3月初，鄭州官方祭出穩(wěn)樓市政策，將這座省會(huì)城市推到聚光燈前。取消認(rèn)房又認(rèn)貸、重提貨幣化安置……十余條新政砸向沉寂的市場(chǎng)。

　　從數(shù)據(jù)及個(gè)案看，近三周鄭州樓市改變正在發(fā)生，但還未形成質(zhì)變，市場(chǎng)信心仍在修復(fù)中。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布后，鄭州市場(chǎng)成交量有所回升，二手房上升幅度大于新房。

　　多位當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介稱，3月新政出臺(tái)后，成交量已有所上漲，但房?jī)r(jià)還算穩(wěn)定�！艾F(xiàn)在是量先上去，短期內(nèi)價(jià)格應(yīng)該不會(huì)有多大變化，最快也要等到‘五一’過(guò)后�！�

　　值得注意的是，進(jìn)入2022年，樓市“松綁”的隊(duì)伍不斷壯大，目前有近60個(gè)城市進(jìn)行松綁。諸葛找房研究院認(rèn)為，樓市政策適度放松，將有效緩解部分群體購(gòu)房資金、門(mén)檻限制等壓力，進(jìn)一步釋放購(gòu)房需求。

　　稅費(fèi)變化帶來(lái)的入春跡象

　　近半個(gè)月來(lái)，中介經(jīng)紀(jì)李新的工作陡然忙碌了起來(lái)。在鄭州，他負(fù)責(zé)的一些二手房業(yè)主，開(kāi)始醞釀提高掛牌價(jià)，不過(guò)幅度不大，有的在十萬(wàn)元左右。更明顯的變化是，降價(jià)房源的數(shù)量有所減少。

　　3月1日，鄭州出臺(tái)18條樓市新政，稱對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí)，執(zhí)行首套房貸款政策。

　　多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)后，鄭州市場(chǎng)確實(shí)有所活躍。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，政策發(fā)布后兩周，鄭州新房共成交2819套，較前兩周上升4.3%；鄭州二手房共成交1795套，較前兩周上升10.9%。

　　二手房的稅費(fèi)調(diào)整推動(dòng)了這個(gè)市場(chǎng)的成交。此前，鄭州是全國(guó)除北京外嚴(yán)格執(zhí)行高差額稅的兩個(gè)城市之一，即非滿五唯一的住宅，交易時(shí)差額稅按差額的20%征收。100萬(wàn)購(gòu)入的房子，如果賣(mài)150萬(wàn)，需繳納10萬(wàn)的差額稅。高昂的差額稅下，部分業(yè)主為避免差額稅，變相將這部分稅費(fèi)轉(zhuǎn)移至購(gòu)房者，增加了后者的購(gòu)房成本，導(dǎo)致二手房成交下滑，市場(chǎng)進(jìn)一步冷淡。

　　鄭州新政發(fā)布不久，二手房稅費(fèi)政策便出現(xiàn)調(diào)整。據(jù)貝殼研究院鄭州分院調(diào)研，鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、航空港區(qū)已開(kāi)始執(zhí)行新政，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房時(shí)，無(wú)法提供完整房屋原值、有關(guān)合理費(fèi)用憑證的，按核稅價(jià)的1%征收個(gè)人所得稅。同時(shí)，業(yè)主自己選擇并做出承諾，先選擇稅率再辦理手續(xù)�！斑@標(biāo)志著執(zhí)行了七年的20%差額稅開(kāi)始取消。”克而瑞河南區(qū)域也稱，二手房交易差額稅政策調(diào)整后，鄭州市二手房周均帶看超1.5萬(wàn)組，成交量周均約500組，環(huán)比上漲明顯，不過(guò)依然不敵去年同期。

　　近60城松綁樓市政策

　　鄭州打響樓市調(diào)控“松綁”的槍聲后，已有十余個(gè)城市出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房措施。據(jù)諸葛研究院統(tǒng)計(jì)，截至3月21日，有近60個(gè)城市松綁樓市政策，涉及放松限購(gòu)限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸統(tǒng)計(jì)利率、放松限售限價(jià)等。

　　官方層面，五部委密集表態(tài)，釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)激勵(lì)信號(hào)。財(cái)政部表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件；金融委稱，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。

　　多重政策支持下，全國(guó)房貸利率表現(xiàn)繼續(xù)下行，二手房交易也有所回溫。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月房貸利率降幅創(chuàng)2019年以來(lái)月度最大降幅，82城房貸主流利率下調(diào)，當(dāng)前利率接近2020年三季度的水平。重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)。

　　銀行放款方面，3月百城平均放款周期在一個(gè)月左右，接近前年三季度最快的速度，近五成的城市放款周期不足一個(gè)月。

　　寬松的信貸環(huán)境，有效帶動(dòng)了市場(chǎng)成交。數(shù)據(jù)顯示，3月以來(lái)（3.1~3.17），全國(guó)50城二手房日均成交量，較春節(jié)后日均成交水平增長(zhǎng)約17%；二手房新增帶看客戶量與新增掛牌房源量均有提高。

　　克而瑞認(rèn)為，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，“看得多，買(mǎi)得少”是3月主流心態(tài)。隨著政策利好不斷傳導(dǎo)，居民購(gòu)房預(yù)期迎來(lái)改變，但信心修復(fù)仍需要時(shí)間。從成交來(lái)看，預(yù)計(jì)“金三”成色難以和去年同期相對(duì)比，但較2月預(yù)期企穩(wěn)回升，“銀四”市場(chǎng)表現(xiàn)值得期待�！氨本�、上海、杭州等核心一二線城市市場(chǎng)有望率先轉(zhuǎn)暖，鄭州、濟(jì)南、徐州等二線及強(qiáng)三線城市市場(chǎng)或?qū)⑤唲?dòng)復(fù)蘇�！�

　　目前，一線城市樓市表現(xiàn)較為堅(jiān)挺，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2月份以來(lái)不同城市去化率大于七成的19個(gè)項(xiàng)目中，一線城市上海占5席。

　　國(guó)盛證券則預(yù)計(jì)，地產(chǎn)政策將持續(xù)放松并加大力度，預(yù)計(jì)本輪政策落腳點(diǎn)可能是貨幣端，即新增貸款方面，以及地方政策如鄭州新政，新市民有望享受特殊信貸政策，因城施策有望變相打開(kāi)限購(gòu)限貸空間。

　　來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

編輯：wangdc