商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源。商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度旨在保障預(yù)售資金安全，確保項(xiàng)目順利竣工交付，保護(hù)購房者合法權(quán)益。當(dāng)前形勢(shì)下，在保障資金安全和“保交樓”的基礎(chǔ)上，有必要按照4月29日中央政 治局會(huì)議要求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。合理釋放預(yù)售資金，提高商品房預(yù)售資金使用效率，將有助于緩解房企短期資金壓力，穩(wěn)定市場(chǎng)信心，實(shí)現(xiàn)行業(yè)良性循環(huán)。
商品房預(yù)售資金是指購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付給房地產(chǎn)開發(fā)商的購房款，也就是購房者需要“先交錢，后收房”。房企須將預(yù)售資金按一定比例存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用，且隨著項(xiàng)目施工進(jìn)度撥付。商品房預(yù)售資金監(jiān)管能夠?qū)彿空哔Y金起到保護(hù)作用。個(gè)別城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金，延遲交房、爛尾樓等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，侵害了購房者合法權(quán)益。因此，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管勢(shì)在必行。
與此同時(shí)，在把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出位置的大背景下，各地有必要從供需兩端發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在供給端，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，有助于緩解企業(yè)流動(dòng)性緊張，提升房企的現(xiàn)金支配力。發(fā)揮預(yù)售資金對(duì)穩(wěn)定活躍企業(yè)現(xiàn)金流的作用，是不少
房企的呼聲。
現(xiàn)實(shí)情況中，如果把預(yù)售資金卡得過緊，不利于房企有效運(yùn)用資金，釋放經(jīng)營活力；而如果監(jiān)管不到位，則可能出現(xiàn)爛尾樓。在“保交樓”的基礎(chǔ)上穩(wěn)定活躍房企現(xiàn)金流，需要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。當(dāng)前，對(duì)于地方政府而言，在保證預(yù)售資金安全的前提下，優(yōu)化監(jiān)管是必要之舉，應(yīng)更好把握原則性和靈活性，松緊適度。
今年2月份，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)，通過招標(biāo)確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責(zé)任、建立信息共享機(jī)制、確定首末撥付節(jié)點(diǎn)等舉措，規(guī)范和完善了商品房預(yù)售資金監(jiān)管。
在此基礎(chǔ)上，近一段時(shí)間對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化的城市逐漸增多。5月份以來，就有10多個(gè)城市以多項(xiàng)舉措優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。
有的城市適度降低監(jiān)管資金比例，如海南省�？谑幸�(guī)定，對(duì)信用良好的企業(yè)，適度降低監(jiān)管重點(diǎn)資金的比例；江西省景德鎮(zhèn)市將中心城區(qū)重點(diǎn)監(jiān)管資金節(jié)點(diǎn)監(jiān)管額度下調(diào)20%，這有助于將更多資金釋放給企業(yè)，便于企業(yè)靈活調(diào)配使用。有的城市增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)，如江蘇省常州市將監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)從完成主體工程的二分之一調(diào)整為三分之一及三分之二，有助于企業(yè)更早提取撥付資金，體現(xiàn)了監(jiān)管的精準(zhǔn)性。有的城市允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金，如江蘇省徐州市、吉林省長(zhǎng)春市、吉林市都規(guī)定可以采取保函替代項(xiàng)目資本金現(xiàn)金。有的城市依據(jù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)實(shí)行差異化管控，如安徽省宿州市加強(qiáng)企業(yè)信用考核和應(yīng)用，分類降低預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。
值得注意的是，商品房預(yù)售資金監(jiān)管的底線仍是確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的按時(shí)交付，更大程度維護(hù)購房者合法權(quán)益。預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范化應(yīng)使得預(yù)售資金真正實(shí)現(xiàn)從拿地開發(fā)到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監(jiān)管。
優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管并不是通過合理釋放資金過度刺激房地產(chǎn)投資或消費(fèi)，強(qiáng)化監(jiān)管也不能控制或遏制房地產(chǎn)發(fā)展，進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，應(yīng)有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使商品房預(yù)售資金的治理方式更加現(xiàn)代化，更符合市場(chǎng)規(guī)律。
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