在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長的手段愈發(fā)勢弱，房地產(chǎn)市場也由“增量開發(fā)”為代表的增量時(shí)代，逐步進(jìn)入到以“存量運(yùn)管”為標(biāo)志的存量市場。城市更新作為城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，正在一步步登上歷史舞臺(tái)。

　　而隨著城市更新賽道的開啟，佳兆業(yè)（HK：01638）、富力（HK：02777）等規(guī)模房企紛至沓來，其紛紛希望能夠通過提前布局，抓住行業(yè)未來風(fēng)口。同時(shí)，隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程從原來的“粗放式發(fā)展”時(shí)期進(jìn)入“精細(xì)化運(yùn)營”時(shí)代，各參與城市更新發(fā)展的企業(yè)，也逐漸在時(shí)間的長河中找到了自己的定位，并努力推動(dòng)城市更新向前邁進(jìn)。

　　房企搶灘大灣區(qū)

　　隨著房地產(chǎn)增量市場天花板的見頂，單純憑借傳統(tǒng)的招拍掛方式獲取土地，已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張胃口。城市更新政策的出臺(tái)，為房企布局一二線城市，提供了新的思路。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前，品牌房企半數(shù)已經(jīng)參與到城市更新領(lǐng)域。但由于城市更新項(xiàng)目存在開發(fā)周期長、難度大等特點(diǎn)，勇于在公開市場公布企業(yè)城市更新布局?jǐn)?shù)據(jù)的企業(yè)并不多。藍(lán)鯨房產(chǎn)根據(jù)上市房企2019年年報(bào)、半年報(bào)披露數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在TOP100房企中，僅有19家企業(yè)披露了城市更新的參與情況。

　　值得注意的是，在19家披露數(shù)據(jù)的房企中，在城市更新領(lǐng)域布局最多的，既不是號(hào)稱“舊改大王”的佳兆業(yè)，也不是以舊改起家的富力地產(chǎn)，而是以收并購著稱的融創(chuàng)中國（HK：01918）。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月29日，融創(chuàng)中國舊改等協(xié)議狀態(tài)的土地儲(chǔ)備約7327萬平方米。知名房企研究院嚴(yán)躍進(jìn)對藍(lán)鯨房產(chǎn)直言，在房地產(chǎn)市場競爭下半場，融創(chuàng)中國加緊布局城市更新，顯然不甘于目前的銷售排名，希望借助城市更新發(fā)力，更上一層樓。

　　同時(shí)，藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，從房企城市更新的布局來看，城市更新的浪潮從華南卷起也不無道理。

　　以佳兆業(yè)為例，從第一個(gè)舊改項(xiàng)目深圳桂芳園起航，經(jīng)過20年的發(fā)展，佳兆業(yè)穩(wěn)步成長為以大灣區(qū)為中心，輻射全國的行業(yè)龍頭。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年佳兆業(yè)城市更新投拓項(xiàng)目19個(gè)，截至2019年12月31日，其尚未納入土儲(chǔ)的舊改占地面積同比增長33%至3987.3萬平米，大灣區(qū)舊改占地面積占比達(dá)到99%，其中深圳占27%，廣州占36%，中山占22%；而富力地產(chǎn)誕生之初便是在廣州進(jìn)行舊廠改造，坊間更是流傳著這樣一句話“廣州每一根倒下的煙囪背后，都有富力的身影�！�；就連2019年剛剛布局城市更新業(yè)務(wù)的龍湖（HK：00960），也將首秀舞臺(tái)，選在了大灣區(qū)。

　　大灣區(qū)逐漸成為各房企廝殺城市更新的戰(zhàn)場。

　　“去房地產(chǎn)思維”促進(jìn)城市更新發(fā)展趨于精細(xì)化

　　不過，雖然城市更新的幾十萬億市場規(guī)模十分誘人，但其開發(fā)周期長和前期投入大的特點(diǎn)，也不容忽視。這也對布局城市更新的企業(yè)的資金實(shí)力，提出了更高的要求。

　　對此，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身資產(chǎn)實(shí)力以及發(fā)展要求，實(shí)踐出了3條參與城市更新的路徑。

　　其一、是以佳兆業(yè)、富力為代表的獨(dú)立運(yùn)作模式。佳兆業(yè)成立佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)，開創(chuàng)了城市更新與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、配套運(yùn)營、財(cái)富管理、文化旅游、物業(yè)運(yùn)營協(xié)調(diào)發(fā)展大格局，強(qiáng)化城市更新項(xiàng)目的品牌內(nèi)在。20年的開發(fā)改造經(jīng)驗(yàn)，成功打造了平湖佳兆業(yè)廣場、佳兆業(yè)·山海城、深圳佳兆業(yè)金沙灣國際樂園等標(biāo)桿項(xiàng)目。富力地產(chǎn)也于2019年正式成立城市更新集團(tuán)；其二、則以收并購為主。如龍湖上海華涇天街商業(yè)項(xiàng)目，是其通過收并購后進(jìn)行改造開業(yè)的天街項(xiàng)目；其三、是通過合作形式參與城市更新。如碧桂園（HK：02007）佛肇區(qū)域公司與順控集團(tuán)共同成立順德城市更新平臺(tái)公司，專門針對順德村級(jí)工業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目拓展、開發(fā)運(yùn)營、金融服務(wù)等方面開展工作。

　　而值得注意的是，由于城市更新還涉及到規(guī)劃、定位、招商、運(yùn)營等復(fù)雜的業(yè)務(wù)鏈條，房地產(chǎn)企業(yè)除參與模式上存在不同之外，由于開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)主體、規(guī)模、原用地功能等不同，也使得城市更新項(xiàng)目各具特色，且類型繁多。

　　嚴(yán)躍進(jìn)對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，按城市更新改造的對象劃分，房企參與城市更新主要包括老舊商業(yè)區(qū)改造、工業(yè)區(qū)改造、住宅小區(qū)改造、歷史文化街區(qū)改造、城中村改造等類型。

　　也正因此，房企在參與城市更新的過程中，不能夠簡單的復(fù)制開發(fā)模式，也增加了工作的難度。

　　以萬科（SZ:000002）為例，2017年，為響應(yīng)深圳對城中村改造的政策，萬科提出“萬村計(jì)劃”，即通過對村民住房的簽約、改造，轉(zhuǎn)化為長租公寓出租。然而，由于長租公寓盈利模式的不明確，“萬村計(jì)劃”很難在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利，2019年，該計(jì)劃被全面叫停。

　　但“萬村計(jì)劃”的失利，并不代表萬科城市更新的實(shí)力。在永慶坊項(xiàng)目的打造過程中，萬科從村民意愿出發(fā)，即保留了街區(qū)原有的建筑風(fēng)貌和歷史文化肌理，也引入了重創(chuàng)辦公、特色商業(yè)等現(xiàn)代化因素，成為了城市更新中的標(biāo)桿項(xiàng)目。

　　富力地產(chǎn)也是如此。2007年富力集團(tuán)主導(dǎo)的廣州獵德舊村改造項(xiàng)目，僅用3年時(shí)間，便將便將獵德村這個(gè)原本貧困落后的“城中村”打造成廣州第一個(gè)舊改“土豪村”。然而，富力地產(chǎn)在對2012年拿下的茅崗村進(jìn)行改造時(shí)，因部分村民改造意愿未統(tǒng)一，原本承諾2019年交付的回遷房，至今仍未完工。

　　每一個(gè)城市更新項(xiàng)目都具備自己獨(dú)特的個(gè)性。對此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長、房訊控股董事長劉凱曾在公開場合表示，企業(yè)在完成城市更新的過程中，需要具備科技驅(qū)動(dòng)能力、產(chǎn)業(yè)迭代能力、創(chuàng)意和設(shè)計(jì)能力以及資產(chǎn)管理能力的綜合能力�；蛟S只有“去地產(chǎn)化思維”，才能做好城市更新。

　　在政策支持和土地資源緊缺背景下，城市更新成為房企參與一二線房地產(chǎn)市場的重要途徑之一。未來隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，房企必然通過城市更新進(jìn)一步加大企業(yè)與城市發(fā)展的融合。

 來 源： 藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)

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