城市化進(jìn)程加快，土地存量告急，作為房地產(chǎn)信托細(xì)分領(lǐng)域的城市更新開(kāi)發(fā)更具發(fā)展機(jī)會(huì)？近日，記者注意到中航信托開(kāi)始布局新賽道，加入深圳市城市更新開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)。

　　月76日，中航信托在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，此前中航信托就已投資了深圳城市更新的相關(guān)項(xiàng)目，此次選擇加入深圳市城市更新協(xié)會(huì)，意在通過(guò)平臺(tái)加強(qiáng)交流和合作，形成資源整合和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

　　據(jù)了解，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（草案）》也在近期首次提請(qǐng)審議，旨在通過(guò)特區(qū)立法對(duì)城市更新體制機(jī)制進(jìn)行創(chuàng)新和變通。

　　單純的房地產(chǎn)信托？

　　2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。城市更新也成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)高階發(fā)展的必然出路

　　對(duì)此，中航信托表示隨著政府對(duì)城市更新政策的不斷完善，國(guó)內(nèi)各大房企和金融機(jī)構(gòu)均在加碼布局城市更新業(yè)務(wù)，作為房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域，城市更新未來(lái)具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　但從概念來(lái)看，城市更新不僅僅局限于住房改造，其一方面是對(duì)建筑物等硬件的升級(jí)，包括商業(yè)物業(yè)改造和住宅改造；另一方面就是對(duì)空間環(huán)境的改造與更新，主要是基礎(chǔ)配套設(shè)施。

　　也曾有業(yè)內(nèi)人士指出，信托公司參與城市更新項(xiàng)目主要是用于前期拆遷的投融資、不屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)、也不屬于土地儲(chǔ)備貸款。但是否將城市更新項(xiàng)目納入房地產(chǎn)信托的指導(dǎo)范圍，各地監(jiān)管具有較大的自主權(quán)。

　　在房地產(chǎn)信托受限的情況下，城市更新項(xiàng)目是否被認(rèn)定為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是當(dāng)前能否繼續(xù)展業(yè)的關(guān)鍵。

　　作為城市更新的先行者，大灣區(qū)尤其是深圳地區(qū)，在政策、理論、經(jīng)驗(yàn)方面都具有先天優(yōu)勢(shì)。據(jù)記者了解，早在2009年深圳便出臺(tái)了《深圳市城市更新辦法》，在全國(guó)率先提出“城市更新”概念，明確了“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”等原則。

　　“我們就是看準(zhǔn)了發(fā)展時(shí)機(jī)才選擇了城市更新業(yè)務(wù)，目前主要覆蓋了北京、上海、深圳等一線城市的城市更新業(yè)務(wù)�！敝泻叫磐袑�(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

　　中融信托王宇濤此前也表示，一線城市人口眾多、土地稀缺、空氣污染、交通堵塞等城市病也限制了新規(guī)劃的獲批，原有建筑功能設(shè)備、設(shè)施的老化，加大了城市更新的呼聲和潮流。在這方面，一線城市更具更新的商業(yè)潛力，也更有吸引力。

　　但從實(shí)際來(lái)看，目前我國(guó)信托公司入局城市更新更多的則是房地產(chǎn)類(lèi)、基建產(chǎn)品較少。公開(kāi)信息顯示，我國(guó)在2013年就有信托入局城市開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，但在2017年信托公司參與城市更新的項(xiàng)目才明顯增多，目前僅中融信托、民生信托、光大信托等少數(shù)信托公司參與其中，從項(xiàng)目來(lái)看也是商業(yè)、地產(chǎn)類(lèi)居多。

　　信托參與城市更新熱情度不高，一方面是政策限制，另一方面也是專(zhuān)業(yè)和資源限制，城市更新在一定程度上區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資，也具有一定的地域特征，限制了展業(yè)。

　　入局新賽道

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域，城市更新具有價(jià)值？

　　對(duì)此清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉此前表示，城市更新不是單純的舊房推倒重來(lái)，而是培育新的城市功能，同時(shí)通過(guò)更新推動(dòng)社會(huì)公平。

　　“一線城市經(jīng)過(guò)多年的城市快速發(fā)展，遺留下來(lái)大量亟待更新的存量物業(yè)及土地。城市更新不僅可以完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境，還可以促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，推進(jìn)土地、能源、資源的節(jié)約集約利用�！� 中航信托對(duì)記者說(shuō)道。

　　據(jù)記者了解，除傳統(tǒng)的土地拆遷整改外，信托公司同樣關(guān)注存量房業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。此前中航信托、中融信托就曾致力于一線城市存量資產(chǎn)的收購(gòu)、開(kāi)發(fā)和管理，通過(guò)戰(zhàn)略化布局、提供配套金融服務(wù)，系統(tǒng)改造了部分存量商業(yè)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

　　中航信托對(duì)記者表示，公司相是對(duì)較早布局一線城市更新業(yè)務(wù)的信托公司之一，目前通過(guò)股權(quán)、債權(quán)等多種投資形式投資了多個(gè)城市更新項(xiàng)目。此次與深圳市城市更新協(xié)和合作也將借此機(jī)會(huì)，深度融入城市更新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的生態(tài)圈，及時(shí)掌握城市更新業(yè)務(wù)的市場(chǎng)動(dòng)向，后續(xù)還將繼續(xù)圍繞一線發(fā)達(dá)城市挖掘存量城市更新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，通過(guò)股權(quán)、債權(quán)等多種形式進(jìn)行投資。

　　據(jù)悉，深圳市城市更新協(xié)會(huì)成立于2016年3月，為全國(guó)首家城市更新行業(yè)協(xié)會(huì)，擁有央企、國(guó)企、百?gòu)?qiáng)房企、金融機(jī)構(gòu)等多家會(huì)員。中航信托也將依托協(xié)會(huì)平臺(tái)加強(qiáng)交流和合作，資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為城市更新業(yè)務(wù)的參與方提供更好的金融服務(wù)。

　　盡管城市更新具有萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)規(guī)模和發(fā)展?jié)摿�，但業(yè)內(nèi)人士也指出當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下金融手段尚未成熟。

　　相較于住宅開(kāi)發(fā)，存量市場(chǎng)的城市更新業(yè)務(wù)則是產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、資本要求長(zhǎng)、投資周期較長(zhǎng)，以前的金融手段基本是基于開(kāi)發(fā)時(shí)代的，當(dāng)前與之匹配的金融手段尚未成熟，這對(duì)于城市更新未來(lái)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生很大影響，中國(guó)城市更新論壇主席蘇鑫指出。

　　來(lái) 源：華夏時(shí)報(bào)    

  編 輯：liuy