日前，創(chuàng)富港公布了2020年的經(jīng)營財報。其中，營業(yè)收入5.88億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流1.2億元，凈利4000萬元。在疫情席卷全球，聯(lián)合辦公市場依舊有著諸多動蕩的一年，得此成績，實屬不易。

　　3月底，睿和智庫與創(chuàng)富港創(chuàng)始人薛春有過一次深度溝通，關(guān)于“‘二房東’業(yè)務(wù)以及盈利是否可持續(xù)?未來的辦公到底是怎樣?”諸如此類市場關(guān)心的問題作了探討。

創(chuàng)富港創(chuàng)始人薛春

　　對于行業(yè)發(fā)展和企業(yè)自身業(yè)務(wù)邏輯，薛總很篤定。核心觀點總結(jié)如下：

　　01、行業(yè)的天花板遠(yuǎn)未到達(dá)，所以企業(yè)一定要轉(zhuǎn)型嗎?未必。就好比如果你不會游泳，換個游泳池也不一定行得通。創(chuàng)富港現(xiàn)有業(yè)務(wù)依舊會保持每年30%-50%的業(yè)務(wù)增長。

　　02、很多企業(yè)談輕資產(chǎn)運(yùn)營，創(chuàng)富港會機(jī)會型嘗試，但一定聚焦主營業(yè)務(wù)。輕資產(chǎn)對應(yīng)的是“低風(fēng)險與低收益”，重資產(chǎn)相較于輕資產(chǎn)則是“高風(fēng)險與高收益”。這是一個選擇題，創(chuàng)富港團(tuán)隊有精細(xì)化運(yùn)營的能力，可以選擇、也能承受這樣的高風(fēng)險，去擁抱高收益。

　　03、用動態(tài)的眼光看市場，也要用發(fā)展的眼光看企業(yè)的成長。創(chuàng)富港早期的項目可以盈利，在這輪經(jīng)濟(jì)周期中，盈利是否依然可持續(xù)?答案是一定的。成本端上或許很難鎖定此前較低的租金，但企業(yè)的精細(xì)化能力、IT能力也水漲船高，項目溢價的空間始終存在，甚至更強(qiáng)。

　　04、說到底還是空間很大，市場上優(yōu)質(zhì)項目很多。而創(chuàng)富港從來不跟同行進(jìn)行選盤的價格競爭，只根據(jù)自有財務(wù)模型報價一次。退一步講，市場上都是租約，優(yōu)質(zhì)資源會按周期一波一波釋放出來，都是機(jī)會。

　　05、未來的辦公一定是服務(wù)式，只是大家服務(wù)的客群會不一樣。創(chuàng)富港服務(wù)的就是中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。IT技術(shù)的應(yīng)用在未來也一定是趨勢，只能擁抱。

　　聚集主營業(yè)務(wù)與盈利可持續(xù)

　　回顧創(chuàng)富港的發(fā)展，會發(fā)現(xiàn)其似乎一直在逆著市場做事。比如2015年、2016年正是“雙創(chuàng)”火熱、聯(lián)辦潮涌的時候，創(chuàng)富港的擴(kuò)張反而略顯緩慢。

　　據(jù)薛春介紹，風(fēng)口來時，相較于市場其他品牌100%甚至200%在全國范圍內(nèi)規(guī)�；瘮U(kuò)張，創(chuàng)富港僅新進(jìn)了長沙這一個城市，擴(kuò)張的速度也只是保持在30%左右。而在2018年后，聯(lián)辦遭遇資本寒冬，市場整體遇冷時，創(chuàng)富港卻放開手腳，擴(kuò)張速度由30%提升至50%。

　　薛春認(rèn)為增長速度其實主要取決于兩點：一是團(tuán)隊的管理水平能否跟得上;二是資金可否支持快速的規(guī)模擴(kuò)張。薛春坦言，過去在他的經(jīng)驗里，創(chuàng)富港增長超過50%時，團(tuán)隊管理就很難跟得上，“就得不斷地補(bǔ)窟窿”。

　　“這是一個慢工出細(xì)活的行業(yè)”，薛春表示，做這件事是需要沉下心的，需要把100、1000甚至是10000個細(xì)節(jié)真正的做好，而不是一味追求速度。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至 2020 年 12 月 31 日，創(chuàng)富港全國簽約門店數(shù)量 205 家，全國簽約門店建筑面積合計 28.08 萬平方米。跟同行相比，規(guī)模確實不算是優(yōu)勢。但創(chuàng)富港擁有極強(qiáng)的盈利能力，而且是連續(xù)盈利，超強(qiáng)的盈利能力也是支撐其實現(xiàn)50%增長的基礎(chǔ)。

創(chuàng)富港辦公區(qū)示意圖

　　對于現(xiàn)在市場上提到的“行業(yè)天花板”、“瓶頸”之類的言論，在創(chuàng)富港身上似乎并無奏效�！皠�(chuàng)富港仍將聚焦主營業(yè)務(wù)，在未來3年內(nèi)實現(xiàn)50萬方-60萬方的體量目標(biāo)”。薛春始終認(rèn)為一個企業(yè)應(yīng)該去做擅長的事，而這由企業(yè)的基因決定，創(chuàng)富港會堅持“中資產(chǎn)”的業(yè)務(wù)模式，即便現(xiàn)階段有著“高風(fēng)險”，團(tuán)隊也能承受。

　　盈利是否可持續(xù)?薛春也給出了答案。

　　此前，市場上有聲音提到，2018年對于絕大多數(shù)采取二房東模式的企業(yè)都是一個分水嶺，在這之前拿的項目，可能就盈利，而同樣的項目在這之后，就可能虧損。而這主要是經(jīng)濟(jì)周期的變化所致。也即早期承租的項目(鎖定較低的租金成本)，在租約到期后，創(chuàng)富港是否依然可以保持盈利?

　　薛春認(rèn)為，市場在發(fā)展，企業(yè)也在成長�！岸�房東”業(yè)務(wù)核心在于“通過設(shè)計改造以及運(yùn)營服務(wù)能力提升租金水平，從而獲取租金差價”。創(chuàng)富港在這么多年的發(fā)展過程中，無論是在投拓、設(shè)計改造、招商營銷以及精細(xì)化運(yùn)營管理各個方面都有了成長，其實盈利能力更強(qiáng)了。

　　比如創(chuàng)富港已經(jīng)形成了自己的一套業(yè)務(wù)邏輯，如在物業(yè)選擇上，創(chuàng)富港錨定核心城市、核心區(qū)域;并且從不與同行做選盤的價格競爭，一切從自己的財務(wù)測算出發(fā);精細(xì)化運(yùn)營管理保證出租率90%以上等等。

　　未來的辦公一定是服務(wù)式

　　空間即服務(wù)，薛春認(rèn)為，未來的辦公一定都是服務(wù)式，只不過大家服務(wù)的客群不一樣，創(chuàng)富港服務(wù)的主要還是創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。

　　“現(xiàn)在很多企業(yè)都以服務(wù)頭部企業(yè)、大客戶為榮”，薛春表示，這并不一定就是正確的。大客戶自然意味著穩(wěn)定以及大面積的快速去化，但在創(chuàng)富港的經(jīng)驗里，“大面積導(dǎo)致的結(jié)果反而是利潤的降低，穩(wěn)定和支付能力強(qiáng)一定會伴隨著其他的‘負(fù)面’因素”。

　　這同樣是一個風(fēng)險溢價概念，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的不穩(wěn)定和高風(fēng)險自然會帶來高收益，追根究底還是取決于企業(yè)是否有駕馭風(fēng)險的能力。

　　針對這部分客群，薛春認(rèn)為，提供“高性價比”的空間和服務(wù)是關(guān)鍵。 “要契合創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的特征，他們需要的是低成本的創(chuàng)業(yè)�！笔袌錾�，創(chuàng)富港的單個工位價格普遍低于1000元，而實行低價策略主要源于低成本優(yōu)勢。“同行一個工位的面積是我的兩倍，同時我們的裝修等成本也比同行便宜50%甚至100%”。

　　薛春舉了一個例子，以辦公用的大班椅為例，從最初的1.6米長不斷降為1.4米、1.2米，直到目前的標(biāo)配0.9米。

　　服務(wù)方面，創(chuàng)富港提供的是最基礎(chǔ)的，同時也是創(chuàng)業(yè)企業(yè)的剛需，比如注冊、工商、財稅等會員服務(wù)。據(jù)統(tǒng)計，2020年，創(chuàng)富港的會員收入占比25%。

　　據(jù)薛春介紹，創(chuàng)富港還在嘗試一些更深度的服務(wù)，比如社群服務(wù)，于2019年在深圳試點了“創(chuàng)享邦”，把深圳所有的會員連在一起，基本每周都有活動，讓會員交朋友、相互學(xué)習(xí)。

　　這其實也可以算作服務(wù)的延伸以及與會員企業(yè)持續(xù)保持粘性的一種行為。創(chuàng)富港目前提供的是2人間-5人間以及10人間-20人間的產(chǎn)品，當(dāng)企業(yè)成長起來后，即使沒有符合要求的線下空間可提供，卻依然可以通過平臺上的服務(wù)進(jìn)行持續(xù)鏈接。

　　“我一直想做的一件事，是把服務(wù)鏈接拉長、終身化�！毖Υ和嘎�，預(yù)計在5、6月份會發(fā)布社群服務(wù)平臺和“方圓間”服務(wù)體系。

創(chuàng)富港內(nèi)部示意圖

　　IT不是假概念，只能擁抱

　　創(chuàng)富港的出租率一直維持在高水平，一個成熟門店的標(biāo)準(zhǔn)，同行的出租率是70%以上，而創(chuàng)富港則是90%。2020年，因為遭遇疫情黑天鵝，在2月底、3月初創(chuàng)富港出租率降至84%以下，到6月份才重新恢復(fù)到90%的水平。

　　創(chuàng)富港持續(xù)的高出租率，正是得益于IT技術(shù)的高投入�！癐T是未來趨勢，必須得擁抱”�？v觀2020年財報，也能發(fā)現(xiàn)創(chuàng)富港在科研方面的投入頗高。財報顯示，2020年創(chuàng)富港在研發(fā)方面的投入960.6萬元，較去年同期的610.4萬元同比增長57.4%。

　　具體來講，創(chuàng)富港推出了一個輔助一線團(tuán)隊的服務(wù)平臺。比如，關(guān)于會員(客戶)的狀態(tài)、物業(yè)的出租情況，從催款、滯納金等多維度對客戶進(jìn)行分析，一線人員可以通過報表、分析模塊等掌握和跟進(jìn)。一旦系統(tǒng)判定有可能出現(xiàn)出租率下滑，那創(chuàng)富港就會有相應(yīng)的策略。

　　系統(tǒng)的打通，也讓全員營銷成為可能�！氨确秸f深圳的員工可以直接把廣州的房間租出去，我們也非常清楚每個員工手上有多少客戶的跟蹤量”。

　　IT化也更多地在辦公領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)場景應(yīng)用。除了自助收發(fā)件、自助打印復(fù)印等基礎(chǔ)辦公，以及類似商務(wù)版微信、釘釘?shù)葴贤ㄜ浖?方圓間app)外，創(chuàng)富港還在金蝶所提供的財務(wù)系統(tǒng)上面做了二次開發(fā)，使創(chuàng)富港的業(yè)務(wù)系統(tǒng)跟財務(wù)系統(tǒng)打通，這極大減輕了財務(wù)人員的工作量，財務(wù)人員無需做賬，只需要核對數(shù)據(jù)即可。

　　業(yè)務(wù)流程的IT化不僅有效提高了運(yùn)營效率，降低了營運(yùn)成本，對于未來創(chuàng)富港嘗試輸出產(chǎn)品及管理，尤其是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的聯(lián)辦運(yùn)營方面，也大大增強(qiáng)了落地可能性。

　　深化IT經(jīng)營之外，爭取年內(nèi)IPO上市也是薛春2021年的核心目標(biāo)之一�！奥�(lián)合辦公目前正從低谷向上走”， 薛春篤定道，“這個行業(yè)依然是一片藍(lán)海，核心是企業(yè)是否形成了自己的競爭優(yōu)勢�！�

　　借用唯物辯證法的一句話：事物發(fā)展的前途是光明的，道路是曲折的，而新事物必將戰(zhàn)勝舊事物。有機(jī)構(gòu)預(yù)測，2022年中國聯(lián)合辦公市場規(guī)模預(yù)計將達(dá)到2273.5億元，未來聯(lián)合辦公的市場規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。在告別大規(guī)模跑馬圈地，追求精細(xì)化管理和多樣化盈利的后聯(lián)辦時代，創(chuàng)富港顯然已經(jīng)樹立了自己的一面旗幟。