全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)黨支部書記、秘書長 趙正挺
一、2021年我國正式邁入“十四五”規(guī)劃開局之年，對(duì)于“十四五”規(guī)劃建議中提出的有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)“堅(jiān)持房住不炒定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的建議您是如何解讀的？
趙正挺：自2016年3季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)始終堅(jiān)持著“房住不炒”的政策底線，即使受到內(nèi)外部因素的影響，政策以穩(wěn)為主的訴求也沒有發(fā)生任何動(dòng)搖。
2020年在“十四五規(guī)劃建議”中，房地產(chǎn)領(lǐng)域提及了住房消費(fèi)，也提及了房住不炒，可以說是既有保障也有打壓，這些舉措更有助于房地產(chǎn)市場更為規(guī)范的發(fā)展。由此可見，“房住不炒”與住房消費(fèi)存在互相支持的關(guān)系，這個(gè)定位一旦落實(shí)，將起到杜絕各類炒房干擾的作用，給住房消費(fèi)提供更大的空間；同時(shí)“十四五”時(shí)期，“健康發(fā)展”將成為房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。具體來看，這意味著居民基于城市遷移、家庭變化、收入增長的住房改善需求得到滿足，房價(jià)漲幅與經(jīng)濟(jì)增長和居民收入相匹配，房屋裝修、改造、租賃、物業(yè)管理等一系列住房服務(wù)得到充分發(fā)展，服務(wù)品質(zhì)進(jìn)一步提升，居住服務(wù)領(lǐng)域市場將進(jìn)一步壯大。
趙正挺：針對(duì)“房住不炒”的定位，在金融政策端我們也看到國家的政策也向著精細(xì)化、精準(zhǔn)化、定向化方向發(fā)展。2020年8月20日，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)管和杠桿約束的“三道紅線”出現(xiàn)，從不同財(cái)務(wù)指標(biāo)劃定企業(yè)等級(jí)，并根據(jù)等級(jí)的不同進(jìn)行差異化的債務(wù)管控。2020年12月31日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知(銀發(fā)〔2020〕322 號(hào))》，啟動(dòng)對(duì)銀行差別化的房貸“五檔分類”控制模式。無論是“三道紅線”還是“房地產(chǎn)貸款集中度管理”，其目的都是為了約束房地產(chǎn)行業(yè)的資金和流向，不斷弱化房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性，引導(dǎo)行業(yè)和企業(yè)向著更加健康、長久、安全的方向發(fā)展。
二、“三條紅線”政策提出后，也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)金融紅利時(shí)代的結(jié)束，那么這項(xiàng)政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響，又該如何破局那？
趙正挺：“三道紅線”和“房地產(chǎn)貸款集中度管理”兩項(xiàng)舉措的出現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)產(chǎn)生了較明顯的影響。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：
（一）資金端：融資難度加大，自有資金依賴性增強(qiáng)
1、金融機(jī)構(gòu)提高企業(yè)融資門檻，不滿足條件的企業(yè)則很難獲得資金支持，企業(yè)融資難度加大，對(duì)自有資金的依賴性增強(qiáng)。
2、企業(yè)資金鏈承壓或斷裂，或?qū)ι舷掠渭吧鐣?huì)造成不利影響。
�。ǘ┩顿Y端：投資整體趨于理性，但熱點(diǎn)城市競爭激烈
1、投資理性，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。由于資金來源受到制約，企業(yè)決策更加理性，不再盲目參與土地市場競拍，企業(yè)土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)和存續(xù)比更加合理。
2、熱點(diǎn)城市競爭激烈，土地溢價(jià)率走高。由于資金的有限性，企業(yè)會(huì)更多關(guān)注能級(jí)更高、基礎(chǔ)實(shí)力更強(qiáng)的熱點(diǎn)城市，因此熱點(diǎn)區(qū)域，熱點(diǎn)城市土地市場競爭更加激烈，或會(huì)推高土地價(jià)格和溢價(jià)率。
�。ㄈ┕┙o增加，房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，但房企或被渠道綁架
1、加快推貨，加速去化，提高市場新房供給量；
2、低能級(jí)城市出現(xiàn)促銷行為，有利于房價(jià)的整體穩(wěn)定，對(duì)于購房者而言或有一定利好；但若出現(xiàn)大面積大范圍的降價(jià)潮，則可能會(huì)出現(xiàn)房價(jià)的大幅波動(dòng)，進(jìn)而引發(fā)更深層次的風(fēng)險(xiǎn)；
3、促進(jìn)中間渠道商的發(fā)展。由于要實(shí)現(xiàn)資金的快速回流，企業(yè)通常需要擴(kuò)大銷售渠道，這有助于一些房屋中介或中間渠道商的發(fā)展。但是也正由于對(duì)中介的依賴性增加，一些企業(yè)或被渠道綁架，渠道掌握定價(jià)權(quán)，如此企業(yè)的利益或受到一定損害。
趙正挺：“三道紅線”等政策的出臺(tái)均為防范金融風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的必然舉措，有利于淡化房地產(chǎn)金融屬性，引導(dǎo)行業(yè)向健康、長久、安全的方向發(fā)展。作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)國家號(hào)召，堅(jiān)決擁護(hù)調(diào)控政策。那么在融資新規(guī)下如何更進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展？在今年兩會(huì)上，全國政協(xié)委員、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長、富力地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長兼總裁張力先生也就這一問題進(jìn)行提案，主要從資金端、土地端、監(jiān)管端三個(gè)方面提出建議。
�。ㄒ唬┵Y金端：“三道紅線”指標(biāo)細(xì)化，檔位增加，定向放開融資約束
1、 “三道紅線”指標(biāo)再度細(xì)化（如凈負(fù)債率、剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比指標(biāo)的臨界值設(shè)定不同的范圍），企業(yè)“檔”位增加，不同檔位的企業(yè)給予不同的負(fù)債約束，并給予差異化的“提檔”周期，防止出現(xiàn)企業(yè)的較大范圍的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。
2、根據(jù)企業(yè)的信用等級(jí)和誠信表現(xiàn)，預(yù)售資金監(jiān)管做適度靈活的調(diào)整，對(duì)信用等級(jí)及誠信度較高的企業(yè)給予預(yù)售資金監(jiān)管更大的寬松。
3、放開持有性物業(yè)融資約束，如放開長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)的REITs限制，鼓勵(lì)、支持長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)等通過REITs等方式實(shí)現(xiàn)退出。
4、提高綠色建筑、裝配式建筑的融資支持。
5、設(shè)立存量物業(yè)發(fā)展定向資金池，加大對(duì)城市更新、老舊小區(qū)改造等業(yè)務(wù)的支持。
�。ǘ┩恋囟耍涸黾油恋毓┙o，完善程序
1、突破實(shí)現(xiàn)合資公司作為城市有機(jī)更新主體。目前推進(jìn)較快的城市更新項(xiàng)目，主體均為政府平臺(tái)公司，尚無社會(huì)主體或合資公司。建議允許得到授權(quán)進(jìn)行片區(qū)開發(fā)的國有平臺(tái)公司，與合作的央企或者國企成立的合資公司，根據(jù)法定規(guī)劃，對(duì)已有規(guī)劃的項(xiàng)目地塊進(jìn)行自主更新、回收改造、優(yōu)化提升等，并依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
2、 城市更新和舊改政策更加透明化，流程更加簡化，健全相應(yīng)的法制。同時(shí)，降低民營企業(yè)參與“城市更新”、“城中村改造”、“租賃用房”、“一級(jí)開發(fā)”等項(xiàng)目的門檻，金融資源支持民企參與該類項(xiàng)目的開發(fā)。
3、 純住宅地塊的招標(biāo)評(píng)分制度（如上海）適度優(yōu)化，增加非頭部優(yōu)質(zhì)企業(yè)的參與機(jī)會(huì)。
4、土地高溢價(jià)城市可設(shè)立“限地價(jià)+搖號(hào)”等土地競拍制度，并限制“馬甲企業(yè)”的報(bào)名，對(duì)參拍企業(yè)進(jìn)行股權(quán)的穿透式審查，規(guī)范土拍市場秩序。
5、集中供地時(shí)，提高土地供給量，集中管理，降低土地市場競爭力度。
�。ㄈ┍O(jiān)管端：建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，強(qiáng)化渠道監(jiān)管
1、建立城市及城市內(nèi)片區(qū)房價(jià)預(yù)警機(jī)制，設(shè)立房價(jià)漲跌幅度閾值，超過閾值時(shí)提高風(fēng)險(xiǎn)警惕，并嚴(yán)格查處其他非合法提高房價(jià)的行為。
2、強(qiáng)化對(duì)于中介機(jī)構(gòu)及渠道商的監(jiān)管，避免出現(xiàn)壟斷情況，促進(jìn)行業(yè)的合理競爭。
來源：全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)
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