對于樓市“打新”亂象的嚴(yán)懲舉措正在落地。

　　1月23日晚間，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購房資格審查和管理的通知》(下稱“《通知》”)，提出八項(xiàng)措施，核心聚集在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，加強(qiáng)購房人資格審查方面，并專門啟動了“購房意向登記系統(tǒng)”，違規(guī)者三年不得在深圳買房。

　　尤其是《通知》要求房企和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會同商業(yè)銀行驗(yàn)明“購房人的收入證明、征信報告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單”尚屬首次。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，這進(jìn)一步強(qiáng)化了開發(fā)商和房產(chǎn)中介在樓市“打新”中的責(zé)任，裨益遏制樓市亂象。但《通知》將購房資質(zhì)審核完全交給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)似有不妥，實(shí)際執(zhí)行仍有待更進(jìn)一步的細(xì)化政策出臺。

　　鎖定買賣方強(qiáng)監(jiān)管

　　《通知》主要從買賣房產(chǎn)交易主要參與方：購房者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)三個方面精準(zhǔn)鎖定。

　　涉及到購房者，深圳市住房和建設(shè)局要求加強(qiáng)購房意向登記管理，深圳將啟用“購房意向登記系統(tǒng)”，購買新建商品住房的購房人需登錄“購房意向登記系統(tǒng)”進(jìn)行購房意向登記，所登記的信息必須真實(shí)有效，與認(rèn)購環(huán)節(jié)提供的書面材料一致。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成為《通知》重點(diǎn)監(jiān)管的對象，較以往承擔(dān)了更重的責(zé)任。

　　《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以會同有關(guān)商業(yè)銀行對下列購房資格信息進(jìn)行嚴(yán)格核查：購房人的有效身份證明、戶籍、婚姻狀況及家庭成員證明材料；購房人的社會保險或個稅清單材料；購房人的收入證明、征信報告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單。

　　據(jù)第一財經(jīng)記者了解，深圳具“打新”價值的樓盤，開發(fā)商一般都會驗(yàn)明購房者的婚姻證明復(fù)印件；深戶滿三年的需要同時提供近三年社保清單和參明或者證明；不動產(chǎn)查詢單等等。

　　此次《通知》要求房企和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會同商業(yè)銀行驗(yàn)明“購房人的收入證明、征信報告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單”尚屬首次。

　　以2020年度深圳引發(fā)外界較多關(guān)注的“打新”盤華潤置地(01109.HK)旗下的潤璽一期及萬科(000002.SZ/02202.HK)旗下的萬科臻山海家園住宅項(xiàng)目為例，在兩大樓盤引發(fā)外界持續(xù)關(guān)注深圳樓市“代持炒房”、“眾籌打新”等現(xiàn)象之際，兩大開發(fā)商隨即發(fā)布了內(nèi)容近乎一致的《與廣大客戶共同踐行“房住不炒”的倡議》(下稱“《倡議書》”)。

　　《倡議書》除了提示購房者代持購房的風(fēng)險之外，都有專門強(qiáng)調(diào)，購房人選擇按揭方式付款的，購房人應(yīng)于認(rèn)購書簽訂前自行向貸款機(jī)構(gòu)(含銀行、公積金中心等)咨詢了解相關(guān)貸款政策(包括但不限于限購限貸、首付比例、貸款期限、貸款利率、首付資金來源、收入證明、銀行流水、非直系親屬擔(dān)保等)，確定自身是否存在貸款障礙、是否符合貸款條件，并對自身償債能力、首付異動、利息異動等風(fēng)險進(jìn)行評估。換言之，買房人乃“打新”資質(zhì)和資金來源的主要查驗(yàn)責(zé)任承擔(dān)方。

　　伴隨《通知》的發(fā)布，開發(fā)商和房產(chǎn)中介在涉及杜絕“打新”亂象一事上的擔(dān)子重了起來，僅對購房者做提醒遠(yuǎn)不夠。購房人的收入、征信、購房款來源等查驗(yàn)責(zé)任“購房人應(yīng)于認(rèn)購書簽訂前自行向貸款機(jī)構(gòu)(含銀行、公積金中心等)咨詢了解”進(jìn)一步轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商和房產(chǎn)中介嚴(yán)格核查。

　　在2020年幾乎貫穿全年度的“打新”熱潮中，“買到就是賺到”利益機(jī)制驅(qū)動下，圍繞購房者這一利益中心，上下游形成了小貸公司、律所、推薦代持人的房產(chǎn)中介、房企內(nèi)部銷售人員，甚至部分時候牽扯到銀行信貸人員等一批炒房利益鏈相關(guān)人。

　　在中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁等多位人士看來，《通知》有利益鏈條全覆蓋、細(xì)節(jié)化、補(bǔ)漏洞的特點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化了開發(fā)商和房產(chǎn)中介在“打新”盤中的責(zé)任，裨益遏制樓市亂象。

　　執(zhí)行效果待考

　　在2020年底，“眾籌打新”、“代持炒房”等引發(fā)外界持續(xù)關(guān)注之際，深圳市住房和建設(shè)局局長、黨組書記張學(xué)凡就有表示，“針對當(dāng)前深圳一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊市場投機(jī)炒作行為。”

　　《通知》此時出臺被看作是主管部門監(jiān)管意志的逐步落地。

　　在1月22日，深圳市住房和建設(shè)局對12人因涉嫌申購網(wǎng)紅盤華潤城潤璽一期過程中出現(xiàn)違規(guī)操作，做出處罰：暫停相關(guān)人員使用深圳購房意向登記系統(tǒng)以及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)；暫停相關(guān)人員在深圳購買、承租保障性住房和人才住房資格；已在公共住房輪候名單內(nèi)的，凍結(jié)其輪候資格。暫停相關(guān)人員在深圳的住房公積金貸款資格。

　　涉事的樓盤開發(fā)商華潤置地隨后也回應(yīng)第一財經(jīng)稱，對剩余房源將依據(jù)公司公示的《華潤城潤璽一期花園(住宅)銷售方案》，將由前海公證處監(jiān)督按2020年11月24日公告的公證搖號順序繼續(xù)進(jìn)行選房工作，直至所有房源售罄。

　　一部分人群對主管部門及開發(fā)商做出的姿態(tài)拍手稱快，但是更多關(guān)注到該事宜的相關(guān)人士對第一財經(jīng)記者坦言違法成本太低：“住建局對違規(guī)者的處罰太輕”、“能買得起千萬起步價樓盤的購房者大概率也不在乎保障房購房資格被暫停、公共住房輪候資格被凍結(jié)”、“期望違規(guī)者征信系統(tǒng)有顯示”、“炒房重獎舉報，全民監(jiān)督”等。

　　此次《通知》要求房企和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會同商業(yè)銀行驗(yàn)明“購房人的收入證明、征信報告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單”，具體如何執(zhí)行，執(zhí)行效果仍有待觀察。

　　以不少代持打新者熟悉的“養(yǎng)流水”為例，操作起來并不難。

　　有經(jīng)驗(yàn)的購房者可以提前半年到一年創(chuàng)造代持人銀行卡的真流水。最簡單的一種方法，就是轉(zhuǎn)賬資金到代持人銀行卡賬戶，隔段時間再轉(zhuǎn)出，這種銀行流水記錄屬于真實(shí)發(fā)生，想要徹底鑒別有效性往往需要銀行乃至熟悉此類”玩法”的律所進(jìn)行反復(fù)核查驗(yàn)證。尤其是銀行資金來往的有效性并非一個很容易定性的事情。另外，涉及到購房者償債能力、首付異動、利息異動等資金風(fēng)險評估，專業(yè)門檻就更高，屬于金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)控業(yè)務(wù)范疇。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂就直言，政策的實(shí)際效果依然取決于執(zhí)行的力度。將購房資質(zhì)審核完全交給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)似有不妥。

　　“盡管房企和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對買方的購房資格應(yīng)承擔(dān)告知義務(wù)和初步審查義務(wù)，但只能以買方自行提供的依據(jù)為限，對于層出不窮的造假行為缺乏專業(yè)的審查能力，法律依據(jù)也不充分�！痹S小樂分析道，對于資格審核，政府監(jiān)管部門需要擔(dān)負(fù)起審核主體職責(zé)，銀行要擔(dān)負(fù)起對貸款人資格的審核義務(wù)。應(yīng)建立公開透明的資格信息聯(lián)合審核平臺，讓政府、銀行、房企、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及買賣主體能夠無差別共享信息，從根本上杜絕弄虛作假行為。

　　不少受訪人士幾乎都有表達(dá)類似觀點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)(中國內(nèi)地)副總裁兼深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫補(bǔ)充稱，目前全國多地呈現(xiàn)打新熱，此舉確實(shí)可以在一定程度上打擊違規(guī)炒房。深圳一直以來政策調(diào)控都是走在全國的前沿，先行先試，提高購房的背調(diào)及資金來源，之前從來沒有實(shí)施的經(jīng)驗(yàn)，如何執(zhí)行落地，相信需要等待細(xì)節(jié)出臺。

　　來源：第一財經(jīng)

編輯：wangdc