嚴區(qū)海表示，在過去的一兩年，互聯網行業(yè)撐住了主要的辦公樓市場，企業(yè)擴張速度快，對辦公樓面積的吸納也非常驚人�！耙话闫髽I(yè)的擴張速度，即便經營再好，面積增長可能也就10%～30%，但互聯網企業(yè)每年能達400%～600%。”

但是，受互聯網行業(yè)整體發(fā)展情況影響，從去年9月份到今天，一些城市的主要商業(yè)租戶由互聯網迅速變成了金融行業(yè)。金融行業(yè)租金支付能力強、擴張性也不錯，但其擴張速度與互聯網企業(yè)的彈性不是一個量級。

除此之外，受到疫情因素的影響，商辦市場的需求也出現下降�！耙咔槠陂g，很多企業(yè)采取線上辦公，有可能很多企業(yè)對辦公的需求是在減少的�！眹绤^(qū)海稱。

劉凱表示，由于上半年新一輪疫情的反復沖擊，商辦市場下滑比較明顯，經濟的支撐也在走弱，市場需求銳減。當前，商辦市場依舊處于“供需博弈僵持”的階段，雖然疫情逐步好轉，但短期內庫存高起、利潤微薄的狀況仍然沒有改善。

在低迷的市場環(huán)境下，有企業(yè)租賃業(yè)務承壓，也有企業(yè)避免了較大波動。

近日，正榮地產發(fā)布盈利警告，預期截至2022年6月30日止六個月將錄得母公司擁有人應占虧損約25億元～30億元。在業(yè)績下降的原因中，有一條便是，商業(yè)地產租賃需求下降，使投資物業(yè)公平價值下降。

在越秀房托公布的半年業(yè)績中，上半年實現經營收入總額為9.44億元，同比增長7%；其中酒店及服務公寓、零售商場等業(yè)務收入減少，但寫字樓業(yè)務收入6.38億元，同比增長37.1%，占總收入比例67.57%，整體出租率為88.8%。

該公司管理層預計，隨著下半年國內疫情穩(wěn)定，寫字樓需求回升，寫字樓市場會較上半年好，亦相信下半年能有更多好消息出來，包括經濟的增長。但對項目收并購，該公司仍保持謹慎態(tài)度，暫時沒有具體的收購計劃。

IPG中國首席經濟學家柏文喜在前述論壇中表示，商業(yè)地產的開發(fā)和運營，需要長期資金、大資金、低息資金支持。但現在，承擔商業(yè)地產開發(fā)運營的主體，多是靠短線、高息、流動性壓力比較大的資金，所商業(yè)地產這個行業(yè)很難做。

他認為，未來行業(yè)將迎來并購整合的新機遇，由具備專業(yè)資產管理和運營能力的機構，去承擔更多持有和運營責任。此外，在運營困難的情況下，更要以流動性為核心，資產證券化和類資產證券化將進入發(fā)展快車道。

整體而言，我國商辦市場仍有很大的發(fā)展空間，下半年也有望迎來恢復期。

嚴區(qū)海稱，中國企業(yè)在辦公樓的投資方面，平均每個員工的使用面積大約7～10平方米，互聯網公司可能還要低，約4～5平方米。對標西方企業(yè)，這個數據在美國約15～20平方米，中國員工的辦公環(huán)境還是有待改善的。

劉凱認為，隨著疫情的緩解，不確定性的下降，疊加房地產市場政策逐步發(fā)力，預計下半年商業(yè)地產市場投資增速和需求增速有望逐月恢復。短期內市場下行空間有限，對部分城市、部分區(qū)域、部分產品還是持看多觀點。

他表示，未來商業(yè)地產新世代面臨著以下五個趨勢：一是從增量時代轉向存量時代，二是從重度開發(fā)轉向重度運營，三是從資產增值轉向資產管理，四是從規(guī)模導向轉向盈利導向，五是從粗放經營轉向精細經營。

來源：仲量聯行

編輯：jinbao