金九銀十正值房企營(yíng)銷(xiāo)季，搶占粵港澳大灣區(qū)購(gòu)買(mǎi)力C位的惠州，率先奏響了營(yíng)銷(xiāo)的號(hào)角，開(kāi)發(fā)商更是紛紛祭出低首付、免息等大旗。
近兩日，多個(gè)熱銷(xiāo)樓盤(pán)實(shí)行首付款打折、備案價(jià)打折、首付款金融貸等促銷(xiāo)方式。其中，類(lèi)似于開(kāi)發(fā)商真金白銀返首付款、備案價(jià)打折的營(yíng)銷(xiāo)“割肉”方式屬于近年少有，令不少市場(chǎng)人士驚呼“打折誠(chéng)意足”、“促銷(xiāo)不做噱頭廣告”等。
開(kāi)發(fā)商賣(mài)力促銷(xiāo)，離不開(kāi)促銷(xiāo)以快速回款的核心訴求。有房企等市場(chǎng)人士表示，盡快賣(mài)掉項(xiàng)目比賺多少，在當(dāng)下要顯得更重要，充分顯示出業(yè)界對(duì)于惠州樓市的高庫(kù)存持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。
熱盤(pán)地板價(jià)頻現(xiàn)
在惠州從事房產(chǎn)中介工作近十年的小王，還是第一次親歷這種新盤(pán)折扣促銷(xiāo)滿(mǎn)天飛的情況。用他的話(huà)來(lái)說(shuō)就是，“（新盤(pán)）如今是地板價(jià)了，開(kāi)發(fā)商實(shí)打?qū)嵶尷薄?/P>
臨近十一假期，小王和他的同行們基本上每天都會(huì)接到十個(gè)左右樓盤(pán)問(wèn)詢(xún)電話(huà)。除了少數(shù)電話(huà)來(lái)自北京、東北等北方區(qū)域，大部分電話(huà)來(lái)自深圳。深圳客在惠州樓市中占據(jù)主導(dǎo)地位。
近日，居住在深圳坪山區(qū)的劉小姐就頻繁接到新房首付款打折、備案價(jià)打折、首付款部分免息等各類(lèi)折扣電話(huà)。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，惠州近段時(shí)間開(kāi)發(fā)商“割肉”促銷(xiāo)的招數(shù)屢見(jiàn)不鮮，并有升級(jí)之勢(shì)。
其中一路較為少見(jiàn)也算實(shí)打?qū)嵶尷拇蛘凼址ó?dāng)屬首付款打折開(kāi)發(fā)商讓利，在當(dāng)?shù)乇环Q(chēng)作“返首付”。具體來(lái)說(shuō)，假設(shè)一套房售價(jià)100萬(wàn)，原來(lái)的首付款三成即30萬(wàn)，70萬(wàn)屬銀行按揭。如今，折扣當(dāng)?shù)�，按揭八七折，即折�?3%。購(gòu)房人30萬(wàn)首付款中，17萬(wàn)由購(gòu)房人承擔(dān)，13萬(wàn)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。相當(dāng)于購(gòu)房者用17萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)了一套100萬(wàn)的新盤(pán)。開(kāi)發(fā)商選擇首付環(huán)節(jié)打折，助力購(gòu)房者上車(chē)，對(duì)于手頭資金緊張的剛需客來(lái)說(shuō)可謂是解燃眉之急，還是有一定吸引力的。
類(lèi)似這種開(kāi)發(fā)商幫購(gòu)房者付首付款的項(xiàng)目，比如臨近深圳的金輝悅步公館、金輝信步雅苑。整體來(lái)說(shuō)，這種真金白銀折讓首付款，調(diào)動(dòng)購(gòu)房者買(mǎi)房的行為，屬于少數(shù)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)舉措。
另一種屬于較多開(kāi)發(fā)商所推行的，由開(kāi)發(fā)商幫助購(gòu)房者牽線(xiàn)搭橋金融機(jī)構(gòu)，折讓首付款�；葜荽蠖鄶�(shù)在售樓盤(pán)推行這種折扣方式。以金地自在城為例，首付最低0.5成，不足的部分由開(kāi)發(fā)商協(xié)助購(gòu)房人進(jìn)行金融貸，免息一年按月還即可。又如，豐谷天璽首付兩成起，免息兩年還清，一次性付款九折。由于開(kāi)發(fā)商合作的信貸金融機(jī)構(gòu)不同，有的金融貸金融機(jī)構(gòu)會(huì)給出類(lèi)似于“免息兩年”、“三年后一次付息”、“按月付息”等靈活多樣的首付款方式，部分項(xiàng)目相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商幫助購(gòu)房者負(fù)擔(dān)起部分信貸款。免息方式多樣，但均緊緊圍繞減輕購(gòu)房者首付款的支付壓力。
也有個(gè)別項(xiàng)目在備案價(jià)上打折扣。以蔚藍(lán)海岸為例，樓盤(pán)備案價(jià)九折，總價(jià)再減20-40萬(wàn)。當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V第一財(cái)經(jīng)記者，購(gòu)房者先付5萬(wàn)定金，鎖定房源。半年后，購(gòu)房者再和開(kāi)發(fā)商面簽并辦理按揭貸款，而樓盤(pán)備案價(jià)將是當(dāng)前價(jià)格的九折。對(duì)于第一財(cái)經(jīng)記者問(wèn)及的“備案價(jià)不是被管制的么，怎么可以打折？”多位人士稱(chēng)，“開(kāi)發(fā)商有辦法重新備案九折的新盤(pán)價(jià)格，購(gòu)房者若有疑慮可隨時(shí)退定金�！�
歷經(jīng)惠州開(kāi)發(fā)商各類(lèi)折扣營(yíng)銷(xiāo)狂轟亂炸之后，深圳人劉霄在剛剛過(guò)去的周六日，驅(qū)車(chē)前往惠州，摸排樓市的大概情況。他告訴第一財(cái)經(jīng)記者，沿著臨近深圳的惠州龍山一路，幾乎甚少見(jiàn)到有未打折的新盤(pán)。
“售樓部雖算不上人挨人的熱鬧，但都有購(gòu)房者，折扣吸引了不少人了解具體情況�！眲⑾稣f(shuō)到。
在當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介、開(kāi)發(fā)商等人士看來(lái)，變著花樣費(fèi)盡心思去打折，更多是寄望快速回款。
“主要是落袋為安，現(xiàn)金為王，怕耗不起�！币晃徊辉妇呙难肫蟮禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商惠州區(qū)域的負(fù)責(zé)人透露，公司在惠州的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)時(shí)間是東莞的三倍，銷(xiāo)量并不樂(lè)觀。今年他所在的房企已經(jīng)暫停在惠州拿地。
“要是說(shuō)往年促銷(xiāo)有畫(huà)大餅的嫌疑，今年不少開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)是實(shí)打?qū)嵉亍钊狻饕彩菫榱速u(mài)掉新房以回款�！盦房網(wǎng)惠陽(yáng)區(qū)域的一位負(fù)責(zé)人表示，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)盡快賣(mài)掉項(xiàng)目比賺多少要顯得更重要。
抄底時(shí)機(jī)已至？
惠州開(kāi)發(fā)商比購(gòu)房者更急切的背后，是惠州樓市的高庫(kù)存。
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截止2021年6月30日，惠州一手住宅庫(kù)存147035套，存量面積1583萬(wàn)㎡，按照近半年每月平均消化速度計(jì)算，去化周期為15個(gè)月，有一定的庫(kù)存壓力。
這種高于周邊其他城市的去化周期并非新現(xiàn)象。近年庫(kù)存高點(diǎn)2019年，去化周期達(dá)11.7個(gè)月。2020惠州市年度成交量大于供應(yīng)量，去化周期縮短為8.4個(gè)月，相較2019年減少了3.3個(gè)月，但仍是粵港澳大灣區(qū)去化周期較長(zhǎng)的城市。惠州近五年一手房的去化周期整體均處于6個(gè)月以上。去化周期長(zhǎng)也令開(kāi)發(fā)商對(duì)惠州土拍保持一定警惕性。
但是綜合樓市供需基本面、購(gòu)房客群來(lái)看，惠州樓市與周邊城市，如深圳、東莞相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)依然顯著。這令它仍具有一定的吸引力，尤其是對(duì)預(yù)算有限的剛需上車(chē)族。
具體來(lái)說(shuō)，從成交量看，惠州一手住宅成交量近五年均在13萬(wàn)套以上，幾乎是深圳的3-4倍。從整體的供需面積對(duì)比看，惠州市場(chǎng)的供需平均處于平衡狀態(tài)。對(duì)應(yīng)的一手住宅成交均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，從2016年的0.88萬(wàn)元/㎡上漲至2020年的1.15萬(wàn)元/㎡，價(jià)格親民。
具體到購(gòu)房人群來(lái)看，作為臨深城市之一，惠州樓市享受著深圳需求外溢所帶來(lái)的紅利，深圳客到惠州置業(yè)的剛需一族比例在不斷上升。今年8月“惠八條”政策出臺(tái)，正式對(duì)惠陽(yáng)、大亞灣兩區(qū)實(shí)行限購(gòu)，被認(rèn)為是將少數(shù)的投機(jī)行為拒之門(mén)外，對(duì)于絕大多數(shù)剛需群體給予了保護(hù)。
在市場(chǎng)人士看來(lái)，作為大深圳都市圈的房?jī)r(jià)洼地，惠州中長(zhǎng)期仍將受到剛需置業(yè)者的追捧，惠州樓市基本面并不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。以?xún)r(jià)格為例，2020年惠州一手住宅成交均價(jià)為11535元/㎡，環(huán)比上漲6.5%，套均總價(jià)為128萬(wàn)元/套。有機(jī)構(gòu)測(cè)算，在惠州置業(yè)的“深圳客”占比超50%。剛需購(gòu)房者花費(fèi)總價(jià)不到兩百萬(wàn)，首付款三四十萬(wàn)，即可每日自駕穿行大亞灣和深圳坪山。雙城生活大軍的隊(duì)伍浩浩蕩蕩，日漸壯大。
對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，可能又是另一番光景。
據(jù)記者了解，受今年新盤(pán)供應(yīng)量大、樓市調(diào)控等制約，即便是價(jià)格領(lǐng)跑惠州樓市的臨深片區(qū)惠陽(yáng)、大亞灣，部分樓盤(pán)價(jià)格也較去年有所下行。有投資惠州大亞灣的多位深圳客告訴第一財(cái)經(jīng)記者，正面臨被新盤(pán)套住的困擾。
一位購(gòu)買(mǎi)了期房的投資客以自身實(shí)例透露，他購(gòu)買(mǎi)了臨深一知名景氣大盤(pán)，今年每平方米單價(jià)較去年下行了2000元。
有投資者告訴記者，樂(lè)于快速轉(zhuǎn)手賺高收益的投資客，是沒(méi)辦法接受惠州樓市的這種爬坡式緩慢上行的投資風(fēng)格，而若是眼光不夠精準(zhǔn)，臨深外、缺乏商業(yè)及產(chǎn)業(yè)支撐的樓盤(pán)，極有可能踩雷低價(jià)值盤(pán)，將投資者套牢。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
