優(yōu)質(zhì)土地獲取難，存量資產(chǎn)更受關(guān)注

　　物流地產(chǎn)在前期“跑馬圈地”的快速發(fā)展中，存量已達到一定的量級，據(jù)物聯(lián)云倉平臺收錄數(shù)據(jù)顯示，全國高標倉存量已超過1.4億㎡。高標倉在前期規(guī)劃建設(shè)同質(zhì)化程度高，地理位置是影響其發(fā)展的關(guān)鍵，因此選址拿地是核心。當前優(yōu)質(zhì)地段的土地有限，另一方面近年來受城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃調(diào)整，加上倉儲行業(yè)本身特性的影響，政府傾向于引入 “三高”企業(yè)，即高科技、高產(chǎn)值、高稅收的企業(yè)。優(yōu)質(zhì)土地獲取難讓物流地產(chǎn)商發(fā)展受限，物流地產(chǎn)新增供應增速放緩，更多關(guān)注存量市場。

　　收購、并購整合物流地產(chǎn)成主流

　　受國內(nèi)倉儲物流用地限制和城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型等需求的影響，獲取優(yōu)質(zhì)倉儲物流一手用地難度加大，主流的物流地產(chǎn)商在過去幾年，頻頻通過收并購擴大物流倉儲規(guī)模，這標志著國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)逐步從增量市場高速發(fā)展轉(zhuǎn)向存量市場轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展階段，物流地產(chǎn)進入存量整合階段。

　　表 1 部分物流地產(chǎn)收購、并購事件

　　數(shù)據(jù)來源：公開資料 物聯(lián)云倉數(shù)字研究院整理

　　物流地產(chǎn)市場承壓，轉(zhuǎn)型升級勢在必行

　　物流園區(qū)的盈利主要來自三個方面，即租金收入、增值服務收益其他收益。其中租金收入是物流地產(chǎn)主流的收入方式，也是相對穩(wěn)定的資金來源，通常高標準倉儲租賃年租金漲幅在2%~5%。當前，三年新冠疫情給經(jīng)濟帶來的沖擊尚未完全消退，“消費降級”的概念不斷被提及，倉儲租賃需求的三駕馬車電商、三方物流、高端制造業(yè)，受消費弱復蘇的影響，從2022年第一季度到2023年第二季度，新增倉儲需求有限，五大城市群整體平均租金均呈下降的態(tài)勢，市場承壓。

　　圖 1 五大城市群2022年Q1~2023年Q2物流地產(chǎn)平均租金情況

　　數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院

　　物流地產(chǎn)在前期發(fā)展過程中，行業(yè)準入門檻相對不高，高標倉又具備較高的可復制性，導致規(guī)模化發(fā)展時期同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，功能設(shè)施和盈利模式較為單一。近幾年受到全球經(jīng)濟下行、貿(mào)易摩擦和新冠病毒疫情的影響，不少租戶縮短租賃面積和租賃周期，傳統(tǒng)依靠收租的經(jīng)營模式已經(jīng)不能滿足企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，部分企業(yè)經(jīng)營面臨困難，迫切需要拓展新的業(yè)務模式和盈利點，轉(zhuǎn)型升級勢在必行。

　　物聯(lián)云倉助力物流地產(chǎn)存量運營提升

　　企業(yè)的運營能力決定企業(yè)能否通過提高出租率實現(xiàn)業(yè)務規(guī)模擴張。與傳統(tǒng)的物業(yè)公司和招商代理公司相比，物聯(lián)云倉擁有的大數(shù)據(jù)平臺、智慧園區(qū)系統(tǒng)，能更好地運用科技手段，為客戶提供一站式、標準化的資產(chǎn)管理服務，實現(xiàn)物流與數(shù)字化、智能化的有機融合

　　圖 2 物聯(lián)云倉物流園區(qū)資產(chǎn)服務內(nèi)容

　　三階段、全方位、立體化構(gòu)建核心競爭優(yōu)勢

　　項目立項階段

　　物聯(lián)云倉根據(jù)項目需求，進行從市場研判到風險防控的全流程咨詢服務，提供項目研究規(guī)劃報告，提高項目決策的科學性和針對性。業(yè)務涵蓋區(qū)域物流、物流節(jié)點和企業(yè)物流，囊括公路、鐵路、港口等物流基礎(chǔ)設(shè)施，涉及電商、大宗、食品、服飾、應急、化工等細分領(lǐng)域。服務產(chǎn)品包括市場調(diào)研、行業(yè)分析、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、智慧園區(qū)設(shè)計、建筑規(guī)劃設(shè)計、招商代理等。

　　項目運營階段

　　針對物流園區(qū)運營，依托自主開發(fā)的智慧園區(qū)SaaS系統(tǒng)，構(gòu)筑智慧運營中心(IOC)，提供全方位、高水平的一站式數(shù)字化物業(yè)管理服務，在物業(yè)服務中融入智能化平臺，實現(xiàn)“一網(wǎng)統(tǒng)管，一庫統(tǒng)計，一屏統(tǒng)觀，一鍵統(tǒng)辦”，促進線上線下服務融合發(fā)展，全面提升物業(yè)服務質(zhì)量，推動物業(yè)增值運營。

　　圖片3 物聯(lián)云倉數(shù)字化招商資源

　　此外物聯(lián)云倉具備專業(yè)化招商團隊，從開端解決招商難題。根據(jù)品牌賦能的要求，物聯(lián)云倉將協(xié)助客戶開展VI設(shè)計和形象展示策劃，并可以授權(quán)項目使用物聯(lián)云倉的品牌或標識，開展高質(zhì)量的線上線下的項目宣傳和推廣，實現(xiàn)高效精準的招商，招租率優(yōu)于行業(yè)平均水準。

　　同時，物聯(lián)云倉擁有頂級的物流倉儲大數(shù)據(jù)云平臺，構(gòu)筑了堅實的大數(shù)據(jù)基石，形成了立體、高滲透的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡，可以提供全量、多維、動態(tài)的數(shù)據(jù)服務，幫助客戶準確及時完整地掌握項目周邊競品信息和區(qū)域市場狀況。

　　圖 4 物聯(lián)云倉立體、高滲透的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡

　　項目成熟階段

　　物聯(lián)云倉擁有完善的倉儲大數(shù)據(jù)平臺和成熟的渠道資源，能夠為物流園區(qū)提供賣方代理服務，完善項目退出機制，幫助業(yè)主實現(xiàn)部分或全部資產(chǎn)變現(xiàn)，推動行業(yè)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　存量競爭時代，物聯(lián)云倉提供的物流園區(qū)全生命周期的物流資產(chǎn)服務，采用更加靈活多變服務方式，豐富和提升物流園區(qū)運營服務內(nèi)容及水平，助力企業(yè)在物流地產(chǎn)市場上不斷增強核心競爭力。