2020年立春已過，但房企的春天，沒有到來。
疫情之下，全國超百座城市倡議或要求暫停開放售樓處。輾轉(zhuǎn)至線上蓄客的房企陷入被動(dòng)局面。
國家衛(wèi)健委2月6日通報(bào)，2月5日0～24時(shí)，31個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)報(bào)告新增確診病例3694例，累計(jì)報(bào)告確診病例28018例。
作為華中地區(qū)的中心城市，武漢在過去數(shù)年里都是眾多全國性房企布局的核心城市。第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，全國前二十強(qiáng)房企，湖北省銷售額占全國銷售額比基本維持在4%~6%之間。即使比例較低的融創(chuàng)中國（01918.HK），也在2019年接連大手筆“掃貨”補(bǔ)倉，將武漢納入重點(diǎn)戰(zhàn)略城市。
一場(chǎng)疫情給住房銷售按下了暫緩鍵，也讓現(xiàn)金流緊張的民營房企首當(dāng)其沖陷入困境。大手筆加倉的房企短期內(nèi)也將因?yàn)榫蘖抠Y金沉淀于此，而飽受資金鏈困擾。
盡管數(shù)位受訪者認(rèn)為，剛需和改善需求只會(huì)遲到不會(huì)缺席，武漢城市基本面不改。但隨著疫情持續(xù)，一季度房企業(yè)績(jī)受影響幾乎是受訪者共識(shí)，3月份更被視為上半年業(yè)績(jī)能否修復(fù)的分水嶺。
當(dāng)然，能給予當(dāng)下房企希望曙光的還有來自金融財(cái)政、地產(chǎn)監(jiān)管、融資等方面的寬松預(yù)期。
必爭(zhēng)之地
2019年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積、土地成交價(jià)款分別同比下降11.4%、8.7%，武漢仍實(shí)現(xiàn)了全年供應(yīng)建面、成交建面、成交樓面均價(jià)等房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)指標(biāo)的逆勢(shì)增長(zhǎng)。
以土地出讓金為例，綜合中國指數(shù)研究院、湖北中原研究部的數(shù)據(jù)來看，武漢這一指標(biāo)近年持續(xù)攀升，2019年錄得超1600億元，是僅次于杭州、蘇州的全國第三大熱點(diǎn)二線城市。住房銷售套數(shù)與銷售面積連續(xù)9年位居全國前三。
從各大房企的舉動(dòng)也可管窺武漢市場(chǎng)的重要性。
早在2009年以前，萬科、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國恒大、碧桂園等一線房企便相繼入駐武漢。尤其是近五六年間，武漢大力發(fā)展電子信息、智能制造裝備、汽車等持續(xù)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，降低落戶門檻及購房要求， 百萬大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)等，通過組合拳策略提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。中梁控股、正商集團(tuán)、融信中國、建發(fā)股份等一批新面孔陸續(xù)亮相湖北。
綜合多個(gè)機(jī)構(gòu)2019年度數(shù)據(jù)，并參照克而瑞“2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200”來看，全國前二十強(qiáng)房企，湖北省銷售額占比基本維持在4%~6%之間。比例較低的有融創(chuàng)中國，為1.72%；相對(duì)較高的有碧桂園、保利發(fā)展、金地集團(tuán)。
本地房企雖然銷售金額整體低于全國性房企，但銷售比重較高。其中，奧山控股、福星惠譽(yù)為代表的本地民營房企，來自本省的銷售比重均超過40%。2019年，也屬于武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫之年。
武漢曾在2018年出臺(tái)歷史最嚴(yán)限價(jià)政策，導(dǎo)致土拍市場(chǎng)流拍、延期現(xiàn)象頻現(xiàn)。伴隨時(shí)間對(duì)政策的“消化”，推行用地預(yù)申請(qǐng)模式等，本就覬覦該市場(chǎng)的房企在2019年大手筆補(bǔ)倉。這方面的代表企業(yè)有融創(chuàng)中國、華夏幸福等。
融創(chuàng)中國在2019年以單獨(dú)或者聯(lián)合體等形式在武漢“掃貨”超十幅地塊，耗資超234.4億元。
華夏幸福以116億元的底價(jià)競(jìng)得武漢兩宗地塊的土地使用權(quán)。這是華夏幸福2019年新增的首個(gè)“商業(yè)辦公項(xiàng)目”，更是南方總部在二級(jí)市場(chǎng)的首個(gè)項(xiàng)目，擬建金融中心。而這兩宗地塊臨近武漢超高地標(biāo)綠地中心。
類似的還有美的置業(yè)，于2019年首次進(jìn)入湖北市場(chǎng)，便耗資超50億元在武漢拿地，屬于少見的手筆。
“北上廣深拿地越來越難，類似于武漢、成都、杭州、重慶這樣的強(qiáng)二線城市可以說是前三十強(qiáng)房企的必爭(zhēng)之地，也是必須守住的市場(chǎng)�！币患曳科蟮娜A中地區(qū)負(fù)責(zé)人士表示，房企無論是拼規(guī)模還是拼盈利，武漢都算得上房企進(jìn)行區(qū)域布局的優(yōu)質(zhì)棋子。
超過60家百強(qiáng)房企進(jìn)駐武漢，一方面，房企在武漢拿地的難度水漲船高；另一方面，也促使更多寄望進(jìn)入華中市場(chǎng)的房企向武漢郊區(qū)、武漢周邊、湖北其他城市下沉。
以擅長(zhǎng)打造和運(yùn)營金融總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的開發(fā)商金融街為例，幾乎未曾缺席武漢土拍，但也僅能落子武漢市江夏區(qū)等郊區(qū)地塊。中國恒大、綠地控股、中梁控股等均在湖北鄂州、隨州、黃岡等四五線城市展開布局。
寄望三月“翻盤”
突然來襲的疫情迫使疫情重災(zāi)區(qū)湖北省內(nèi)交通、商業(yè)、娛樂等全線停止。合肥、福州、南京、杭州等超過100個(gè)城市倡議或要求暫停開放售樓處。房企錯(cuò)失春節(jié)后至元宵節(jié)的返鄉(xiāng)置業(yè)、旅游市鎮(zhèn)置業(yè)的重要窗口期。
多家布局湖北省的房企告訴第一財(cái)經(jīng)記者，疫情當(dāng)前，員工安全防護(hù)成首要任務(wù)，該停的工作必須停。據(jù)悉，絕大多數(shù)房企首先關(guān)閉售樓部的區(qū)域，便是湖北。
“目前，一方面是保證公司員工尤其是疫區(qū)員工人身安全；另一方面，盡可能地通過捐款、捐物幫助疫區(qū)渡過難關(guān)�！比趧�(chuàng)中國內(nèi)部人士表示。
除了捐款捐物、對(duì)租戶減租免租，在多個(gè)省份推遲返工響應(yīng)下，中國恒大等多個(gè)房企均將員工開工日期再度予以延后。
碧桂園、融創(chuàng)中國、綠城控股等房企正通過線上渠道獲客。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房子與其他商品差異化大、線下購房屬客戶習(xí)慣等，線上售房轉(zhuǎn)化率低，售房效果并不明顯。房企的銷售普遍陷入被動(dòng)局面。
以“湖北市場(chǎng)的銷售額排名靠前，但相比于長(zhǎng)三角、珠三角市場(chǎng)在公司業(yè)績(jī)‘盤子’的分量來說，湖北市場(chǎng)重要性靠后”，對(duì)于武漢等樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)基本面整體看好的保利發(fā)展人士也直言，“疫情的沖擊是全行業(yè)性質(zhì)的”。
克而瑞新近公布的2020年1月百強(qiáng)房企銷售額，除萬科、金地集團(tuán)、金科股份（000656.SZ）等實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，銷售增速整體下行。
“1、2月歷來是房企的銷售淡季，前兩月銷售額大概占全年10%。疫情引發(fā)的停售對(duì)2月影響最大，今年三四月的‘小陽春’大概率泡湯。” 華南地區(qū)一家房企營銷人員表示。
中指市場(chǎng)研究總監(jiān)曹晶晶也表達(dá)了類似觀點(diǎn)。“相比于SARS時(shí)期，當(dāng)下GDP增速趨緩、行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)大幅增長(zhǎng)的動(dòng)力明顯減弱、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管政策基本面更嚴(yán)格，這次的疫情對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)大一些�！�
幾乎多位受訪企業(yè)和業(yè)內(nèi)人士均將3月視為能否改變上半年銷售局面的關(guān)鍵點(diǎn)。
“一季度中3月份為傳統(tǒng)旺季，占一季度銷售額接近一半。如果疫情3月仍未解除，上半年估計(jì)銷售額很難修復(fù)�！币患也季趾钡貐^(qū)的房企董秘辦人士透露，公司目前也是根據(jù)疫情動(dòng)態(tài)調(diào)整對(duì)應(yīng)的經(jīng)營決策，動(dòng)態(tài)跟進(jìn)評(píng)估疫情可能對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生的影響。
受疫情影響，諸多新問題接踵而來。中指企業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理白彥軍指出，比如，房企開工的節(jié)奏和時(shí)間延后，交付項(xiàng)目也會(huì)延后，這幾乎是全行業(yè)不可回避的問題。同時(shí)，線上蓄客如何實(shí)現(xiàn)線下轉(zhuǎn)化，也是房企當(dāng)前需要攻克的核心難題。
高債房企進(jìn)一步承壓
至2019年末，資金緊張已然是困擾房地產(chǎn)行業(yè)的首要問題。疫情當(dāng)前，本就現(xiàn)金流吃緊的房企不得不直面更殘酷的資金鏈挑戰(zhàn)。
天風(fēng)地產(chǎn)根據(jù)2019H1報(bào)表數(shù)據(jù)，32家典型房企的現(xiàn)金/短債覆蓋倍數(shù)72%，自由現(xiàn)金流/短債為-18%�？傮w而言，房企短債償債能力不強(qiáng)。
白彥軍指出，若疫情持續(xù)，民營房企短期現(xiàn)金流會(huì)受到比較明顯的影響，接連而來的還有股價(jià)的波動(dòng)、全年房屋竣工和交付面積的下降、股權(quán)質(zhì)押難題等。
換言之，短期負(fù)債較高的民營房企將成為疫情沖擊的首輪對(duì)象。具體到湖北市場(chǎng)來看，諸如以奧山控股為代表的本地中小民營房企，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力整體較弱。此前公布的招股書顯示，凈資本負(fù)債比率2016-2018年分別錄得316.5%、568.9%和283.1%。
此外，2019年武漢土地市場(chǎng)“大贏家”的融創(chuàng)，及大手筆拿地的華夏幸福、美的置業(yè)等企業(yè)，項(xiàng)目沉淀在手中短期內(nèi)難以回籠現(xiàn)金，對(duì)區(qū)域公司的短期資金鏈也將構(gòu)成挑戰(zhàn)。因?yàn)樵跇I(yè)內(nèi)人士看來，鑒于疫情對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裨斐傻男睦韯?chuàng)傷較大，武漢以及湖北的房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)，將慢于其他省市。
華發(fā)股份人士表示，由于線下售樓處關(guān)閉，整個(gè)行業(yè)一季度業(yè)績(jī)料都會(huì)受到影響，“一方面，公司要看疫情的進(jìn)展；另一方面，公司后續(xù)復(fù)工之后會(huì)采取加推、促銷、加快現(xiàn)金回款等其他方式對(duì)沖疫情的影響。”
而放眼到中長(zhǎng)期來看，數(shù)位受訪人士對(duì)于武漢在內(nèi)的湖北市場(chǎng)保持著相對(duì)樂觀的態(tài)度。
“長(zhǎng)期還是要看城市基本面。相比于重慶、成都等二線城市來說，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不遜色的武漢，人口基數(shù)大且大學(xué)生群體超百萬，近年留漢的大學(xué)生人數(shù)成遞增之勢(shì)，剛需和改善需求旺盛�！比A發(fā)股份人士表示，只要武漢城市基本面沒有變化，居民的需求只會(huì)延后，不會(huì)消失。
作為對(duì)資金端、政策端高度敏感的行業(yè)，能夠緩解房企憂慮的另一塊壓艙石，或許是金融財(cái)政、地產(chǎn)監(jiān)管等方面的寬松預(yù)期。例如，央行近兩日投放流動(dòng)性累計(jì)達(dá)1.7萬億元，也給予了部分房企信心加持。
“當(dāng)前疫情背景下，一些高周轉(zhuǎn)的企業(yè)也會(huì)面臨比較大的資金問題，建議房企積極響應(yīng)政策，做好預(yù)案�！� 白彥軍續(xù)稱。
喜憂參半的是，中國恒大、融創(chuàng)中國、龍湖集團(tuán)、碧桂園、新城控股等少數(shù)房企趕在2020年1月窗口期累計(jì)發(fā)行超百億美元債。諸如，中國恒大于1月中旬一方面將A股上市期限延長(zhǎng)一年；另一方面，又發(fā)行了60億美元票據(jù)。這為等待疫情散去，“春天”來臨的房企提供了騰挪的空間。
來源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：liu
