6月18日，國務(wù)院常務(wù)會議召開，確定加快發(fā)展保障性租賃住房政策。人口凈流入的大城市等，允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房。此前，北京、上海、深圳、廈門、南京等多個(gè)城市也相繼發(fā)布“非改租”相關(guān)政策。
“非改租” 一盤關(guān)于存量的大棋
有分析人士指出，在各地發(fā)布“非改租”相關(guān)政策后，國常會再強(qiáng)調(diào)“改建保障性租賃住房”，說明在宏觀調(diào)控層面，增加租賃供應(yīng)的重點(diǎn)或在發(fā)生變化，由新增租賃用地轉(zhuǎn)向與存量改造并重。存量資產(chǎn)和空置資源極有可能成為長期宏觀調(diào)控的靈活手段，在每個(gè)周期的角色都不一樣。這一分析，隨著7月2日國務(wù)院辦公廳正式印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》落地，得到部分印證。
近年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性失衡，幾乎所有的城市都存在商辦、產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)過剩，導(dǎo)致這兩類資產(chǎn)“空心化”，空置率偏高，估值下降。即便是核心城市、核心地段的商辦綜合體，其吸引力也正在減弱。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，流動人口規(guī)模擴(kuò)大，租房需求日益突出。“非改租”政策頻出的背后，是為了存量資產(chǎn)、空置資源與緊缺的租房需求進(jìn)行有效對接，一方面緩解城市住房壓力，另一方面促進(jìn)存量資產(chǎn)流通。
后疫情時(shí)代 中小單體酒店的“空置焦慮”
疫情“黑天鵝”讓不少經(jīng)營效率不高的中小單體酒店難以為繼，據(jù)中國飯店協(xié)會統(tǒng)計(jì)，2020年有超過10萬家中小單體酒店倒閉“退場”，物業(yè)條件不足、競爭環(huán)境激烈、業(yè)態(tài)過于單一、產(chǎn)品服務(wù)落后，成為引發(fā)中小單體酒店倒閉潮的主要原因。即使出售物業(yè)，在目前的行情下也難以取得理想價(jià)格。
而大型酒店集團(tuán)則展現(xiàn)出更強(qiáng)勁的恢復(fù)能力，公開信息顯示，2020年第四季度華住中國的出租率達(dá)80.6%，經(jīng)營數(shù)據(jù)基本恢復(fù)到上年同期水平。華住集團(tuán)通過連鎖管理支持、超1.7億會員體系、多品牌多業(yè)態(tài)組合等方式幫助加盟商共渡后疫情時(shí)代。近期，“非改租”政策頻頻出臺，以宏觀調(diào)控的手段大力支持長租房發(fā)展，則再一次為中小單體酒店業(yè)主、“非住”存量資產(chǎn)持有人提振了信心。
酒店+公寓多業(yè)態(tài)組合 華住城家率先破局
由華住集團(tuán)投資的長租住宿資產(chǎn)運(yùn)營品牌——城家，通過“酒店+公寓”業(yè)態(tài)組合，將需求旺盛的長租與短租相結(jié)合，降低客房空置率，提升收益穩(wěn)定性，幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置的互補(bǔ)，增強(qiáng)抗周期能力。
▲上海某酒店改造前后對比圖
據(jù)了解，上海一家酒店的業(yè)主，將酒店部分樓層改造成城家公寓，改造后RevPAR(每間可售客房收入)由80元提升到120元，出租率長期保持95%以上；周邊2家同檔次酒店出租率則不超過70%，RevPAR不超過100元。由于長租業(yè)務(wù)客源穩(wěn)定，改造后的經(jīng)營效率，幫助曾專注單一業(yè)態(tài)投資的業(yè)主嘗到了甜頭，未來該項(xiàng)目將進(jìn)一步完成整體改造。
注：“整體出租率”是指在同一段時(shí)間內(nèi)該門店公寓業(yè)務(wù)“長租出租率”+“短租出租率”綜合所得
守正出奇 資產(chǎn)持有的攻守道
來自華住的城家管理團(tuán)隊(duì)，深耕住宿行業(yè)超15年以上，積累了深厚的操盤經(jīng)驗(yàn)。
2015年，華住集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長季琦，投資創(chuàng)建城家，布局長租賽道；
2017年，華住集團(tuán)總裁、華住中國CEO、城家董事長金輝，主導(dǎo)城家研發(fā)了國內(nèi)首個(gè)長短租結(jié)合的住宿管理系統(tǒng)（CAS系統(tǒng)）；
2020年，華住集團(tuán)執(zhí)行副總裁、城家CEO王玲，建立大直銷體系，經(jīng)過研發(fā)和試運(yùn)營，于2021年正式推出長租領(lǐng)域首個(gè)私域營銷平臺——橙小推，該平臺上線以來，城家直銷比例提升至90%。
隨著這三次重磅接力，發(fā)展布局、模式互補(bǔ)、直銷賦能三大底層邏輯在技術(shù)驅(qū)動下完成構(gòu)建，
酒店+公寓的發(fā)展布局，主要解決4類資產(chǎn)痛點(diǎn)：
1. 物業(yè)地段不佳：周邊缺乏商圈、景點(diǎn)、會展中心，短租客流不足以支撐投資酒店的，可以改建為長租公寓，對接長租剛需客群。截止2021年第二季度，城家整體出租率保持95%以上，直銷比例達(dá)90%。
2. 物業(yè)體量過大：單一業(yè)態(tài)經(jīng)營導(dǎo)致供應(yīng)房量高于實(shí)際短租需求，拉高客房空置率，城家通過“白領(lǐng)公寓+藍(lán)領(lǐng)公寓+服務(wù)式公寓”的多產(chǎn)品組合方式，或與華住聯(lián)動，提供“酒店+公寓”的多業(yè)態(tài)組合方式，幫助資產(chǎn)持有人實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的投資回報(bào)。
3. 同質(zhì)化競爭：在同業(yè)態(tài)高度集中區(qū)域，市場飽和，競爭激烈，導(dǎo)致部分樓層長期空置，將這些空置樓層改建為“店中店”，城家在2020年全面升級的CAS系統(tǒng)覆蓋長租、短租、長短租三種住宿需求管理和服務(wù)，兼顧“酒店+公寓”組合經(jīng)營方式。
4. 翻新成本壓力：酒店通常每隔5年需要進(jìn)行維護(hù)裝修，以經(jīng)濟(jì)型酒店為例，二次裝修成本約1萬元/間，如需產(chǎn)品迭代升級，單間投入約4-5萬元，工程相對復(fù)雜，工期長短不一。相較下，改建公寓則“輕快”了許多，成本可控，數(shù)日即可繼續(xù)經(jīng)營。
城家于2021年推出全新集中式青年公寓品牌——?jiǎng)?lì)業(yè)，幫助青年人開啟獨(dú)居租房第一步。該產(chǎn)品以“輕配置、低成本、靈活合作”為特色，業(yè)主僅需將物業(yè)有限改造，進(jìn)行輕簡配置，例如需二次裝修的酒店和公寓，單間房改造最低僅需數(shù)千元，便可快速開門營業(yè)。
截止目前，城家旗下已形成包含城家公寓、勵(lì)業(yè)公寓、員宿、CitiGO HOUSE歡閣服務(wù)公寓、Citadines馨樂庭公寓酒店等品牌的產(chǎn)品矩陣，滿足新就業(yè)大學(xué)生、白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、高端商務(wù)人士等細(xì)分客群的長租需求。
即安居也樂業(yè) 奮進(jìn)下個(gè)百年
隨著國家經(jīng)濟(jì)體量的飛升，經(jīng)濟(jì)周期輪動帶來的共振越來越強(qiáng)，每次宏觀調(diào)控都引領(lǐng)著全局，指引著進(jìn)入新周期的方向。
城家，是華住集團(tuán)對接存量物業(yè)，服務(wù)長租需求的重要布局。與“非改租”政策加速落地背后的深意不謀而合：即安居，也樂業(yè)。成就新市民、年輕人的美好生活；同時(shí)推動存量資產(chǎn)價(jià)值再創(chuàng)造。通過業(yè)態(tài)和模式的靈活組合、精細(xì)化的運(yùn)營能力、酒店標(biāo)準(zhǔn)的入住服務(wù)，構(gòu)建行業(yè)發(fā)展新優(yōu)勢，增進(jìn)民生福祉，助力實(shí)踐新的百年奮斗目標(biāo)！
