延期一周后，北京第二輪集中供地在六一兒童節(jié)迎來(lái)收官。經(jīng)過(guò)預(yù)掛牌、線上競(jìng)價(jià)兩輪預(yù)熱后，7宗地塊于線下上演拉鋸戰(zhàn)。
魏各莊仍難逃流拍命運(yùn)
5月31日線上公布結(jié)果中，首次增設(shè)“全齡友好社區(qū)”的豐臺(tái)右安門(mén)街道亞林西地塊毫無(wú)懸念的由華潤(rùn)置地以74.7億元吞下。
為響應(yīng)今年《政府工作報(bào)告》精神號(hào)召，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)在豐臺(tái)右安門(mén)街道亞林西地塊、順義薛大人莊地塊、順義新城第19街區(qū)地塊以及昌平北七家平西府地塊中增加“全齡友好社區(qū)”建設(shè)要求。需增建滿(mǎn)足老年人日常需求的經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施（不低于500平方米不超過(guò)1000平方米），需自持且不得改變用途。
有鑒于此，南二環(huán)外、城八區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)本應(yīng)讓該地塊成為爭(zhēng)相追捧的焦點(diǎn)，卻因配建面積占比近五成導(dǎo)致利潤(rùn)有限令其變?yōu)楠?dú)角戲。
不過(guò)，由此產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)也隨之顯現(xiàn)，原定于6月1日參與線下競(jìng)拍的昌平北七家鎮(zhèn)平坊地塊，因華潤(rùn)置地的退出，意外由大悅城+中鐵房地產(chǎn)聯(lián)合體以底價(jià)23億元競(jìng)得。
同樣，以石景山為“準(zhǔn)主場(chǎng)
”的中海，聯(lián)合石景山區(qū)國(guó)資委旗下的石泰集團(tuán)以26.6億元競(jìng)得石景山區(qū)衙門(mén)口棚戶(hù)區(qū)地塊。7.95萬(wàn)元/平方米的指導(dǎo)價(jià)與隔壁由融創(chuàng)+招商+北京城建+石泰集團(tuán)聯(lián)合打造的長(zhǎng)安悅璽相比稍有優(yōu)勢(shì)。
此外，在豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)魏各莊FT00-0503-L01地塊接連流拍后，即便是經(jīng)歷過(guò)預(yù)掛牌的洗禮并有當(dāng)?shù)卮鍖倨髽I(yè)漢誠(chéng)重德報(bào)名托底，但作為曾備受矚目的青龍湖板塊的近鄰，本輪仍難逃流拍的命運(yùn)。
同樣是經(jīng)過(guò)預(yù)掛牌選拔的朝陽(yáng)孫河鄉(xiāng)前葦溝地塊，最終或因臨近金盞板塊，價(jià)差小利潤(rùn)有限等問(wèn)題使得其難以與首開(kāi)+卓越+旭輝的青云上府等項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)無(wú)緣賽場(chǎng)。
民企中報(bào)名地塊最多的龍湖，在首日中以24.4億元底價(jià)摘得豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)東河沿兩兄弟中的FT00-0202-0011地塊。而另一宗FT00-0202-0003地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)流拍。
小瓦窯趕超太陽(yáng)宮成黑馬
參與線下競(jìng)拍的7宗地塊中，太陽(yáng)宮新區(qū)D區(qū)0210-029地塊是各方議論的焦點(diǎn)。從區(qū)域位置來(lái)看，地塊處于北三環(huán)與北四環(huán)之間，與地鐵10號(hào)線太陽(yáng)宮站相鄰，人大附中朝陽(yáng)分校也在其周邊范圍內(nèi)。
天然的價(jià)格優(yōu)勢(shì)也是該地塊廣受追捧的主要原因。在競(jìng)滿(mǎn)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額10%后，其售價(jià)將在指導(dǎo)價(jià)13萬(wàn)/平方米的基礎(chǔ)上打九折至11.7萬(wàn)/平方米，倒掛周邊二手房的16萬(wàn)/平方米。
但在競(jìng)價(jià)開(kāi)拍前，北京住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化采用裝配式建筑的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售許可要求的通知》 (征求意見(jiàn)稿)，為進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，鼓勵(lì)裝配式建筑發(fā)展，自通知發(fā)布之日起，采用裝配式建筑的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目辦理預(yù)售許可時(shí)不作建設(shè)形象進(jìn)度要求。
受此前該政策的反向影響，勢(shì)在必得的綠城等多家房企選擇退出競(jìng)價(jià)與該地塊擦肩而過(guò)。
最終，經(jīng)首次搖號(hào)后，大悅城+廈門(mén)國(guó)貿(mào)獲得上限報(bào)價(jià)66.815億元?dú)w屬權(quán)，溢價(jià)率15%。后經(jīng)競(jìng)報(bào)10%政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額后轉(zhuǎn)入搖號(hào)方式確定競(jìng)得人為中建玖合。
太陽(yáng)宮地塊的臨時(shí)“降溫”，為小瓦窯地塊添了一把柴。憑借13家競(jìng)價(jià)單位數(shù)量以及地塊自身價(jià)格利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)，小瓦窯地塊成為了本輪土拍中的黑馬。
最終，經(jīng)首次搖號(hào)確認(rèn)招商為26.45億元上限報(bào)價(jià)人后，該地塊轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積程序，溢價(jià)率15%。經(jīng)二次搖號(hào)確認(rèn)后電建+首鋼以26.45億元+30000平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積競(jìng)得該地塊。
昌平平西府作為壓軸由華潤(rùn)+葛洲壩組成的央企聯(lián)合體以44.16億元+1000平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積競(jìng)得。而順義薛大人莊地塊因觸及競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積上限成為了本輪土拍中唯一的懸念。
競(jìng)價(jià)看財(cái)力 拍地靠運(yùn)氣
與以往不同的是，北京此輪土拍在出讓條件以及出讓方式上均進(jìn)行了優(yōu)化。為防止競(jìng)拍熱度過(guò)于激烈，本輪首增2家或2家以上報(bào)價(jià)時(shí)通過(guò)搖號(hào)競(jìng)得地塊歸屬權(quán)，避免因同時(shí)舉牌耽誤流程造成不良影響。
此外，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的競(jìng)買(mǎi)人須提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書(shū)》。如太陽(yáng)宮地塊，雖減少了因提交高標(biāo)準(zhǔn)方案所造成的時(shí)間成本，但也考驗(yàn)房企的運(yùn)氣。
在掛牌流程上采用前期以預(yù)掛牌的方式摸底市場(chǎng)熱度后，將關(guān)注度較高的地塊“轉(zhuǎn)正”并進(jìn)行線上競(jìng)價(jià)。競(jìng)價(jià)結(jié)束后，根據(jù)報(bào)名情況將地塊分為流拍、底價(jià)成交、和線下競(jìng)價(jià)產(chǎn)生競(jìng)得人三種形式。
從本次參拍企業(yè)來(lái)看，依舊以國(guó)央企為主、民營(yíng)為輔。其中，北京本土房企的參與熱情依舊高漲，土拍老將首開(kāi)獨(dú)立報(bào)名10宗地塊，北京建工報(bào)名11宗地塊，民營(yíng)房企中龍湖、懋源、潤(rùn)澤以及混改企業(yè)萬(wàn)科等均有參與。
從土拍結(jié)果來(lái)看，流拍和底價(jià)成交地塊多位于配套尚不成熟的區(qū)域，亦或是周邊競(jìng)品項(xiàng)目去化不理想的位置，又或是因?yàn)槔壛松虡I(yè)用地或托幼用地等。房企仍然青睞于短平快且利潤(rùn)空間足夠的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
同時(shí)，由于市場(chǎng)內(nèi)部競(jìng)拍熱度的進(jìn)一步分化，以及競(jìng)拍規(guī)則的多項(xiàng)改變，去化表現(xiàn)不佳的板塊或區(qū)域在此次土拍中受到影響，房企競(jìng)拍意向也會(huì)進(jìn)一步減退。即便是在政府讓利情況下，地塊分化現(xiàn)象仍普遍存在。
結(jié)合政策環(huán)境總體來(lái)看，近期中央和地方雖政策面利好消息不斷，多個(gè)城市也在地價(jià)、保證金繳納比例、土地價(jià)款繳納等多方面降低了土地出讓門(mén)檻。但在疫情影響下，上半年銷(xiāo)售回款進(jìn)度明顯不及預(yù)期，房企現(xiàn)金流仍然吃緊。
來(lái) 源：中國(guó)網(wǎng)
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