2022年1-5月份,商品住宅銷(xiāo)售面積下降28.1%,商品住宅銷(xiāo)售額下降34.5%,即使4-5月各地因城施策發(fā)布了了諸多市場(chǎng)刺激政策,但從目前來(lái)看效果遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期,不僅開(kāi)發(fā)商不好過(guò),地方GDP不好過(guò),行業(yè)的參與方也不好過(guò),中介行業(yè)尤為表現(xiàn)敏感:頭部企業(yè)縮減門(mén)店、裁員的消息不絕于耳。例如貝殼,平臺(tái)店鋪數(shù)量為45777家,同比減少2940家,幅度為6%,我愛(ài)我家撤出合肥、煙臺(tái)和長(zhǎng)沙,終止三城的加盟業(yè)務(wù)……如何在低迷的市場(chǎng)讓中介尤其是經(jīng)紀(jì)人存活下來(lái)?

　　在傳統(tǒng)的地產(chǎn)中介行業(yè)交易鏈條中,房源、客源是經(jīng)紀(jì)人的生產(chǎn)資料,而所有平臺(tái)幾乎又把房源、客源、經(jīng)紀(jì)人作為了自身的生產(chǎn)資料,而暖暖房屋把自身定義為所有參與方的生產(chǎn)資料和工具。

　　以貝殼為例:

　　“真房源”—貝殼以真房源作為核心競(jìng)爭(zhēng)力,隨著住建部門(mén)政策的完善,如房源“核驗(yàn)碼”的普及,掛牌房源信息真實(shí)性逐漸得到官方的保證,部分城市官方推出了業(yè)主直賣(mài)房源,如成都、深圳等城市,二手房買(mǎi)家有了更多的渠道選擇及保障,真房源將不會(huì)再是貝殼的獨(dú)家資源及噱頭;同理,對(duì)于58同城系安居客等以收取端口費(fèi)為盈利模式的經(jīng)紀(jì)人獲客平臺(tái),對(duì)于經(jīng)紀(jì)人房源發(fā)布的要求也更會(huì)更高。

　　ACN經(jīng)紀(jì)人合作模式—貝殼通過(guò)加盟的方式基于房源共享調(diào)動(dòng)各中介公司和經(jīng)紀(jì)人的積極性;一方面,隨著市場(chǎng)下行,貝殼2.7%左右的傭金費(fèi)率高于業(yè)內(nèi)平均水平,而房產(chǎn)作為大宗交易傭金增加的購(gòu)房成本不是小數(shù),在整體市場(chǎng)失去了客戶吸引力;另一方面,ACN模式的副作用開(kāi)始凸顯。由于交易量減少,加盟費(fèi)用、貝殼平臺(tái)分傭等成本居高不小,中介公司和經(jīng)紀(jì)人們?yōu)榱吮Ｕ献陨淼氖杖?不再積極共享房源信息。協(xié)作交易涉及的人員較多,成交的時(shí)間成本拉長(zhǎng),由此對(duì)經(jīng)紀(jì)人收入結(jié)算也造成影響。

　　政策調(diào)控、市場(chǎng)下行、行業(yè)生變…如何應(yīng)對(duì)新的變化?如何快速的響應(yīng)用戶及市場(chǎng)的需求?如何滿足交易多方更高的服務(wù)需求?再紅海的市場(chǎng)也會(huì)有新鮮血液的注入,正如馬化騰所說(shuō):互聯(lián)網(wǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是生死時(shí)速 ,從來(lái)沒(méi)有先來(lái)后到一說(shuō):上海的大房鴨、北京的反手猴通過(guò)交易服務(wù)費(fèi)打包的方式,不再提及傭金比例,大幅降低交易成本,都用他們自己的方式在改良傳統(tǒng)中介模式,而他們?cè)诋?dāng)?shù)財(cái)孬@頗豐,有不小的影響力;最近暖暖科技旗下的暖暖房屋APP正式上線,相對(duì)于傳統(tǒng)的中介模式,不乏創(chuàng)新和亮點(diǎn):

　　亮點(diǎn)1:業(yè)主房源掛牌—暖暖房屋正式把業(yè)主掛牌房源作為做一種獨(dú)立的房源展示,為買(mǎi)賣(mài)雙方提供了直接的溝通交流平臺(tái),交易信息更加透明,交易決策流程也會(huì)更快,運(yùn)營(yíng)方僅收取最多買(mǎi)家600元的平臺(tái)技術(shù)服務(wù)費(fèi),相對(duì)傳統(tǒng)傭金比例似乎可忽略不計(jì)。

　　亮點(diǎn)2:全平臺(tái)協(xié)作模式—不同于貝殼ACN模式,暖暖房屋減少了協(xié)作方,同時(shí)把協(xié)作主動(dòng)權(quán)以及傭金比例設(shè)置留給經(jīng)紀(jì)人(公司),最大限度調(diào)動(dòng)經(jīng)紀(jì)人的積極性;因?yàn)榭驮从善脚_(tái)流量帶來(lái),為了提高交易效率,平臺(tái)僅對(duì)帶看服務(wù)強(qiáng)制要求經(jīng)紀(jì)人房源公開(kāi)協(xié)作,任何執(zhí)行帶看服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人將獲得100元/次的帶看收益。

　　亮點(diǎn)3:在線搶單模式—平臺(tái)的服務(wù)訂單分為咨詢服務(wù)單、帶看服務(wù)、交易服務(wù)、金融服務(wù)、交割服務(wù),由買(mǎi)家根據(jù)需求購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)服務(wù)后形成訂單并進(jìn)入訂單池,入駐的經(jīng)紀(jì)人會(huì)員通過(guò)在線搶單的模式獲得該訂單,對(duì)于經(jīng)紀(jì)人會(huì)員在搶單機(jī)會(huì)次數(shù)、獲得訂單數(shù)量沒(méi)有限制,意味著經(jīng)紀(jì)人在服務(wù)時(shí)間不沖突的前提下可同時(shí)執(zhí)行多個(gè)服務(wù)訂單,讓經(jīng)紀(jì)人的收益最大化。

　　亮點(diǎn)4:超低端口費(fèi)+平臺(tái)不分傭—通過(guò)搶單模式經(jīng)紀(jì)人在平臺(tái)獲得訂單后開(kāi)始服務(wù),服務(wù)結(jié)束后由服務(wù)對(duì)象在線提交服務(wù)反饋,平臺(tái)根據(jù)服務(wù)結(jié)果反饋把相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用結(jié)算給經(jīng)紀(jì)人,結(jié)算傭金時(shí)間更短,同時(shí),平臺(tái)除收取經(jīng)紀(jì)人入會(huì)費(fèi)用(約1元/天)以外,后期不會(huì)對(duì)經(jīng)紀(jì)人在發(fā)布房源、推廣位置等常用功能環(huán)節(jié)設(shè)置收費(fèi),無(wú)論新房還是二手房平臺(tái)不分傭、扣傭,讓經(jīng)紀(jì)人(公司)的收益最大化。

　　亮點(diǎn)5:菜單式按需購(gòu)買(mǎi)—不同于傳統(tǒng)的二手房中介收費(fèi)模式,暖暖房屋把中介服務(wù)購(gòu)買(mǎi)的主動(dòng)權(quán)、自由權(quán)交還給買(mǎi)家,買(mǎi)家根據(jù)自身的需要購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)的服務(wù),就好比在餐廳吃飯,想吃什么點(diǎn)什么;雖然還是按照固定比例收取費(fèi)用,但充分保障了買(mǎi)家的自主權(quán)。

　　亮點(diǎn)6:中介服務(wù)監(jiān)督—經(jīng)紀(jì)人在訂單結(jié)算后必須由服務(wù)對(duì)象提交反饋后方可結(jié)算傭金,通過(guò)這種方式提高經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的達(dá)成率和服務(wù)水準(zhǔn),同時(shí),反饋還將從多個(gè)維度評(píng)估經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)水平并形成后臺(tái)數(shù)據(jù),將直接影響經(jīng)紀(jì)人在線搶單效率,直白說(shuō)就是服務(wù)水平反饋評(píng)價(jià)高,那么經(jīng)紀(jì)人在平臺(tái)就有機(jī)會(huì)搶得數(shù)量更多、傭金更高的服務(wù)單;平臺(tái)對(duì)于經(jīng)紀(jì)人采取“嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出”機(jī)制:經(jīng)紀(jì)人須提供實(shí)名認(rèn)證、從業(yè)資格證等證件,驗(yàn)核通過(guò)方使用平臺(tái)功能,對(duì)于平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人違規(guī)1次則可能被取消服務(wù)資格并永久拉黑。

　　亮點(diǎn)7:房屋直租—房東直租的房源放眼整個(gè)行業(yè)都屈指可數(shù),因?yàn)榉繓|直租不能帶來(lái)直接受益,暖暖房屋把直租作為平臺(tái)一個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù),對(duì)房源采取多重驗(yàn)核確保為房東直租,目的就是要填補(bǔ)市場(chǎng)空白,為租賃雙方帶來(lái)更多的交易選擇。

　　暖暖房屋APP作為傳統(tǒng)中介服務(wù)市場(chǎng)的一個(gè)新生力量,他們的產(chǎn)品設(shè)定是否能經(jīng)得起市場(chǎng)考驗(yàn)還是個(gè)未知數(shù),從業(yè)務(wù)邏輯上看,他們不僅要做類(lèi)似安居客的流量平臺(tái),還要做經(jīng)紀(jì)人的開(kāi)放協(xié)作平臺(tái),還要做第三方的服務(wù)監(jiān)督平臺(tái),說(shuō)他們“要做中介的中介”一點(diǎn)不為過(guò);但暖暖房屋不以中介傭金作為收益來(lái)源避開(kāi)了與整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)交易鏈條上利益關(guān)聯(lián)方的矛盾,不僅能在經(jīng)紀(jì)人服務(wù)監(jiān)督上做到公平、公正,同時(shí)也能在這條賽道上走得更遠(yuǎn),

　　整體來(lái)看:暖暖房屋平臺(tái)不參與中介服務(wù),自身運(yùn)營(yíng)成本很低,把“降低不動(dòng)產(chǎn)交易成本作為江湖使命”在產(chǎn)品設(shè)計(jì)及邏輯上表現(xiàn)得淋漓盡致,從暖暖房屋的愿景“打造不動(dòng)產(chǎn)全生命周期自主管理平臺(tái)”中大概能對(duì)他們的野心略知一二。

　　樓市將何去何從?不可質(zhì)疑的是“穩(wěn)”將是大趨勢(shì)、新常態(tài):樓市交易量、價(jià)齊穩(wěn),不會(huì)大起大落,在可見(jiàn)的交易份額里面,誰(shuí)真心為用戶考慮誰(shuí)就能獲得用戶的最終選擇,我們拭目以待。

　　部分素材來(lái)源:

　　1.澎湃:巨虧17億,又遭渾水狙擊,貝殼找房何去何從?

　　2.中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng):北京止跌,深圳腰斬:二手房交易里的樓市江湖

　　3.ZAKER:2021 年十大“失意”互聯(lián)網(wǎng)公司