過去的30年，中國經(jīng)歷了人類歷史上最大規(guī)模的城市化。如今，隨著人口紅利的衰減、新增建設(shè)用地資源的日益減少和地方政府債務(wù)規(guī)模的約束，城市更新成為城鎮(zhèn)化進(jìn)入中高級(jí)發(fā)展階段的必然選擇，如何探索城市更新新路徑，也成為城市肌理再造的最大懸念。
近年來城市更新如何發(fā)展？一線城市更新有何區(qū)別？城市更新有哪些可落地可實(shí)現(xiàn)的方法論？企業(yè)如何有效地參與城市更新項(xiàng)目？新地產(chǎn)財(cái)經(jīng)獨(dú)家對(duì)話城智更新研究院院長陳方勇，解構(gòu)城市更新背后的邏輯。
頂層設(shè)計(jì)加速推進(jìn) 更新由點(diǎn)狀向片區(qū)轉(zhuǎn)變
2019年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提及“城市更新”，明確提出“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”；2020年5月，政府工作報(bào)告中明確提出，2020年計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)；6月，住建部發(fā)布文件對(duì)部分城市開展城市體檢工作，此舉被認(rèn)為是在為城市更新打基礎(chǔ)……可以看到，近半年多的時(shí)間，從概念提出到階段性目標(biāo)設(shè)立，再到拆分步驟的具體實(shí)施，城市更新正從頂層設(shè)計(jì)上加快推進(jìn)節(jié)奏。
對(duì)此，陳方勇認(rèn)為，此舉一方面與經(jīng)濟(jì)形勢、城市發(fā)展階段及城市效用相關(guān)�！俺鞘谢食^60%后，城市進(jìn)入開發(fā)與持有并重階段，持有加速增長，城市更新成為常態(tài)�！彼硎�，尤其是對(duì)于一二線城市來說，靠新城拉動(dòng)的階段已然過去，原來的老城區(qū)欠缺應(yīng)有功能，每平方公里的產(chǎn)出效應(yīng)隨著時(shí)間推移效用遞減，亟需推進(jìn)城市更新。
而另一方面則是迫于民生的需要，陳方勇表
示，市場上2000年以前造的房子，數(shù)量龐大且存在明顯的功能缺陷。以前對(duì)于城市住房建設(shè)目標(biāo)更多是在數(shù)字規(guī)模上的提升，而現(xiàn)今，隨著人們對(duì)于居住需求的不斷升級(jí)，比如人口老齡化加劇，居家養(yǎng)老需求大幅提升等，也正推進(jìn)居住功能的不斷提升。
在此情況下，城市更新的內(nèi)容也出現(xiàn)了新的變化。陳方勇指出，城市更新發(fā)展大致分為三個(gè)階段，第一階段為民間小資本參與、個(gè)體推動(dòng)，第二階段為政府引導(dǎo)、企業(yè)參與，第三階段則為大資本主導(dǎo)、政府把控�！霸瓉砦覈鞘懈赂嗵幱诤脑�、老舊小區(qū)等點(diǎn)狀更新的微更新階段，民間力量為主導(dǎo)，片區(qū)式更新尚屬少數(shù)�！彼f，而現(xiàn)今，城市更新開始由點(diǎn)狀更新向片區(qū)更新轉(zhuǎn)變，并且加入了政府引導(dǎo)�！拔覈鞘懈履壳罢幱趶臒o序、自發(fā)、個(gè)體化進(jìn)入到政府有意識(shí)的引導(dǎo)、統(tǒng)計(jì)、協(xié)調(diào)階段，更像是游擊隊(duì)到正規(guī)軍的狀態(tài)，這其中也將引入大房企承建。”
一線城市更新各具特色 二線中心城市需求顯現(xiàn)
由于新增建設(shè)用地資源的日益減少，一線城市開發(fā)空間漸趨飽和，城市更新已經(jīng)成為一線城市的重點(diǎn)領(lǐng)域。不過言及城市更新，陳方勇表示北上廣深特色明顯不同。
“上海的城市有機(jī)更新更接近國際模式，既在保留傳承基礎(chǔ)上做置換、迭代，又特別注重保留有趣的內(nèi)容。”陳方勇表示，這基于上海擁有很多功能優(yōu)質(zhì)的建筑，也由此誕生了很多成功的案例，“比如上海將一些老弄堂用商業(yè)方式再開發(fā)，使得市井地變身時(shí)尚地，既促成了產(chǎn)業(yè)的迭代更新，又保留了原有的文化建筑�！�
近期重新開放的商船會(huì)館就是上海有機(jī)更新的典型案例之一。其位于上海外灘董家渡核心區(qū)內(nèi)，曾是上海最早成立的商船業(yè)主同業(yè)會(huì)館，也是當(dāng)時(shí)上海建筑面積最大、建筑格局和形勢最為豪奢的會(huì)館之一。2019年，商船會(huì)館修繕工程正式啟動(dòng)，不僅保留了原來的結(jié)構(gòu)、形制，還大量采用傳統(tǒng)工藝，力求原汁原味保留會(huì)館的歷史底蘊(yùn)與記憶。修繕“重生”的商船會(huì)館，再度“回歸”外灘，喚醒了黃浦江畔老碼頭的歷史記憶。
與上海深厚的文化底蘊(yùn)不同，作為北上廣深中最為年輕的一線城市，深圳則由于土地稀缺，一直通過三舊改造獲取土地以進(jìn)行城市更新。作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，陳方勇認(rèn)為，深圳的城市更新也存在兩面性。一方面政府包容性強(qiáng)，在整體拆遷、與村民談判等環(huán)節(jié)更容易放權(quán)給企業(yè)，而另一方面，缺少文化沉淀的深圳近些年疊加高房價(jià)，導(dǎo)致很多企業(yè)選擇轉(zhuǎn)向進(jìn)駐周邊城市，這其中甚至包括華為等大型企業(yè)在內(nèi)，也因深圳的高房價(jià)轉(zhuǎn)而搬至東莞松山湖。
而對(duì)于與深圳相近的廣州，陳方勇則認(rèn)為，盡管其與深圳城市更新模式相近，兩者均以三舊改造為主，但相對(duì)而言，廣州更具備一定的文化底蘊(yùn)。由萬科“繡花式”改造的永慶坊就是廣州城市更新的典型案例之一，其將聚集在廣州西關(guān)的李小龍祖居、八和會(huì)館、金聲電影院和廣州最長最完整的騎樓等歷史文化建筑群重獲新生，成為羊城國慶旅游實(shí)至名歸的爆款項(xiàng)目和網(wǎng)紅打卡地。
相較而言，“北京的城市更新最為特殊，”陳方勇認(rèn)為，由于北京政治大于經(jīng)濟(jì)的特殊性，北京的城市更新目前更多是以產(chǎn)業(yè)疏解和升級(jí)為主，“綜合來說，先進(jìn)的城市更新模式，一方面要有傳承，與城市氣質(zhì)符合，另一方面要對(duì)城市的整個(gè)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)有所提升，能夠使得落寞的產(chǎn)業(yè)再興起。”
“我在之前認(rèn)為只有一線城市需要城市更新，但是隨著走訪增多，這種觀點(diǎn)有所改變。” 陳方勇表示，“我認(rèn)為二線中心城市以及一些有文化傳統(tǒng)的城市也需要城市更新�！彼e例稱，近些年，南京、重慶、成都等二線城市的人均GDP已經(jīng)逼近一線城市，卻因城市地位的差距難以與一線城市相比。因此，此類城市開始打造城市名片，吸引高端人才，特別是國外友人到城市落戶以取得進(jìn)一步發(fā)展。西安即通過優(yōu)惠政策引進(jìn)國際品牌，完成了產(chǎn)業(yè)移植，取得了前所未有的大發(fā)展。
行業(yè)存量變局 大資本大房企將逐漸入場
2020年伊始，疫情的出現(xiàn)為城市按下了暫停鍵，一定程度上暴露出了城市功能配置、管理配置等方面的弊病，也將導(dǎo)致人口向醫(yī)療條件好、公共基礎(chǔ)設(shè)施完善的城市流入。不過，陳方勇同時(shí)指出，由于個(gè)別城市人口的限制問題，未來人口流動(dòng)可能會(huì)由涌入一線城市向就近大城市吸收轉(zhuǎn)變，將會(huì)逐步加快去過度集中化，更多的新區(qū)域中心將崛起，同時(shí)也會(huì)推動(dòng)數(shù)字化、科技化轉(zhuǎn)型。
“城市需要均衡發(fā)展”，存量時(shí)代下，房地產(chǎn)行業(yè)新的挑戰(zhàn)在于城市運(yùn)營，城市更新將成為未來行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。陳方勇表示，對(duì)于企業(yè)來說，以前的著力點(diǎn)在買地邏輯，而現(xiàn)今重心轉(zhuǎn)向城市更新。具體表現(xiàn)為，房企自2017年興起的去地產(chǎn)化趨勢這兩年越發(fā)明顯，萬科更是在廣州、深圳成立了城市更新業(yè)務(wù)公司。
然而，周期長、資金需求大、政策依賴性強(qiáng)等城市更新涉及的問題一直被企業(yè)所詬病。對(duì)此，陳方勇認(rèn)為，要想吸引企業(yè)進(jìn)入，最核心的是要解決投資回報(bào)的問題。
“原來更多的是國有企業(yè)參與城市更新，他們進(jìn)入城市更新領(lǐng)域更多是企業(yè)責(zé)任，政府委派任務(wù)，企業(yè)覺得投資回報(bào)算不過賬，屬于行政行為。”陳方勇認(rèn)為，投資回報(bào)問題得不到解決是導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)參與城市更新的原因。不過，后來隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與城市化發(fā)展，企業(yè)在城市更新領(lǐng)域發(fā)現(xiàn)有利可圖。“比如當(dāng)初首創(chuàng)做朗園時(shí)，一開始是為了能夠順利實(shí)現(xiàn)一級(jí)轉(zhuǎn)二級(jí)開發(fā)，但后來發(fā)現(xiàn)政府有可能二級(jí)開發(fā)會(huì)收回，于是做了城市更新，誤打誤撞發(fā)現(xiàn)原來城市更新也是能夠賺錢的。而像萬科這樣的龍頭民企，最早或出于拿地和地方政務(wù)等原因進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，但是在過程中通過接觸到地方的底層文脈，反而挖掘出了更多的寶藏業(yè)態(tài)，拓展了更多的商業(yè)模式�！�
那么，如何才能促進(jìn)更多房企參與城市更新？ 陳方勇認(rèn)為，政府的支持尤為重要。譬如，老舊樓、民國建筑等建筑改造大多都沒有先例，如果政府管制嚴(yán)格，企業(yè)的改造過程將舉步維艱。而如果政府積極管理，企業(yè)參與的積極性、創(chuàng)造性及城市更新效率就會(huì)更高。因此，當(dāng)城市市場化程度提高，政府適當(dāng)放開政策，對(duì)于新問題有一定的容忍度時(shí)，城市更新將得到加速發(fā)展。
與此同時(shí)，陳方勇認(rèn)為，城市更新不是單一行業(yè)的行為，而是城市運(yùn)營商的概念。這對(duì)企業(yè)的綜合能力要求更高，也形成了企業(yè)進(jìn)駐的門檻。他預(yù)計(jì)，未來城市更新的模式將發(fā)展為國企央企作為資產(chǎn)持有方，他們具備拿地成本和融資成本的優(yōu)勢，而民企及民間資本則依靠自身較強(qiáng)的市場化運(yùn)作能力承擔(dān)激活角色，即作為操盤人通過輕資產(chǎn)的方式參與，最終形成國企與民企的各取所需，“未來這個(gè)行業(yè)將會(huì)有更多的大資本、大房企介入�！薄咀髡撸喊字久簟俊�
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