商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度旨在保障預(yù)售資金安全，確保項目順利竣工交付，維護購房者合法權(quán)益。記者3日從長沙市住建局獲悉，市政府辦公廳日前出臺《關(guān)于進一步加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》。
根據(jù)《通知》，長沙將對全市商品房預(yù)售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式，強化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式，要求購房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購房款，全部通過監(jiān)測專戶存入到監(jiān)管賬戶，對資金流向進行全程監(jiān)測，對項目工程建設(shè)款實施重點監(jiān)管，保證資金“留在項目、留在當?shù)亍保瑑?yōu)先用于項目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項目竣工交付，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
監(jiān)管：設(shè)專戶對預(yù)售資金進行全程監(jiān)測
商品房預(yù)售資金監(jiān)管是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行，對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶。
《通知》對涉及商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)部門和單位職能職責進行了明確。具體而言，市住建部門作為預(yù)售資金監(jiān)管部門，負責資金監(jiān)督管理，建立健全預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)；市房屋交易管理中心具體負責事務(wù)性工作。中國人民銀行長沙中心支行負責管理商業(yè)銀行辦理預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）的開立、變更和撤銷業(yè)務(wù)，指導(dǎo)監(jiān)管銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作。湖南銀保監(jiān)局負責對監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。監(jiān)管銀行負責預(yù)售資金的撥付，撥付前，應(yīng)核實項目的工程進度，并根據(jù)工程進度、資金使用計劃以及三方協(xié)議的約定，進行嚴格審核。
《通知》明確，預(yù)售資金監(jiān)管期限，自取得商品房預(yù)售許可證起至房屋竣工驗收備案止。取得商品房預(yù)售許可證前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)選擇一家符合預(yù)售資金監(jiān)管條件的商業(yè)銀行作為監(jiān)管銀行，交易中心依據(jù)監(jiān)管部門的授權(quán)，按規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管三方協(xié)議，對監(jiān)管賬戶的設(shè)立及預(yù)售資金收存、支出和解控等具體事宜進行約定。
長沙將設(shè)立市房屋交易資金監(jiān)測專戶的子賬戶，作為預(yù)售資金監(jiān)測專戶（以下簡稱監(jiān)測專戶），對預(yù)售資金的交存和支出進行監(jiān)測。購房人交存的定金、首付款、商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購房款等預(yù)售資金，應(yīng)全部通過監(jiān)測專戶存入到監(jiān)管賬戶；辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時，預(yù)售資金應(yīng)按要求存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的支付，也應(yīng)通過監(jiān)測專戶進行。
支出：對工程建設(shè)款重點監(jiān)管，確�！傲粼陧椖俊�
商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源，也是項目建設(shè)的重要資金來源�！锻ㄖ芬�(guī)定，對確保項目竣工交付所需的建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款等與本項目工程建設(shè)密切相關(guān)的款項，實施重點監(jiān)管。
重點監(jiān)管資金額度如何確定？市住建局相關(guān)負責人介紹，根據(jù)長沙實際情況，本著既有利于推進項目建設(shè)，又有利于營造良好營商環(huán)境的宗旨，依據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額、項目交付使用條件及工程進度等因素，結(jié)合商品房銷售價格進行綜合確定，重點監(jiān)管資金額度為預(yù)售資金總額的20%；主體驗收后，重點監(jiān)管額度不得低于預(yù)售資金總額的10%；房屋竣工驗收備案后，方可解除全部預(yù)售資金的監(jiān)管。
重點監(jiān)管額度內(nèi)的資金，為重點監(jiān)管資金。為了減輕開發(fā)商負擔，《通知》還明確，開發(fā)企業(yè)可憑銀行出具的見索即付性獨立保函等額替代重點監(jiān)管資金，保函有效期至少應(yīng)超過項目預(yù)計竣工驗收備案時間2個月。如項目未能按期完工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)辦理保函的延期手續(xù)，否則，應(yīng)當補足重點監(jiān)管資金。
《通知》明確，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金應(yīng)首先用于項目的工程建設(shè)。重點監(jiān)管資金必須用于支付該項目的建設(shè)工程價款和材料設(shè)備款；非重點監(jiān)管資金，在保證項目工程進度和房屋按期竣工交付的前提下，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。買賣雙方解除商品房買賣合同的，已存入監(jiān)管賬戶的購房款可退還給原購房人。
所有預(yù)售資金，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃；按照“留在項目、留在當?shù)亍钡脑瓌t，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自將資金挪作他用，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得擅自抽調(diào)。
此外，為增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流動性，企業(yè)在取得預(yù)售許可證1個月后，已售房價款未能達到預(yù)售資金總額的40%，在確保已售房價款留足20%后，可將其余預(yù)售資金用于本項目的工程建設(shè)。
系統(tǒng)：建立解控臺賬，加強資金流向流量監(jiān)控
記者了解到，市住建局目前已建立預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行、貸款銀行、公積金管理中心、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門均須與預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)對接，實現(xiàn)相關(guān)數(shù)據(jù)的實時交換。
《通知》規(guī)定，監(jiān)管銀行應(yīng)加強對預(yù)售資金流向和流量的監(jiān)控，建立預(yù)售資金解控臺賬，實時將監(jiān)管賬戶內(nèi)資金收存、支出的銀行流水反饋至預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)。區(qū)住建部門應(yīng)及時將預(yù)售資金監(jiān)測監(jiān)管情況報轄區(qū)政府掌握，履行好屬地責任，做好項目的日常監(jiān)管和風險防控工作。監(jiān)管部門應(yīng)加強對監(jiān)測專戶和監(jiān)管賬戶的動態(tài)管理。
各監(jiān)管部門如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行、貸款銀行等存在違規(guī)行為的，應(yīng)及時進行查處，監(jiān)管銀行有違反預(yù)售資金監(jiān)管要求的，依約定取消其監(jiān)管資格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)定或未按三方協(xié)議約定收存、支出和使用預(yù)售資金，或提供虛假材料支出預(yù)售資金的，監(jiān)管部門可根據(jù)約定對其進行處理，依法依規(guī)將其違法違規(guī)行為作為不良信息記入到市住建部門信用信息管理系統(tǒng)。
來源：長沙晚報
編輯：wangdc
