“估計(jì)如果嚴(yán)格執(zhí)行的話，分散式的長(zhǎng)租公寓不會(huì)剩下幾家了�！币晃婚L(zhǎng)租公寓創(chuàng)始人評(píng)價(jià)最近幾天系列出臺(tái)的租金貸新規(guī)。
經(jīng)歷兩年時(shí)間的急速擴(kuò)張后，2021年，長(zhǎng)租公寓迎來最強(qiáng)監(jiān)管。不過這“炮火”集中在分散式公寓身上，目前來看集中式公寓受到的影響有限。
一直以來，個(gè)別長(zhǎng)租公寓借助租金貸，長(zhǎng)收短付巧用杠桿，如今租金貸新規(guī)，直接掐住這個(gè)“命門”。
1、租金貸新規(guī)出臺(tái)，是長(zhǎng)租公寓末日還是新生
2月2日晚，深圳市住建局在發(fā)布的《征求意見稿》中指出，從事房屋租賃的企業(yè)需要在開展業(yè)務(wù)范圍的轄區(qū)范圍內(nèi)設(shè)立銀行住房租賃資金專用賬戶，用于收取租客的押金及租金。
與此同時(shí)，住房租賃企業(yè)向租客收取的押金及租金超過四個(gè)月以上的資金，超出部分資金由監(jiān)管銀行進(jìn)行監(jiān)管。
而對(duì)于租客最為關(guān)心的租金貸，《征求意見稿》明確指出，金融機(jī)構(gòu)為租客提供的個(gè)人住房租金貸款，應(yīng)當(dāng)直接撥付至租客個(gè)人賬戶。并規(guī)定住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求租客使用住房租金貸。
新規(guī)一出，有人嘆氣，有人鼓掌。那么，租金貸新規(guī)，究竟是長(zhǎng)租公寓的末日還是新生？失血的長(zhǎng)租公寓還能活下去嗎？
一位長(zhǎng)租公寓創(chuàng)始人對(duì)PropTech研習(xí)社表示，北京的《通知》可能是風(fēng)向標(biāo)，此次的監(jiān)管方向很準(zhǔn)確，在杜絕長(zhǎng)租公寓亂象發(fā)生的同時(shí)，對(duì)運(yùn)營(yíng)企業(yè)也提出了更高的要求。
具體對(duì)于房租和租金貸的監(jiān)管，長(zhǎng)租公寓從業(yè)者稱，長(zhǎng)租公寓沒了資金沉淀，本來利就很薄，基本就雪上加霜了。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受媒體采訪時(shí)則稱，北京新政將是史上最嚴(yán)厲長(zhǎng)租公寓政策，沒有資金池，沒有租期錯(cuò)配就不再有暴雷的可能性。北京調(diào)控解決了根本問題，只要嚴(yán)格執(zhí)行，這個(gè)行業(yè)將出現(xiàn)顛覆變化。
不過，監(jiān)管雖嚴(yán)，但也有從業(yè)者對(duì)此仍持樂觀態(tài)度。
對(duì)于北京新出的《通知》，成都的一家長(zhǎng)租公寓聯(lián)合創(chuàng)始人表示：“各個(gè)城市都在陸續(xù)推出這些政策，大面上都差不多，都是從付款周期，資金監(jiān)管，租金貸，合約規(guī)范上入手從而降低整個(gè)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和維持市場(chǎng)的穩(wěn)定�？梢钥吹秸麄�(gè)行業(yè)在不斷完善和成熟，側(cè)面也在反映整個(gè)行業(yè)
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在他看來，行業(yè)優(yōu)勝劣汰，投機(jī)者退場(chǎng)，整體門檻上升，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)價(jià)值及長(zhǎng)期價(jià)值凸顯，政府和國(guó)企的引領(lǐng)作用才能得到凸顯。
而對(duì)于監(jiān)管之下，長(zhǎng)租公寓是否迎來終點(diǎn)，上述人士表示, 對(duì)于一個(gè)事物的判斷應(yīng)該關(guān)注的是核心，這個(gè)行業(yè)是不是創(chuàng)造了價(jià)值，提供這個(gè)價(jià)值的方式是不是效率成本合理。如果答案是否定的，那么也就是所謂的終點(diǎn)。而很明顯，無所謂長(zhǎng)租公寓存在與否，總有房東要招租，總有租客要租房，長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)某種程度上來說提升了這段交易關(guān)系的效率，但是一定是最佳的解決方案嗎？當(dāng)然也未必，各家有各家的玩法。
2、長(zhǎng)租爆雷的根源：租金貸和資金池
一直以來，缺乏監(jiān)管的租金貸和資金池，被認(rèn)為是長(zhǎng)租公寓頻繁爆雷的根本原因之一。從此次北京和深圳發(fā)布的文件來看，這兩者就是本次監(jiān)管的核心。
但其實(shí)租金貸并非從一開始就不受待見，這個(gè)產(chǎn)生于互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)口時(shí)代的產(chǎn)物，也曾是部分創(chuàng)業(yè)者們眼中的香餑餑。
時(shí)間回溯到2015年，隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的興起，租金貸應(yīng)運(yùn)而生，彼時(shí)的租金貸還叫租房分期，如火如荼，風(fēng)靡一時(shí)。諸如房司令、會(huì)分期、丁丁白條、斑馬王國(guó)、自如白條、58月付、租了么、租房寶等代表平臺(tái)如雨后春筍般崛起。
這對(duì)于長(zhǎng)租公寓而言是一大利好，他們可以利用租客與租房分期平臺(tái)簽訂的貸款協(xié)議，提前獲得租客在簽約時(shí)間內(nèi)的租金，用于擴(kuò)充平臺(tái)規(guī)模或日常運(yùn)營(yíng)。但對(duì)租客而言，他們并不知道自己每月繳納的租金實(shí)際上是還貸，他們更不知道自己僅僅只是租了個(gè)房，實(shí)際上已背上了一筆債。
2017年，長(zhǎng)租公寓開始爆雷，一些投機(jī)者在利用租客獲得租房分期平臺(tái)的貸款后，卷錢跑路或用于其他投資，最后導(dǎo)致租客錢房?jī)煽铡?/P>
一個(gè)較為典型的案例是，一家名為克爾達(dá)的長(zhǎng)租公寓在獲得貸款后，將資金用于新項(xiàng)目投資，結(jié)果投資失敗，克爾達(dá)資金斷裂，無錢給房東支付房租，房東最終選擇將租戶趕出門外，維護(hù)自身的權(quán)益。
但這還不是最慘的，更可怕的是，一些租客明明租房一年，卻背上了兩年的租房貸款，最后公寓爆雷，還得繼續(xù)給金融機(jī)構(gòu)還款，否則將會(huì)因?yàn)橛馄诙绊懻餍牛o日后生活帶來不便。
暴雷高潮發(fā)生在2018年10月，彼時(shí)，上海老牌長(zhǎng)租公寓品牌寓見公寓因租金貸問題爆倉(cāng)，長(zhǎng)租公寓以及租金貸模式推向風(fēng)口浪尖，隨后，多地相繼出臺(tái)關(guān)于長(zhǎng)租公寓及租金貸相應(yīng)監(jiān)管措施。雖有一定成效，但卻并未從根本上解決問題。
2019年12月，住建部、國(guó)家發(fā)改委等6部門下發(fā)規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序的意見，其中明確提出租金貸收入占比不能超過租賃企業(yè)租金收入的30%。但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，諸如蛋殼，青客這樣的長(zhǎng)租公寓，其租金貸收入?yún)s曾是平臺(tái)運(yùn)營(yíng)的主要收入來源。
2020年初，蛋殼公寓因擅自漲租和解約被租客、房東聲討，隨后又因租金貸被再次推向高潮，種種亂象之下，監(jiān)管再次出手。
此次，北京，深圳兩地在發(fā)布的文件中對(duì)住房租賃企業(yè)收取的租客租金及押金提出明確要求，住房租賃企業(yè)要設(shè)立專門的資金專用賬戶，金融機(jī)構(gòu)為租客提供的個(gè)人租房貸款，應(yīng)當(dāng)直接撥付至租客個(gè)人賬戶這或能從根本上解決租金貸給租客帶來的風(fēng)險(xiǎn)，也令長(zhǎng)租公寓失去了挪用資金的可能性。
但與此同時(shí)，一個(gè)新的問題又產(chǎn)生了，金融機(jī)構(gòu)如何能確定租客申請(qǐng)的租金貸就真的用于租房了呢，畢竟，早期各大金融機(jī)構(gòu)被騙貸的事件也并不少見。
來 源：投中網(wǎng)
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