(lái)，步行街等商業(yè)設(shè)施改造升級(jí)同樣備受關(guān)注。戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部董事總經(jīng)理甄仕奇指出，商業(yè)步行街的改造升級(jí)已經(jīng)進(jìn)入有序發(fā)展的新階段，成為城市更新、促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需的重要內(nèi)容。

　　進(jìn)入門檻較高，本土企業(yè)具明顯優(yōu)勢(shì)

　　“整體上看，由于城市更新項(xiàng)目周期長(zhǎng)、難度大、涉及多方利益等因素，具備較高的進(jìn)入門檻，本土房企無(wú)論是在規(guī)模還是經(jīng)驗(yàn)方面均具備明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)�！倍∽骊耪f(shuō)，以深圳鹽田項(xiàng)目為例，這是深圳首個(gè)公開招標(biāo)的城市更新異地安置項(xiàng)目，也是鹽田區(qū)有史以來(lái)最大規(guī)模的舊村改造項(xiàng)目，自2003年提出到2011年完成項(xiàng)目招標(biāo)，周期跨度長(zhǎng)達(dá)8年。最大的難點(diǎn)在于與村民洽談并促進(jìn)簽約，這也是城市更新項(xiàng)目普遍遇到的難題。前期溝通工作持續(xù)了一年半，最終通過(guò)“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略，以回遷促簽約、以建設(shè)促回遷，依靠“回遷”和“建設(shè)”兩個(gè)輪子推動(dòng)促進(jìn)簽約，拆遷與銷售同步進(jìn)行，可以緩解現(xiàn)金流壓力。

　　據(jù)了解，上海的城市更新模式主要為政府主導(dǎo)型，即政府在其中充當(dāng)主導(dǎo)角色，拆遷主要由政府或政府授權(quán)的主體實(shí)施，所以地方國(guó)企仍為主導(dǎo)力量，參與了大部分城市更新項(xiàng)目。

　　“存量時(shí)代下，城市更新無(wú)疑將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來(lái)城市發(fā)展的新增長(zhǎng)極。鑒于城市舊改開發(fā)周期長(zhǎng)、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關(guān)系復(fù)雜等問(wèn)題，市場(chǎng)存在很多不確定性，若房企未充分考慮匆匆入場(chǎng)，往往會(huì)被迫中途退場(chǎng)�！倍∽骊耪J(rèn)為，房企在參與城市更新的過(guò)程中，需要考慮多方面因素。首先，要有雄厚的資金實(shí)力。除了體現(xiàn)在房企目前財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金周轉(zhuǎn)無(wú)壓力上，還要保障融資渠道的多元和通暢，以對(duì)抗長(zhǎng)周期和高投入帶來(lái)的資金壓力。其次，要清楚模式的復(fù)雜性。不同于以往房企對(duì)住宅項(xiàng)目從拿地、開發(fā)、銷售到結(jié)算交付的簡(jiǎn)單模式，城市更新還涉及到規(guī)劃、定位、招商、運(yùn)營(yíng)等復(fù)雜的業(yè)務(wù)鏈條，需要對(duì)全盤全周期有全面的把控能力。最后，需要有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。靈活處理應(yīng)對(duì)與政府、拆遷業(yè)主、市民等多方面的利益關(guān)系。

　　佰仕會(huì)創(chuàng)始人陳方勇在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，城市更新難做，這恰恰是城市更新的魅力所在，說(shuō)明它是一個(gè)有門檻的行當(dāng)，不像房地產(chǎn)開發(fā)，只要有錢膽大，誰(shuí)都敢來(lái)賭一把，不賺錢的恰恰就是那些不具備資格的企業(yè)。

　　丁祖昱說(shuō)，參與城市更新對(duì)資本與運(yùn)營(yíng)等綜合實(shí)力均有所考量，若承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力小，也可考慮以與其他房企合作的形式進(jìn)入賽道，既能疏解資金的高風(fēng)險(xiǎn)、降低參與門檻，也能分享城市更新項(xiàng)目帶來(lái)的高利潤(rùn)。

 來(lái) 源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)   

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