近期，在房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)增長雙重低迷的倒逼下，不少城市出臺(tái)了樓市松綁政策，降低了首付成數(shù)，放松或取消了住房限購政策。
僅2022年5月以來，就有南京、長沙、杭州、沈陽、�？凇P(yáng)州、蘇州等數(shù)十個(gè)城市，調(diào)整了限購政策。一些城市還將首套房貸最低首付成數(shù)恢復(fù)為20%，二套最低首付成數(shù)恢復(fù)為30%。
各地從實(shí)際出發(fā)調(diào)整購房政策，在一定程度上得到?jīng)Q策層的支持與確認(rèn)。中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)等還將首套房貸利率下限降低了20個(gè)基點(diǎn)。作為房貸利率參考基準(zhǔn)的5年期及以上LPR也下降15個(gè)基點(diǎn)。因而，首套房貸最低利率現(xiàn)已經(jīng)降至4.25%。雖然房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)空間，但為了市場(chǎng)穩(wěn)定起見，利率調(diào)整一般不會(huì)也不應(yīng)該一步到位。所以客觀地說，當(dāng)前各地樓市松綁政策非常密集，力度也很大，涉及按揭成數(shù)下降、利率下調(diào)、限購松綁或取消等多個(gè)方面。
根據(jù)我國房地產(chǎn)調(diào)控歷史經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)每逢政策松綁或刺激必漲。典型的如：2008年的“四萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后，2009-2010年房價(jià)大漲；2015年底的去庫存政策后，2016-2017年一季度房價(jià)大漲；棚改貨幣化政策后，2017-2018年三四線城市房價(jià)上漲。這些歷史經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，是我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策不敢輕易大幅調(diào)整，并一再強(qiáng)調(diào)要保持政策穩(wěn)定性和定力的原因。
當(dāng)然，目前的情形與歷史上歷次政策松綁或剌激的背景又有很大不同。疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)沖擊是前所未有的，眾多行業(yè)都面臨較大困難。我們可以直接觀測(cè)到受重大影響的有餐飲、旅游等現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)行業(yè)，而其他各類行業(yè)甚至IT產(chǎn)業(yè)也都受到間接的影響。
從穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的松綁也是勢(shì)在必行。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)如果繼續(xù)實(shí)施緊縮性政策，房價(jià)不一定會(huì)自由落體，但是交易會(huì)進(jìn)一步萎縮。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是重要的金融抵押品，以及財(cái)富的重要載體。流動(dòng)性下降對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是巨大的，經(jīng)濟(jì)的疫后復(fù)蘇會(huì)更加困驗(yàn)。在房價(jià)上漲預(yù)期基本消失的條件下，取消一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期性行政管制手段，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的正�；�
當(dāng)前，在房住不炒的前提下，從實(shí)際出發(fā)調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，應(yīng)該是大勢(shì)所趨。對(duì)于本次樓市松綁潮，市場(chǎng)反應(yīng)又是如何？房價(jià)“逢寬松必漲”的歷史是否會(huì)簡單重復(fù)？
對(duì)此，我們根據(jù)2022年5月31日的房價(jià)大數(shù)據(jù)，并與2022年5月15日及4月30日數(shù)據(jù)作比較，作了一系列的房價(jià)短線監(jiān)測(cè)，并改進(jìn)了監(jiān)測(cè)算法，得到如下初步結(jié)論：
一是各地松綁政策尚未見效，市場(chǎng)沒有對(duì)政策變化及時(shí)作出反應(yīng)。絕大多數(shù)樣本城市短期房價(jià)都在繼續(xù)下跌，并沒有出現(xiàn)反彈跡象，分化與差異主要體現(xiàn)在跌速的高低。
二是房價(jià)抗跌程度，基本和城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力及經(jīng)濟(jì)活力正相關(guān)。同為一線城市，北上深房價(jià)僅穩(wěn)中微降，而廣州短期跌幅就要相對(duì)更大。二線城市中，呼和浩特、昆明、太原、鄭州、重慶、蘭州等的短期跌幅，相對(duì)其他城市更大。這些城市多為中西部城市，經(jīng)濟(jì)活力相對(duì)較低。各線城市中，一線城市短期跌幅最小，二線次之，三四線最大。
三是郊區(qū)短期跌幅要大于中心城區(qū)，睡城、衛(wèi)星城短期跌幅要大于中心城市。典型的如北京的睡城河北燕郊，上海的衛(wèi)星城江蘇南通、昆山，深圳的衛(wèi)星城惠州，短期跌幅相對(duì)較大。
四是以旅游、休閑等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市，由于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴于流動(dòng)人口，其跌幅要大于其他城市，典型的如北海等。
基于以上數(shù)據(jù)反映的事實(shí)，我們經(jīng)過分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策松綁后繼續(xù)下滑的原因是多方面的：
首先，受疫情沖擊的影響，各階層收入有所下滑，小企業(yè)主或個(gè)體經(jīng)營戶經(jīng)濟(jì)損失較大。而住房所有權(quán)并非剛需，為了保持資金流，這些群體在當(dāng)前更偏向于賣房套現(xiàn)而非買房改善。
其次，社會(huì)公眾對(duì)政策方向持不確定、觀望的態(tài)度，需要等形勢(shì)進(jìn)一步明朗化，才作出購房決策。政策力度最終能有多大，維持多久，目前都有較大不確定性。
第三，政策重點(diǎn)與市場(chǎng)需要存在差異。城市政府出于挽救土地財(cái)政的需要，對(duì)于新房市場(chǎng)比較看重，而對(duì)二手房市場(chǎng)一般并不重視。甚至還有地方為了促進(jìn)新房出售，通過限購、限售等措施限制二手房買賣。但隨著城市化向縱深發(fā)展，城市新市民規(guī)模增長速度下降，市場(chǎng)對(duì)新房的購買力嚴(yán)重萎縮。初次購房比例大幅低，改善性購房才是市場(chǎng)未來主力。而要啟動(dòng)改善性需求，首先要激活二手房市場(chǎng)。因?yàn)楦纳菩孕枨蟮馁Y金需求量大，往往需要賣掉部分或全部已有房產(chǎn)，才有能力購買高一層次的住房。但現(xiàn)有政策對(duì)改善性需求的抑制較大，這也是市場(chǎng)對(duì)政策反應(yīng)不靈敏的原因。
總體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有對(duì)當(dāng)前的政策松綁作出及時(shí)反應(yīng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需要進(jìn)一步的政策支持。
要避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步下滑，可以采取的措施有：
調(diào)整政策方向，重點(diǎn)支持改善性住房需求。
放寬對(duì)于改善性需求的限購和限貸政策。住房限貸政策在具體操作中，主要體現(xiàn)為對(duì)二套及以上住房要求更高的首付比例及收取懲罰性高利率。而居民家庭對(duì)二套及以上住房的需求，實(shí)際上很可能是出于住房改善之目的。一刀切式的要求高首付及懲罰性高利率，在抑制住房投資投機(jī)的同時(shí)，也不利于居民改善性住房需求的釋放。在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，絕大多數(shù)城市住房投資投機(jī)者基本消失，市場(chǎng)對(duì)房價(jià)的預(yù)期也不再是普遍看漲。因而，政策有條件支持居民家庭出于改善之目的購買二套及以上住房。具體可行的措施包括：合理松綁限購；適度調(diào)低二套及以上住房首付比例；取消對(duì)二套及以上住房懲罰性高利率。
改進(jìn)優(yōu)化住房交易增值稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策，更好地支持居民家庭通過低成本換購優(yōu)化住房條件。
改善性住宅一般都被認(rèn)定為非普住宅，要負(fù)擔(dān)更高的交易稅費(fèi)。由于近年房價(jià)上漲而相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)未能及時(shí)跟進(jìn)更新，很多居民普通住宅也被動(dòng)被認(rèn)定為“非普通住宅”，從而造成稅費(fèi)過高換購困難。高交易稅費(fèi)這既不利于居民改善住房條件，也不利于存量住房資源的有效利用。合理調(diào)高非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并建立相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。優(yōu)化住房交易中“滿二”增值稅和“滿五”個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。各地區(qū)和個(gè)人家庭情形千差萬別，很難用“一刀切”式的持有時(shí)間滿二年或五年來判定是否存在住房投機(jī)。研究出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)于合理的住房換購與改善，可以不受“滿二”或“滿五”的限制享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。由于產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間的嚴(yán)重滯后性，如果一定要設(shè)立政策優(yōu)惠時(shí)間節(jié)點(diǎn)，建議以合同備案時(shí)間作為時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
進(jìn)一步推動(dòng)房貸利率的下調(diào)。
受疫情影響，疊加全球經(jīng)濟(jì)增速下滑，社會(huì)平均利潤水平下降，當(dāng)前收入水平難以承受如此高的房貸利率水平。目前的無抵押消費(fèi)貸款，利率都已經(jīng)普遍降至4%以下，與房貸利率水平形成顯著倒掛。房貸利率水平居高不下，與目前的收入增長水平不匹配，造成還貸壓力被動(dòng)增加。如果房貸利率不合理下調(diào)，則只有房價(jià)下降，才能承受還款壓力。當(dāng)前房貸利率雖然略有下調(diào)，但是還沒有下調(diào)到位。存量房貸利率也只有很小的調(diào)整，且大多數(shù)按揭貸款者還沒有享受到利率的下調(diào)。社會(huì)收入水平難以承受較高的房貸利率，這也是部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的重要原因。
（作者鄒琳華為中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長，緯房研究院首席專家）
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
