從深圳前海到廣州白云,憑借著在招拍掛市場上的積極表現(xiàn),龍光(HK:03380)成為鎂光燈下的焦點。
可以看到,今年以來,龍光對于土地展現(xiàn)了高昂的熱情,在前五月,龍光已累計投資金額304億元,躋身中指院拿地排行榜第7位。而同樣不可忽視的是,在招拍掛市場中喜獲靚地之余,龍光在城市更新板塊亦同樣收獲頗豐,僅在東莞一城,年內(nèi)便拿下了近百萬平的城市更新土地面積。
近年來,憑借著在大灣區(qū)多年的沉淀以及早年城市更新的經(jīng)驗,龍光的城市更新發(fā)展得“順風(fēng)順?biāo)。從占?jù)全年新增總貨值超過七成到實現(xiàn)約18億元的核心凈利潤,成為業(yè)績新增長引擎,在過去的2019年,城市更新業(yè)務(wù)已經(jīng)成為龍光財報的一大亮點。
不過,隨著區(qū)域格局的變化,龍光的城市更新之路似乎也面臨一些新的挑戰(zhàn)。
業(yè)績增長新引擎
6月1日,東莞370畝的沙頭社區(qū)舊改再度被龍光收入囊中。據(jù)不完全統(tǒng)計,在今年年內(nèi),僅在東莞,龍光便參與到廈邊舊村、沙邊舊村居住類城市、板石(南埔)村改造片區(qū)、大朗鎮(zhèn)黃草朗社區(qū)等城市更新項目之中,成為了1459.62畝、對應(yīng)面積約97.31平方米城市更新項目的前期服務(wù)商。
事實上,自2016年成立正式成立城市更新集團,多年以來,龍光在城市更新領(lǐng)域上的布局均保持了極高的熱情。在過去的2019年,城市更新已成為龍光補充土儲的主要手段,在當(dāng)年全年龍光合計新增貨值 2392 億元,其中通過城市更新項目新增貨值1690億元,占比超過七成。截至2019年末,龍光共計在10個城市拓展了78個城市更新項目,可轉(zhuǎn)化土儲貨值超4000億元,占據(jù)總土儲的半壁江山。
對此,知名地產(chǎn)分析師嚴躍進便對藍鯨房產(chǎn)表示,一方面是大灣區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起步早,有著豐富的存量項目,另一方面,部分存量項目有著比較優(yōu)越的地段,從商業(yè)化運作來講,通過城市更新對于企業(yè)的銷售端、利潤端也有著非常好的前景。
可以看到,在積極的布局之后,近兩年龍光的城市更新成果已經(jīng)開始兌現(xiàn)。繼2018年,在珠海、佛山成功孵化2個項目后,公司2019年在深圳、惠州又成功孵化了3個項目,合計貨值達1000億元左右。
此外,城市更新項目的兌現(xiàn)同樣體現(xiàn)在了企業(yè)的營收之上。在2018年,龍光一級土地開發(fā)收入實現(xiàn)了從無到有,當(dāng)年營收達到了10.67億元,而進入到2019 年,該部分進一步同比增長359.1%,實現(xiàn)營收49.00億元,同時貢獻了約30億元、18億元的毛利及核心凈利潤,毛利率超過60%,成為龍光2019年業(yè)績的一大亮點。
可以看到,在2019年,憑借極高的利潤率,城市更新業(yè)務(wù)已成為龍光新的業(yè)績增長引擎。
但從另一層面上,業(yè)界也傳來一些擔(dān)憂的聲音,根據(jù)披露,2019年城市更新業(yè)務(wù)49億元的營收均為上半年出售南山項目土地股權(quán)收入所得。有觀點認為,過于集中的收入結(jié)合城市更新周期的不好把控,使得龍光未來一級土地開發(fā)或存在不確定性,甚至財報數(shù)據(jù)也會出現(xiàn)較大波動。
然而,與擔(dān)憂的觀點不同,機構(gòu)卻對于該部分收入普遍表示看好,其中,天風(fēng)證券便表示,受益于龍光在2019年新增的1049萬平城市更新項目面積,未來一級土地開發(fā)收入有望進一步上漲。而中金公司也持有相似觀點,該機構(gòu)預(yù)計在2020年惠州大亞灣項目股權(quán)處置有望為龍光帶來額外25億元-30億元的一級土地開發(fā)利潤,推動公司盈利在高基數(shù)的基礎(chǔ)上繼續(xù)實現(xiàn)同比增長。
而稍早前龍光管理層的表態(tài),也顯示其對舊改節(jié)奏把控的充足信心!拔磥3年城市更新業(yè)務(wù)可貢獻當(dāng)年約20%的核心利潤。”
在信心背后,依靠的或是龍光在舊改領(lǐng)域多年積累的經(jīng)驗。
從“舊廠改造”到“舊村改造”
回顧龍光的發(fā)展史,城市更新并不是一個“陌生”的詞匯。在2000年,776畝的汕頭城中村改造項目曾幫助龍光一舉坐穩(wěn)了汕頭的龍頭地位,也確定了龍光在城市更新領(lǐng)域的“熟手”身份。
事實上,對于城市更新項目,這名“熟手”同樣有著自己的取舍。在2019年中期,龍光的城市更新項目中,舊廠改造項目成為了絕對多數(shù),占據(jù)了約60%的比例。
一直以來,在城市更新的標(biāo)簽中,與“高毛利”如影隨形的似乎永遠有“拆遷難”與“時間長”。據(jù)券商研究顯示,目前行業(yè)龍頭在深圳舊改項目孵化周期約在5年左右。不過,熱衷舊廠改造的龍光,周期卻顯著快于行業(yè)整體水平,在其已完成孵化的5個項目來看,從獲取到孵化完成平均時間僅在2年。
對此,龍光管理層曾指出,舊工廠基本都是單一業(yè)態(tài),而且是市場化的商業(yè)行為,價格談攏就可以拿下;相對來講舊村前期投入少,但存在較大的不確定性,開發(fā)周期也會比較長。
有業(yè)內(nèi)人士表示,在“舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房”三舊改造中,開發(fā)商參與舊村、舊廠改造的積極性更高。其中,相較而言,城中村、城邊村的拆除重建,存在統(tǒng)一村民意見以及提升容積率等一系列難題,同時也需要較長的開發(fā)周期;而對于單一權(quán)利主體的“舊廠改造”,房企則可以直接通過協(xié)議受讓或收購公司股權(quán)獲得,跳過了一些相對繁復(fù)環(huán)節(jié)。
可以看到,在龍光近兩年完成的舊改項目中,普遍為舊廠改造。例如,在2019年順利完成孵化的僑城東項目,便是龍光在2017年11月以及2018年6月,以合計約百億元的價格購得。顯然,舊廠改造是龍光在長周期的城市更新領(lǐng)域中,找到了一個極為有利的切入點。
但值得一提的是,從近年來數(shù)據(jù)來看,相較于舊廠改造,大灣區(qū)內(nèi)城市的舊村改造訴求增長愈發(fā)迅猛。《2019廣東“三舊”改造和城市更新發(fā)展報告(2019年白皮書)》顯示,自2016年以來,廣東省全省舊村改造完成面積已連續(xù)4年超過舊廠改造面積,而從數(shù)量上看,近兩年完成的舊村改造數(shù)量也出現(xiàn)了大幅增長,在2017年的128個接連躍至2018年、2019年的205個及336個。
與此同時,行業(yè)的格局也或因此發(fā)生一些變化。基于大灣區(qū)充沛的需求潛力以及改善毛利率下行的迫切訴求,近年來,越來越多房企涌入了大灣區(qū)的城市更新領(lǐng)域,企業(yè)獲取城市更新項目的難度也在不斷增長。
在此背景下,曾更青睞于舊廠改造的龍光,亦加大了舊村改造項目的獲取,可以看到,在今年獲取的諸多東莞城市更新項目中,無論是剛剛獲得的沙頭社區(qū),還是廈邊舊村、沙邊舊村居住類城市、板石(南埔)村改造片區(qū)、大朗鎮(zhèn)黃草朗社區(qū),其城市更新內(nèi)容均涉及舊村改造。
顯然,在城市更新這條突圍之路上,龍光依然不乏挑戰(zhàn)。而依靠舊廠改造已經(jīng)實現(xiàn)不俗成績的龍光,能否在舊村改造同樣取得優(yōu)異表現(xiàn),繼續(xù)獲得出色的戰(zhàn)果,藍鯨房產(chǎn)將持續(xù)觀察。
來 源: 藍鯨財經(jīng)
編 輯:liuy